房訊網訊 2017年12月22-23日， 由全聯房地產商會、房訊網主辦， 全聯房地產商會寫字樓分會承辦， 中國寫字樓產業園發展論壇第十四屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦， 主題為"回歸與重構：商辦地產可持續發展之路"， 來自地產界、金融界、學術界及互聯網界專家、政商學屆精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席。
論壇設置兩大領袖圓桌對話環節， 邀請行業重量級嘉賓， 凝聚新時代商辦力量， 熱議商辦發展新趨勢、新熱點、新標準、新規範， 頂級思想碰撞， 引領未來方向！
當天下午進行的第二場領袖圓桌對話， 特邀當代置業執行董事兼首席技術官陳音主持， 就"商辦標準規範與發展-引領標準引領創新"等話題進行了熱烈討論和觀點交鋒。
參加對話的嘉賓包括北京米蘭之窗節能建材有限公司董事長馬俊清、北京建築設計研究院工作室主任韓慧卿、中建科技綠色建築事業部副總經理張愛民、仲量聯行區域董事李從越、清華同衡可持續建築技術研究所所長肖偉、堅朗五金製品股份有限公司副總裁白寶萍、哇棒移動傳媒股份有限公司總裁顏鴻。
以下為第一場對話討論實錄：
陳音：《商業辦公建築建設與運營標準》由質檢部標準所立項， 已經兩年的時間， 前兩年每年我們寫字樓年會的時候， 劉凱秘書長總是讓我給大家報告一下， 可能是由於我能力有限， 今天我一個人就不行了， 請了參與定額編織的重量級的參與單位一起來跟大家討論一下這個導則， 實際上是一個團體標準進展的情況。 由於大家非常關注這個標準， 工作也持續了很長時間， 做了大量工作， 所以今天的問題可能比較多，
剛才仲量聯行的演講嘉賓講了一個數字， 給我印象非常深。 他講了北京寫字樓存量大概740萬平米， 而紐約的商業寫字樓存量是3800萬平米， 一個世界級城市或者有世界影響力的城市， 重要標準之一就是商業寫字樓在城市建築裡的比重。 所以商業寫字樓不僅僅是一個房地產的類別， 對城市經濟、城市影響力、城市發展、城市能量能級有很大很大的關係。 中國現在仍然是全世界最大的製造業大國，
所以編制這樣的從開始的土地的研究、產業的研究、項目的研究， 設計、建造、運營、管理全過程的技術導則， 對整個行業有很大的影響， 很大的意義。 參與編制的有一線開發企業， 有研究機構， 有設計院校， 也有從事房地產仲介比如仲量聯行這些對行業有深入研究的社會方方面面的從業人員， 一起來編制這樣的標準， 跟過去住建部編制標準的方式有很大不同， 所以住建部的領導包括我們行業協會的領導， 都對這個標準寄予很高的期望。 我一會兒會發佈我們完成的初稿， 很快下午會專家送審， 經過部領導的審查。
先給韓博士提一個問題， 我們知道北京院是國內設計實力非常強的大院， 院長、總建築師也在行業有非常豐富的建樹， 中國第一高樓中國尊就是北京院主持設計的，而且北京很著名的地標性建築，比如鳳凰中心，在建成以後很吸引眼球，很多業內人士去參觀，反映了商業寫字樓設計的很多新理念。所以請韓博士介紹一下國內外商業辦公樓建築在規劃設計方面有哪些新的概念？新的趨勢？包括技術的，也包括在城市經濟、城市發展上有什麼樣的新的解決辦法？
韓慧卿：謝謝陳總，我來自北京市建築設計研究院。商業辦公建築的主要產出效益是來源於建築物和在這個建築物中的辦公工作本身，由此我認為它的主要價值體現在投資價值、工作的使用價值以及社會的文化價值這三個方面。這些方面是商業辦公建築最根本的目標，由此也是我們進行創新和後續的策劃、建設、運營工作的出發點。
