【案情】
另查明，
本案所涉相關人員均非訴爭房屋所在地的村集體村民。
【分歧】
對於劉某是否需向夏某返還購房款，
審理中出現兩種不同的觀點。
第一種觀點認為，
根據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷後，
因該合同取得的財產，
應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，
應當折價補償”，
本案原、被告簽訂的《房屋買賣協定》系無效合同，
劉某應向夏某返還購房款171200元。
第二種觀點認為，
雖原、被告簽訂的《房屋買賣協議》，
但夏某在交付房屋後已將訴爭房屋處理給黃某某，
黃某某又將房屋轉售給黃賢某，
夏某無法向劉某返還房屋，
故劉某不應向夏某返還購房款。
【評析】
筆者同意第二種意見。
本案訴爭房屋所涉土地為集體土地，
原、被告又非訴爭房屋所在地的村集體村民，
雙方簽訂的《房屋買賣協議》因違反了《中華人民共和國土地管理法》第六十三條關於“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”的規定，
損害社會公共利益，
應依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第四項之規定，
確認該協議為無效合同。
對於劉某是否應向夏某返還購房款應從以下三方面進行分析。
一、法律上返還的依據
《中華人民共和國合同法》第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷後，
因該合同取得的財產，
應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，
應當折價補償。
有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，
雙方都有過錯的，
應當各自承擔相應的責任。
” 。
該條規定了在合同被確認無效的情況下，
以返還財產為恢復原狀的原則。
合同無效，
則意味著雙方當事人之間沒有任何合同關係存在，
應讓雙方當事人的財產狀況恢復到如同沒有簽訂合同時的狀態下的情形。
由此可見，
在合同權利義務履行完畢的情況下，
因該合同取得的返還財產義務是雙向義務，
即合同向對方均應向對方返還因合同取得的財產。
返還時還要注意以下幾點：第一、返還財產的範圍應以對方交付的財產數額為標準予以確定，
即使當事人所取得的財產已經減少甚至不存在了，
也仍然要承擔返還責任。
第二、如果當事人接受的財產是實物或者貨幣，
原則上應返還原物或者貨幣。
第三、原物已經毀損滅失或客觀不能返還原物的，
如果原物是可替代的物，
應以同一類物返還，
如果原物是不可替代的物，
應當折價補償。
本案原告夏某根據該合同約定已向劉某支付購房款171200元，
並根據約定向建房人即第三人黃某某出具了一張欠13800元的欠條用於沖抵原、被告合同約定的剩餘房款，
應認定為夏某向劉某履行了所有付款義務。
原、被告雙方在《房屋買賣協議》約定訴爭房屋為小產權房，
自然應當知道房屋無法登記在非該村集體村民的每個人名下，
夏某於2015年年底安裝了訴爭房屋的大門，
可認定為原、被告對訴爭房屋的交付完畢行為。
至此，
原、被告間履行了《房屋買賣協議》的所有義務，
在該協議被確認無效後，
雙方具有互返的義務。
二、返還購房款的前提是房屋的可返還性
《中華人民共和國合同法》第六十六條規定：“當事人互負債務，
沒有先後履行順序的，
應當同時履行。
一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求。
一方在對方履行債務不符合約定時，
有權拒絕其相應的履行要求”。
合同無效的雙方當事人在同一時間同時相互對待給付，
若有一方當事人有證據證明同時履行的對方當事人不能履行合同的，
發生同時履行抗辯權。
夏某與劉某簽訂的《房屋買賣協定》為無效合同，
劉某應向夏某返還購房款，
夏某應向劉某返還因該協議取得的房屋，
雙方的返還義務是相互的，
沒有先後順序。
夏某依據其與劉某的《房屋買賣協議》取得訴爭房屋後，
將訴爭房屋退回給了第三人，
第三人向夏某出具一份購房款的欠條，
雙方存在合同關係。
黃某某在取得訴爭房屋後，
將房屋轉售給了案外人黃賢某，
黃某某與黃賢某之間存在合同關係。
黃賢某因其與黃某某之間的合同取得訴爭房屋。
在夏某與黃某某、黃某某與黃賢某之間的合同未被確認無效前，
因訴爭房屋所涉土地為集體土地，
作為非村集體村名的黃賢某無法將訴爭房屋登記在其名下，
但黃賢某享按照其與黃某某的合同約定取得訴爭房屋，
享有該房屋的非完整物權，即所有權以外的佔有、使用、收益權，該類權利同樣受到法律保護。受合同相對性原則的約束，夏某無權要求黃賢某返還訴爭房屋，導致其事實上無法依照《中華人民共和國合同法》第五十八條之規定，將訴爭房屋返還給劉某。在此情況下，劉某可拒絕先履行返還義務，向夏某返還因出售訴爭房屋取得的購房款。
三、折價補償債務相抵
享有該房屋的非完整物權，即所有權以外的佔有、使用、收益權，該類權利同樣受到法律保護。受合同相對性原則的約束，夏某無權要求黃賢某返還訴爭房屋，導致其事實上無法依照《中華人民共和國合同法》第五十八條之規定，將訴爭房屋返還給劉某。在此情況下，劉某可拒絕先履行返還義務，向夏某返還因出售訴爭房屋取得的購房款。
三、折價補償債務相抵
