主編：錢唄金服 2017年12月21日
最近朋友買房說特別糾結， 本來從小數學成績差， 偏偏還要讓他選擇， 算帳是一件很讓人頭疼的事兒， 尤其是買房， 相信大部分人都糾結過這兩件事：
1.關於還款方式， 等額本金和等額本息， 我選那種比較好？
2.關於貸款時間， 10至30年， 這個時間跨度這麼大， 是選10年少還利息還是選30年減少每月還款壓力？
來為小編打call， 今天我們一起聊一下這兩個問題：
首先，
等額本金和等額本息 選哪種還款方式？
估計很多人都是一臉懵逼， 這兩個分別是什麼意思， 百度一下：
等額本金：每月的還款額不同， 呈現逐月遞減的狀態；它是將貸款本金按還款的總月數均分， 再加上上期剩餘本金的利息， 這樣就形成月還款額， 所以等額本金法剛開始還款額多， 然後逐月減少， 越還越少。
等額本息：每月的還款額相同， 從本質上來說是本金所占比例逐月遞增，
（等額本金和等額本息月供構成示意圖）
哪個要付的利息多？
如果按照貸款200萬（在廣州買房貸款200萬現在也很普遍了）， 貸款期限30年利率5.39%（按照利率上浮10%）來算， 等額本息的話總利息約是204萬元， 每月還款約11218元；等額本金的話總利息約是162萬元， 第一個月還款14538元， 以後每月遞減25元。
如果只從數字維度去衡量， 等額本金支付利息比等額本息少足足42萬， 看起來好似更划算， 那麼從實際情況還有發展眼光看， 哪一種更划算？那一種更適合你？
等額本金適合的人群：
等額本金法因為在前期的還款額度較大，
購房首付比例較高的購房者來說等額本金其實更加合算一些， 具體要看實際的還款能力。
對於投資購房人來說， 在貸款時間短的情況下， 迅速還完貸款， 可以節省一部分利息。 前期還的多， 可以迅速減少剩餘的本金， 在有需要的時候將剩餘貸款迅速還完， 再出手不至於貽誤時機。 （不過對於廣州的很多朋友來說現在新房都是雙合同， 首付比例高， 前期壓力比較大， 如果你不是土豪不建議選擇了）
等額本息適合的人群：
等額本息每月的還款額度相同， 這樣每月的還款壓力相對更小， 而且隨著年齡增大或職位升遷，
以這份1989年的報紙為例， 當時一個大學生每個月節衣縮食可以攢下來50元。 假設當時你傾家蕩產湊夠了首付， 按月供60元進行貸款， 等額本息法30年， 2019年還清， 現在你每個月依然需要還60元的， 而今天的60元只不過是吃個大盤雞加兩瓶啤酒（小夥伴要是想像一下89年在廣州越秀買了套學位房， 現在這個月供直接忽略不計了）。
其次， 貸款年限是越長約好嗎？
首先從資金杠杆和資金成本的角度來說， 房是最好撬動資金的杠杆， 同時銀行的錢相對成本也是最低的， 貸款年限長， 月供就少， 月供少， 佔用銀行的資金就多， 或者說使用銀行低成本資金的時間就長。
如果按照貸款200萬， 貸款期限10年， 利率5.39%（基準利率上浮10%）等額本息來算， 每月還款約25650元；貸款期限20年的話， 每月還款約17316元；貸款期限30年的話， 每月還款約14538元；
如果你選擇30年就比選擇10年每個月少還11112元， 拿這11112元去投資， 尋求超過房貸利率的年化收益就是賺的（比如可以繼續再 買一套房）當然前提你是有更好的投資管道和月供還款能力。
但是如果你把錢還給銀行了， 想再以低利率的形式借出， 就是商業性貸款， 成本也就更高了。 當然如果你房子增值比較多， 想再大額抵押一筆， 算下來還是比較划算的。
再次， 貸款時間越長， 利率不就多了嗎？
1、同夥膨脹的因素
通貨膨脹， 簡單理解為20年前1元錢可以買好多東西， 今天1元錢一趟坐公交還不夠。 也也需今天你會覺得月供3萬很多，但是10年後我們奔小康了3萬也就不那麼高了。
2、房租的增加
對於有多套房子（當然房子是用來住的不是用來炒的）的朋友們，房子可用於出租，租金現在也再逐年遞增，也需你10年前的月供，現在估計都還沒有現在這套房子的房租高了。
所以，買房不僅僅是買，還要算，比如儘量的降低首付，延長還款時間，尤其是年輕人，即便是自住，也要學會以投資的心態去買房，因為你永遠不知道你手裡保有的現金流在某個時候能發揮多麼重要的作用。
2、房租的增加
對於有多套房子（當然房子是用來住的不是用來炒的）的朋友們，房子可用於出租，租金現在也再逐年遞增，也需你10年前的月供，現在估計都還沒有現在這套房子的房租高了。
所以，買房不僅僅是買，還要算，比如儘量的降低首付，延長還款時間，尤其是年輕人，即便是自住，也要學會以投資的心態去買房，因為你永遠不知道你手裡保有的現金流在某個時候能發揮多麼重要的作用。