俯瞰檸盟青年公寓。
公寓空中連廊。
這些天， 福田雲頂小學的小朋友們發現， 學校東邊的農民房變得色彩斑斕。 曾經， 這裡是一片城中村“握手樓”， 今年開始被改造裝修。 目前， 現場依然在緊張施工， 但樓頂和樣板房的“靚麗”照片開始讓大家感受到這片未來“握手樓”的樣子。
這片農民房將是深圳首個被改造的人才保障房社區——深圳福田水圍檸盟人才公寓。 在沒有任何先例和規範指引的情況下， 經歷了3年的探索、反復協調和修改， 專案將於本月底落成。
早在2004年10月， 深圳就拉開城市舊改序幕。 2009年提出“城市更新”概念，
●撰文：南方日報記者 李榮華 攝影：南方日報記者 魯力
“握手樓”有斑斕連廊七彩屋頂
改造片區位于福田區水圍村， 這裡規劃面積約8000平方米， 共35棟統建農民樓， 其中的29棟改造為504間人才公寓， 名為檸盟青年公寓， 可容納約900人。
12月19日， 深圳已經度過今年入冬以來最冷的幾天， 開始迎來冬日暖陽。 記者在工地工作人員帶領下， 穿過灰塵彌漫的工地現場， 參觀了這片尚未公之於眾的公寓房間及屋頂。
“握手樓”正在加緊“梳妝打扮”， 以迎接即將與大家見面的日子。 一棟棟房子上半身已經打扮成公寓的樣子，
這些農民樓由村委股份公司統一規劃， 宅基地基本一致， 坐北朝南， 南北巷道4米寬， 東西巷道2.5米寬。 樓宇的1至2層為商業， 3層以上為住宅。 目前， 一些樓棟的1至2層商業和3層住宅還在裝修。 改造設計中， 原有建築結構及城中村特色的空間尺度得以保持， 但重點和亮點是提升消防、市政配套設施及電梯， 建成符合現代標準的宜居空間。 設計方DOFFICE撰文介紹， 為了避免迷宮般的佈局， 通過等級劃分， 將巷道分為商業街和小橫巷， 並將所有住戶入口歸納為9個庭院， 形成商業及住戶流線互不干擾的格局。
傳統的“握手樓”雖只有一線之隔，
有意思的是， 公寓創造性地採用了7種色彩代表了7部電梯、電梯院子及關聯的樓棟和樓梯間， 這些色彩也成為最簡單明瞭的視覺引導系統， 方便住戶及外來人員在內部空間認清方向。
而且， 在29個屋頂上， 會根據各自所在的色系， 打造一個色彩鮮豔的屋頂空間， 設置了洗衣房、菜園和休憩花園等。 記者這次剛好在陽光燦爛的中午來到改造過的屋頂，
不得不提的是樓棟5層的青年之家， 其與鄰近樓棟打通， 有閱讀室、茶室、多功能廳、社區廚房、社區餐廳、健身房及天井庭院等。 雖然空間不是很大， 但也適合交流休憩。 由不同業主建設， 每棟樓甚至每層的戶型都不同， 通過設計簡化及調整， 竟可歸納出18種不同戶型， 面積由15至55平方米不等， 分為多種風格和佈局， 切合不同住戶需求。
政府墊資打造人才保障房
福田區住房建設局保障房科科長徐悟介紹， 福田區近年城市發展迅速， 城中村舊改也取得很大成就。 與此同時， 福田轄區存在土地存量緊張、人才保障房建設困難的問題。 在福田區政府推動下，
檸盟青年公寓算是深圳首個城中村長租公寓改造專案， 甫一出現就引起建設規劃設計、長租公寓、農民房改造、保障房建設等多個領域人士的關注。
據不完全統計， 深圳城中村數量達1827個， 管理面積超過160平方公里， 實際管理人口超過1200萬。記者瞭解，現在僅福田區就有15個城中村，農民房樓宇接近8000棟。
今年9月，《深圳市住房租賃試點工作方案》(徵求意見稿)公佈，提出引導“城中村”通過綜合整治開展規模化租賃。
目前水圍是第一個試點專案，福田區還與萬科合作玉田村綜合整治。今年10月，深圳福田區南園街道辦宣佈與萬科合作，對轄內城中村玉田村進行企業化運營整治，由萬科進行城中村“綜合整治+運營”，屬於租賃運營。玉田村通過將物業統一出租給深圳萬科旗下深圳市萬村發展有限公司進行統一經營管理，進行全方位的升級改造，整合並植入居住、商業、產業、文化等內容。
