觀點地產網座標廈門， 趁著南方區域年度媒體交流會舉辦， 萬科在夜裡宴請來自約11座城市的媒體。 樓盤專案現場營造頗費心思，
“耕耘”與4個月前新主席郁亮發表的“農民理論”遙相呼應， 他用淳樸的語氣告訴外界， 企業管理者應有“當好農民種好地”的覺悟， 不問天氣如何， 就是把地種好。
但鬱亮的理論似乎更多體現在企業戰略層面， 他對生活品質的追求可不會像農民般粗糙， 尤其是在穿著上。 一個月前， 眼尖的媒體發現， 鬱亮的袖口縫著精美而不易察覺的黑色花紋。
在廈門， 鬱亮照例在白襯衣的衣領內側， 繡上了不易察覺的鮮豔花紋。 但大家驚奇地看到， 那天晚上他換上了深色的毛衣， 上面繁花正茂。
One
萬科在驕傲地展示著自己的卷子。
繼在寧波製造“雙十一每兩個電商包裹便有一個來自萬科物流地產平臺”話題後，
對於外界而言， 開發銷售仍是萬科最受關注的領域。 2016年該公司主營業務收入2384億元中， 約98.2%來自房地產， 包括物業服務、其它服務在內貢獻甚微。
但在夜宴現場， 萬科有意弱化了主營業務的話題。 被問及今年深圳區域銷售額時， 萬科某高層對觀點地產新媒體表示：“大致和去年差不多， 比去年好點。 ”
更多的關注點被轉移到萬科在廈門的新業務探索層面， 廈門萬科6年前接到轉型指令， 此後成為萬科第一個打造出長租公寓的城市公司。 以此為起點， 萬科步入從1到N的複製階段，
另有統計顯示， 廈門萬科已擁有6座產業辦公樓、7個社區營地， 以及全日制幼稚園、戶外營地、智慧停車系統等。
萬科某高層入場與眾人聊天， 不經意地說了一句話：“萬科最大的變化， 就是在變化。 ”
Two
風口業務， 是過去兩年房地產企業最熱衷的投資方向， 商業地產O2O、物業管理、教育、科技、物流到租賃住房莫不如是。 從行業角度看， 這一定程度上說明， 傳統地產已面臨增長瓶頸， 更細分化的服務發展空間巨大。
從盈利角度看， 又是另一個範疇。 萬科相關人員在交流中， 談到了這個話題。
位於湖裡高新技術園的“泊寓高新園”被廈門萬科視為最成功的長租公寓之一，
觀點地產新媒體諮詢上述專案回本週期及回報率等問題時， 工作人員臉上掛著笑容， 未予以回答。 他轉而表示， “談回報率的都是為了圈錢”。
距離泊寓高新園不遠的寫字樓雲璽項目旁邊， 萬科打造了一所全日制幼稚園。 負責講解的工作人員在宣傳服務品質時也向眾人強調， 萬科做教育“不是為了掙錢”。
Three
不僅不掙錢， 有些業務還意味著繼續燒錢。
在舞臺上， 萬科高級副總裁、物業事業本部首席執行官朱保全嚴肅地指出， 萬科所承接的物業專案滿意度不到50%， 並預計未來三年“可能並不是賺錢的三年， 而是花錢的三年”。
朱保全進而講了一番大實話，
“傳統的物業是一個先收費、再幹活， 今天可能是先幹活、後收費， 因為沒有人願意給錢先改造， 而是需要前期的付出通過改善客戶的口碑和認知， 這樣才可以解決未來的良性迴圈。 ”
Four
郁亮曾對萬科的“萬億市值”做過展望， 在未來住宅只占50%， 另外50%都來自新業務， 並將這種戰略調整稱為“城市配套服務商”。 今年他有新的說法——“美好生活場景師”。
“美好”是近兩個月房企最頻繁提及的詞彙之一， 似乎它們的任何業務都可以滿足“人民對美好生活的嚮往”。
郁亮在廈門幽默地表示， 其實萬科對十九大報告的學習“還是不錯的”。 他進而舉例， 公司曾仔細研究為何宏觀政策強調“租購並舉”， 而非“租售並舉”。
另一個案例可以證明，萬科內部貫徹學習了會議精神，並達成共識。
在宴席結束第二天，萬科高級副總裁譚華傑參加活動時糾正主持人“租售並舉”的說法。他表示“租購並舉才是對的”，強調“租”必須放在“購”前面，並據此得出結論“租賃是最主要的住房供應方式”。
