農村住宅贈與未過戶能否撤銷贈與協議？

【案情】

趙某林夫婦系農村百姓， 在鄉下村莊有一處宅院， 2004年頒發了集體土地使用證。 2008年趙某夫婦遷進縣城到子女處居住， 將宅院交給侄子趙某平夫婦使用。 2012年趙某林夫婦與趙某平夫婦簽訂一份贈與協議， 約定：趙某林夫婦將鄉下村莊的房屋贈與趙某平夫婦。 趙某平夫婦一直使用至今， 但未辦理過戶手續。 2015年趙某林的老伴去世。 2016年趙某林起訴趙某平夫婦， 要求確認雙方之間的贈與協議無效， 由趙某平夫婦返還房屋。

【分歧】

在處理本案過程中， 存在兩種不同的意見。 第一種意見認為， 趙某林夫婦將自己所有的房屋贈與趙某平夫婦，

趙某平夫婦一直使用， 但未辦理過戶手續， 應當返還房屋。 第二種意見認為， 趙某林夫婦將自己所有的房屋贈與趙某平夫婦的行為， 意思表示真實， 其內容不違反法律禁止性規定， 為合法有效。 應判決駁回趙某林要求撤銷贈與、返還房屋的訴訟請求。

【解析】

筆者同意第二種意見。

根據法律規定， 農村宅基地屬於農村集體組織所有， 本村村民享有使用本村宅基地的權利。 村民從本村遷出後， 即喪失了該集體組織成員的資格， 其原使用的宅基地即應由本村集體組織收回。 故趙某林夫婦自將戶口從本村遷出後， 即喪失了該集體組織成員的資格， 其原使用的宅基地亦應由村集體組織收回。

趙某林夫婦無權處分宅基地， 但可以處分地上物——即其所有的房屋。 根據合同法規定， 贈與合同是贈與人將自己的財產無償給受贈人， 受贈人表示接受贈與的合同。 本案中， 趙某林夫婦與趙某平夫婦的贈與系雙方真實、自願的意思表示， 因此趙某林夫婦將屬於自己的房屋贈與給趙某平夫婦的合同內容是合法有效的。

合同法第186條規定， 贈與人在贈與財產的權利轉移前可以撤銷贈與。 本案的關鍵是贈與財產的權利是否已經轉移?房屋屬於不動產， 對於不動產物權的轉移， 法律有更嚴格的規定。 物權法第9條規定， 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅， 經依法登記， 發生法律效力;未經登記， 不發生法律效力， 但法律另有規定的除外。

合同法第187條規定， 贈與的財產依法需要辦理登記等手續的， 應當辦理有關手續。 城市房地產管理法亦明確規定， 房地產轉讓時， 應當辦理房產變更登記。 但是， 農村房屋辦理過戶手續， 法律無明確規定， 是個空白。

綜上所述， 應判決駁回趙某林要求撤銷贈與、返還房屋的訴訟請求。