申請租房有嚴格限制
福田區住建局已將這裡房源納入福田區《2017年度產業人才租賃住房配租方案》中。記者查閱方案發現，申請租賃人才住房的企業和社會組織，應當同時滿足三個條件：註冊地綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁：
水圍城中村改造是一個很成功的試驗
宋丁認為，把水圍村“握手樓”改造成長租公寓，是很有意義的嘗試。“這是符合國家租賃市場戰略的，相信未來政策、資金都會有扶持和優惠。”
宋丁認為，這種改造模式，包含政府引導、國企參與、原村集體與村民支持，是一種多贏，而且還加入時尚設計力量來整體包裝，對樓盤內外都有提升，並且租後又樹立現代化管理長租公寓的模式，而且這一片區位於深圳的城市中心地帶，對福田人才安居是很好的嘗試，對深圳而言也非常有前景。
“就城中村改造而言，這個方案可以成為很好的樣本。”宋丁表示，只要將來這個長租公寓的管理運營能繼續跟進做好，這會是一個完美的案例。水圍這個改造的動作相對早一點，接下來對深圳乃至全國有示範案例。他舉例，羅湖、南山也有大的企業也在參與改造，比如萬科、恒大、碧桂園都在與政府合作，參與舊村改造。公寓的需求量非常大，所以水圍城中村改造是一個很成功的試驗。
宋丁最後強調，城中村改造按現代城市住宅居住標準，且要符合國家法律標準去完善、增加功能，這樣就把城中村農民房與現代社區實現了市場對接，再把城中村增量房源導入政府大的長租公寓通道來，這樣在未來會有較大的發展空間。
專案設計師團隊DOFFICE：
深圳應該多一些會“做夢”的建築師
一片29棟的城中村變身29棟名為水圍檸盟青年公寓的人才保障房社區。水圍檸盟人才公寓尚未完全揭開面紗，就已引起社會各界廣泛關注。其中，一個由兩樓宇利用鋼結構連接打通的青年之家備受關注，一層層隔牆被玻璃取代，建成健身室、書房、茶室等。
12月21日，在檸盟青年公寓的青年之家，該專案設計公司創始點諮詢（深圳）有限公司（DOFFICE）的創辦合夥人蔡雯瑛與Chris Lai、Kwan Wong、顏利接受了南方日報獨家專訪。
南方日報：什麼時候開始介入專案？
DOFFICE：我們從2012年開始就參與了福田區住建局的城中村整治工程，並開始研究水圍村；2015年，我們把整治和研究成果做了一個叫“城市沉澱·水圍”的展覽，這是深港城市建築雙年展的週邊展，應該說是深圳第一個在城中村辦的戶外展覽吧。後來就參與了水圍人才公寓這個項目，當時初步的構思是做商業街區和國際青年旅社，後來才演變成人才公寓。
南方日報：這次很多創意被紛紛點贊，比如色彩和連廊的創造性使用，這些設計項目是怎麼考慮的？
DOFFICE：我們不想在迷宮似的城中村“握手樓”裡掛很多指示牌，就直接用了顏色來做引導系統。這裡有紅院子、紫院子、黃院子等，4棟樓共用一個電梯，也共用一種顏色，有一個入戶庭院。你想回家，選你家顏色的那個電梯，就不會迷路了。我們也不想做單獨的樓棟，我們希望打造一個包容性強的社區，讓每一個住戶可以交900個朋友，所以連廊也成為了重要樞紐和公共空間。
南方日報：你們團隊成員來自五湖四海嗎？
DOFFICE：我們團隊成員，有德國、荷蘭、中國香港和內地的設計師，公司在深圳，大家開會起來也腦洞大開。我們受荷蘭建築設計思維影響較多，比較注重設計的邏輯思維。我們認為每一個建築都要有自己的主體邏輯，而不是光鮮亮麗外表。