“城市配套商，就需要來做各種各樣美好的場景來配合。”解釋“場景師”意思後，鬱亮在舞臺上說了那番或許最想說的話——
“萬科作為發展商的時代已經過去了，我們是為城市發展做貢獻，做配套服務的角色，這更符合我們對未來行業的定位。”
Five
鬱亮還有一些新的、甚至大膽的嘗試，這並非指與建設銀行簽署房租租賃戰略合作協定，因為按照萬科此前的回應，建行將給萬科業務更多的資金支持，比如25年期低息貸款，意味著資金風險並不高。
更早前的9月底，深圳萬科與福田南園街道玉田社區部分業主就物業託管簽約，據此萬科旗下“萬村發展有限公司”將以城中村切入租賃市場。
“你們住過城中村嗎？我住過。”鬱亮坐下來，面對包括觀點地產新媒體在內的與會者，主動打開了話匣子。
接下來，52歲的萬科新任主席分享了早年的深圳城中村經歷：在湖貝、黃貝嶺等地租過房，難忘的是在一樓居住經歷，夜裡曾有人從窗外扔垃圾進來，還有人伸手進來扯窗簾，“所以說，（出租房）一定要有防盜網”。
和他同樣有過相似居住經歷的人並不少，據市場機構統計，深圳有1600萬人在租房，1100萬人住在城中村；其中740萬套租賃住房，城中村占比60.8%。因此，租客租金負擔較低，52%的租客月租不到2000元。
“城中村一定是有很多機會的。”郁亮迅速切回到主人身份，不再透露萬科所簽約的城中村改造規模。
他只是簡短地表示，城中村尚未被大量開發，存在消防隱患、商業配套等問題，萬科計畫在不拆除建築的前提下進行改造。
萬科另一位高層則透露，“萬村發展”對城中村改造後涉及的業態包括產業、商業、公寓等，相當於濃縮目前的配套服務，將以統一出租的方式進行經營。至於是否推高房租的問題，上述人士表示，租金也會隨著服務有所提高。
而非“租售並舉”。另一個案例可以證明，萬科內部貫徹學習了會議精神，並達成共識。
在宴席結束第二天，萬科高級副總裁譚華傑參加活動時糾正主持人“租售並舉”的說法。他表示“租購並舉才是對的”，強調“租”必須放在“購”前面，並據此得出結論“租賃是最主要的住房供應方式”。
“城市配套商，就需要來做各種各樣美好的場景來配合。”解釋“場景師”意思後，鬱亮在舞臺上說了那番或許最想說的話——
“萬科作為發展商的時代已經過去了，我們是為城市發展做貢獻，做配套服務的角色，這更符合我們對未來行業的定位。”
Five
鬱亮還有一些新的、甚至大膽的嘗試，這並非指與建設銀行簽署房租租賃戰略合作協定，因為按照萬科此前的回應，建行將給萬科業務更多的資金支持，比如25年期低息貸款，意味著資金風險並不高。
更早前的9月底，深圳萬科與福田南園街道玉田社區部分業主就物業託管簽約，據此萬科旗下“萬村發展有限公司”將以城中村切入租賃市場。
“你們住過城中村嗎？我住過。”鬱亮坐下來，面對包括觀點地產新媒體在內的與會者，主動打開了話匣子。
接下來，52歲的萬科新任主席分享了早年的深圳城中村經歷：在湖貝、黃貝嶺等地租過房，難忘的是在一樓居住經歷，夜裡曾有人從窗外扔垃圾進來，還有人伸手進來扯窗簾，“所以說，（出租房）一定要有防盜網”。
和他同樣有過相似居住經歷的人並不少，據市場機構統計，深圳有1600萬人在租房，1100萬人住在城中村；其中740萬套租賃住房，城中村占比60.8%。因此，租客租金負擔較低，52%的租客月租不到2000元。
“城中村一定是有很多機會的。”郁亮迅速切回到主人身份，不再透露萬科所簽約的城中村改造規模。
他只是簡短地表示，城中村尚未被大量開發，存在消防隱患、商業配套等問題，萬科計畫在不拆除建築的前提下進行改造。
萬科另一位高層則透露，“萬村發展”對城中村改造後涉及的業態包括產業、商業、公寓等，相當於濃縮目前的配套服務，將以統一出租的方式進行經營。至於是否推高房租的問題，上述人士表示，租金也會隨著服務有所提高。