大家在阿姆斯特丹去得最多的是老城區。我們認為一百年後城中村會是深圳的真正的地標，而不是某某shopping mall、某某科技園等。這7年，深圳確實轉變很快，不光是城市，還有人的意識。7年前，大家會覺得城中村是城市的傷疤，現在會覺得城中村是深圳的驕傲。以前最多是“穿衣戴帽”工程，現在會注重城中村內涵品質的提升。所以深圳應該多一些會“做夢”的建築師。
南方日報：你們為此項目花了不少時間吧？
DOFFICE：這個項目持續了近３年，是絕對虧本的。但讓我們堅持下來的是我們相信這個項目的社會價值和意義遠超它的帳面價值。這35棟樓有70多名業主，不少還是海外華僑。村裡股份公司為了把居民樓盤下來，花費了１年多時間徵求意見、談判和簽合同。因為沒有先例，大家心裡都沒底。
在實施過程中，將各方不同的意見引導到一個方向，是需要花費大量時間精力的。可以說設計只占10%，90%花在溝通協調上。現場每天都有五花八門的技術和協調問題，例如村民可能不瞭解建築構造，在地板上鑽個洞都可能要先協調好；村民不喜歡黑白花，覺得不吉利；不能把名字寫在地上，被腳踩也不吉利。
現場永遠都會出現與標準圖紙不同，原本圖紙裡只有七八種戶型，但由於原業主對樓宇自行做過改造，到最後竟然有18種戶型。我們的任務是，在不影響原結構的情況下調整戶型。城中村的空間實在太有限了，每個設計都必須精打細算地利用好空間。
在這35棟樓裡，有6棟是不參與改造的。而在改造的29棟裡，有30多戶原居民不參與改造。這也沒關係，我們不會也沒辦法強求完美，城中村就是存在很多不完美。我們就想辦法去包容，把不參與改造的居民也融入人才公寓的社區中。
我們在這裡做的是一個框架、一個系統、一個平臺，不會過度設計、過度裝修，而是留白了很多地方，讓住進來的人二次發揮創作，讓社區空間變得更多元、更個性。你想想，900個年輕人入住，會有很多的表達內涵。
南方日報：現在看來，整個過程有哪些遺憾？
DOFFICE：是有一些遺憾的，其中一個是經費限制，有很多理念不能實現出來。例如原來的連廊設計是帶一部分休憩平臺的；還有我們在做戶型樣板房試驗時，有一種概念戶型，在22.5平方米可以不斷變形實現2房5廳的效果，我們叫它“室內變形金剛”，也因經費不足而取消。但在經費可控的情況下，建設方也會放手讓我們去發揮。
南方日報：現在一下子火了，未來你們希望做什麼？
DOFFICE：是的，我們也沒想到引起這麼多的關注。作為設計師，我們也做一些商業建築，那種項目專注的是如何促進消費。但水圍這個項目很不一樣，它更多的是從社會價值角度出發，更能帶動建築師的社會責任感。
我們覺得這個項目以人才公寓出現，有很重要的示範意義和價值，會鼓勵更多的機構參與到城中村的保護性改造和活化工作中；同時也會促進規範、政策方面的探討和改善，對未來的改造項目帶來更好的指引，激發更多的創意。
通過幾年來累積的研究，我們發現城中村的可貴在於它的多元性和包容性。我們今天僅做了一種試驗而已，希望下一個城中村項目，會以另外一種姿態出現。我們不鼓勵開發商一窩蜂都把城中村改成長租公寓，也沒有必要把所有人都遷走。各個城中村都是獨特的，可因地制宜，分不同比例和不同區域選取不同類型建築功能和形式，這樣才可以保持城中村特有的人文和社會層次多樣性。
10年前，城中村的整治是基本設施改善、“穿衣戴帽”的美化，或推倒重來的舊改；現在城中村2.0的整治是內外兼備，是質的提升；而未來城中村3.0的改造應該也會因應社會局勢而生。
實際管理人口超過1200萬。記者瞭解，現在僅福田區就有15個城中村，農民房樓宇接近8000棟。今年9月，《深圳市住房租賃試點工作方案》(徵求意見稿)公佈，提出引導“城中村”通過綜合整治開展規模化租賃。
目前水圍是第一個試點專案，福田區還與萬科合作玉田村綜合整治。今年10月，深圳福田區南園街道辦宣佈與萬科合作，對轄內城中村玉田村進行企業化運營整治，由萬科進行城中村“綜合整治+運營”，屬於租賃運營。玉田村通過將物業統一出租給深圳萬科旗下深圳市萬村發展有限公司進行統一經營管理，進行全方位的升級改造，整合並植入居住、商業、產業、文化等內容。
申請租房有嚴格限制
福田區住建局已將這裡房源納入福田區《2017年度產業人才租賃住房配租方案》中。記者查閱方案發現，申請租賃人才住房的企業和社會組織，應當同時滿足三個條件：註冊地綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁：
水圍城中村改造是一個很成功的試驗
宋丁認為，把水圍村“握手樓”改造成長租公寓，是很有意義的嘗試。“這是符合國家租賃市場戰略的，相信未來政策、資金都會有扶持和優惠。”
宋丁認為，這種改造模式，包含政府引導、國企參與、原村集體與村民支持，是一種多贏，而且還加入時尚設計力量來整體包裝，對樓盤內外都有提升，並且租後又樹立現代化管理長租公寓的模式，而且這一片區位於深圳的城市中心地帶，對福田人才安居是很好的嘗試，對深圳而言也非常有前景。
“就城中村改造而言，這個方案可以成為很好的樣本。”宋丁表示，只要將來這個長租公寓的管理運營能繼續跟進做好，這會是一個完美的案例。水圍這個改造的動作相對早一點，接下來對深圳乃至全國有示範案例。他舉例，羅湖、南山也有大的企業也在參與改造，比如萬科、恒大、碧桂園都在與政府合作，參與舊村改造。公寓的需求量非常大，所以水圍城中村改造是一個很成功的試驗。
宋丁最後強調，城中村改造按現代城市住宅居住標準，且要符合國家法律標準去完善、增加功能，這樣就把城中村農民房與現代社區實現了市場對接，再把城中村增量房源導入政府大的長租公寓通道來，這樣在未來會有較大的發展空間。
專案設計師團隊DOFFICE：
深圳應該多一些會“做夢”的建築師
一片29棟的城中村變身29棟名為水圍檸盟青年公寓的人才保障房社區。水圍檸盟人才公寓尚未完全揭開面紗，就已引起社會各界廣泛關注。其中，一個由兩樓宇利用鋼結構連接打通的青年之家備受關注，一層層隔牆被玻璃取代，建成健身室、書房、茶室等。
12月21日，在檸盟青年公寓的青年之家，該專案設計公司創始點諮詢（深圳）有限公司（DOFFICE）的創辦合夥人蔡雯瑛與Chris Lai、Kwan Wong、顏利接受了南方日報獨家專訪。
南方日報：什麼時候開始介入專案？
DOFFICE：我們從2012年開始就參與了福田區住建局的城中村整治工程，並開始研究水圍村；2015年，我們把整治和研究成果做了一個叫“城市沉澱·水圍”的展覽，這是深港城市建築雙年展的週邊展，應該說是深圳第一個在城中村辦的戶外展覽吧。後來就參與了水圍人才公寓這個項目，當時初步的構思是做商業街區和國際青年旅社，後來才演變成人才公寓。
南方日報：這次很多創意被紛紛點贊，比如色彩和連廊的創造性使用，這些設計項目是怎麼考慮的？
DOFFICE：我們不想在迷宮似的城中村“握手樓”裡掛很多指示牌，就直接用了顏色來做引導系統。這裡有紅院子、紫院子、黃院子等，4棟樓共用一個電梯，也共用一種顏色，有一個入戶庭院。你想回家，選你家顏色的那個電梯，就不會迷路了。我們也不想做單獨的樓棟，我們希望打造一個包容性強的社區，讓每一個住戶可以交900個朋友，所以連廊也成為了重要樞紐和公共空間。
南方日報：你們團隊成員來自五湖四海嗎？
DOFFICE：我們團隊成員，有德國、荷蘭、中國香港和內地的設計師，公司在深圳，大家開會起來也腦洞大開。我們受荷蘭建築設計思維影響較多，比較注重設計的邏輯思維。我們認為每一個建築都要有自己的主體邏輯，而不是光鮮亮麗外表。
大家在阿姆斯特丹去得最多的是老城區。我們認為一百年後城中村會是深圳的真正的地標，而不是某某shopping mall、某某科技園等。這7年，深圳確實轉變很快，不光是城市，還有人的意識。7年前，大家會覺得城中村是城市的傷疤，現在會覺得城中村是深圳的驕傲。以前最多是“穿衣戴帽”工程，現在會注重城中村內涵品質的提升。所以深圳應該多一些會“做夢”的建築師。
南方日報：你們為此項目花了不少時間吧？
DOFFICE：這個項目持續了近３年，是絕對虧本的。但讓我們堅持下來的是我們相信這個項目的社會價值和意義遠超它的帳面價值。這35棟樓有70多名業主，不少還是海外華僑。村裡股份公司為了把居民樓盤下來，花費了１年多時間徵求意見、談判和簽合同。因為沒有先例，大家心裡都沒底。
在實施過程中，將各方不同的意見引導到一個方向，是需要花費大量時間精力的。可以說設計只占10%，90%花在溝通協調上。現場每天都有五花八門的技術和協調問題，例如村民可能不瞭解建築構造，在地板上鑽個洞都可能要先協調好；村民不喜歡黑白花，覺得不吉利；不能把名字寫在地上，被腳踩也不吉利。
現場永遠都會出現與標準圖紙不同，原本圖紙裡只有七八種戶型，但由於原業主對樓宇自行做過改造，到最後竟然有18種戶型。我們的任務是，在不影響原結構的情況下調整戶型。城中村的空間實在太有限了，每個設計都必須精打細算地利用好空間。
在這35棟樓裡，有6棟是不參與改造的。而在改造的29棟裡，有30多戶原居民不參與改造。這也沒關係，我們不會也沒辦法強求完美，城中村就是存在很多不完美。我們就想辦法去包容，把不參與改造的居民也融入人才公寓的社區中。
我們在這裡做的是一個框架、一個系統、一個平臺，不會過度設計、過度裝修，而是留白了很多地方，讓住進來的人二次發揮創作，讓社區空間變得更多元、更個性。你想想，900個年輕人入住，會有很多的表達內涵。
南方日報：現在看來，整個過程有哪些遺憾？
DOFFICE：是有一些遺憾的，其中一個是經費限制，有很多理念不能實現出來。例如原來的連廊設計是帶一部分休憩平臺的；還有我們在做戶型樣板房試驗時，有一種概念戶型，在22.5平方米可以不斷變形實現2房5廳的效果，我們叫它“室內變形金剛”，也因經費不足而取消。但在經費可控的情況下，建設方也會放手讓我們去發揮。
南方日報：現在一下子火了，未來你們希望做什麼？
DOFFICE：是的，我們也沒想到引起這麼多的關注。作為設計師，我們也做一些商業建築，那種項目專注的是如何促進消費。但水圍這個項目很不一樣，它更多的是從社會價值角度出發，更能帶動建築師的社會責任感。
我們覺得這個項目以人才公寓出現，有很重要的示範意義和價值，會鼓勵更多的機構參與到城中村的保護性改造和活化工作中；同時也會促進規範、政策方面的探討和改善，對未來的改造項目帶來更好的指引，激發更多的創意。
通過幾年來累積的研究，我們發現城中村的可貴在於它的多元性和包容性。我們今天僅做了一種試驗而已，希望下一個城中村項目，會以另外一種姿態出現。我們不鼓勵開發商一窩蜂都把城中村改成長租公寓，也沒有必要把所有人都遷走。各個城中村都是獨特的，可因地制宜，分不同比例和不同區域選取不同類型建築功能和形式，這樣才可以保持城中村特有的人文和社會層次多樣性。
10年前，城中村的整治是基本設施改善、“穿衣戴帽”的美化，或推倒重來的舊改；現在城中村2.0的整治是內外兼備，是質的提升；而未來城中村3.0的改造應該也會因應社會局勢而生。