陳音總說這個題比較大。我局限於我們部分的經驗，來挑選其中局部的創新來進行解釋。我覺得從規劃設計的角度，主要涉及到兩大方面。一方面是關於建築的功能和技術，一方面我也簡單的說幾句關於設計工作本身。
中國的商業辦公建築近些年來尤其是一些頂級的辦公建築的過程使得咱們國家的辦公建築的水準在世界上基本上已經有一些領先的代表了，但是設計工作本身隨著行業的發展有一些新的做法，不一定完全達到世界創新，可能是咱們國內的創新。
第一個方面，關於建築功能和性能方面的新的創新和技術，主要體現在功能和性能的提高和改善。功能方面是因為隨著咱們國家經濟、文化、科技等方面的發展，使得需求改變了、提高了，真正套用咱們社會發展的階段來講，是人民日益增長對美好生活的要求和高品質的要求，使得我們建築領域尤其是能體現行業的先進性的商業辦公建築來講，精准化的要求，所以從功能需求的角度，剛才前面的很多公司包括開發、管理的公司，為了強調客戶在市場經濟情況下客戶的需求，關注他們的需求和發展變化是非常重要的，因為這種需求的創新包括基於不同的人群的需求的梳理，在社會主義初級階段需求是豐富、多元的，除了基本的辦公會涉及到功能的完善，包括服務特殊人群的，比如幼稚園、周邊環境、商業金融、城市交通的便捷，還有藝術空間等完善，在性能的提升方面，挑幾個典型的來說，我們更加關注城市設計和公共空間，具有先進理念，這種開放性的要求，以前我們在這方面都集中在弱電設計方面，現在都是綜合安防。在綜合安防招標的時候，我們需求的面特別窄，選不出有三家具備能力的，這是一個矛盾統一的概念。
另外，大家的要求也提高了。包括綠色，這個綠色已經隨著多年的發展不局限在綠色建築，我們逐漸到和區域結合的能源規劃，擴展到整個城市綠色規劃，還包括跟海綿城市結合的綠色的建築的場地的處理這些方面，包括我們擴充出來的例如節能的概念和超低能耗的建築，檢測效果是非常符合設計的需求。
再有一個技術領域方面結合理念的優勢就是智慧建築，今天在多次提到這個詞，我稍微從技術的角度解釋一下。智慧建築是一個新的詞，以前叫智慧建築，也有相關標準。智慧建築與智慧建築的區別，通俗的講就是我們不僅使用了大量的電子的產品來收集資訊，而且它是跟現在的數位技術，包括物聯網技術、雲計算技術、大資料以及人工智慧和BIM等相關，使得我們整個建築物很多場景和設施的使用、空間的使用，能夠高智慧的識別、感知、有預案，能夠進行決策，以便於給出一個選擇出來、決策出來，這樣高度回饋的體系。所以這樣的話，使得整個建築空間更加舒適、高效，這樣提升整個空間的品質，使得提高我們的辦公的效率，從而也間接或直接的提升了辦公建築的品質。這是從建築的功能和性能的角度。
我再簡單的說兩句從設計方法和組織的角度，我們例如現在在大型、超大型的複雜建築立面，我們採用系統化設計策略，就是在整個設計的初期，就聯合設計方、建設方在前期就進行策劃，使得我們的建設目標更加明確、深入和體系化，而這是在整個設計工作中又結合專項的系統劃分，使得我們每一個系統的設計控制非常深度、責任明確，從而主要的是提高設計的完整度，這樣是提升建築的品質。
第二個方面，剛才提到的像我們現在說是在咱們國內比較先進，但是國際上算比較成熟的做法，就是技術規格書的做法。我們在技術規格書會把各個系統的控制的目標、設計的範圍、責任、依據、設計的要求、工藝、材料、招標的要求以及後期的維護的要求，寫得非常清楚，作為正式的設計檔組成，使得我們的招標工作非常明確，為後期的建設和運行提供了設計檔的基礎。
第三個方面，全生命週期的數位化資訊技術輔助設計，用例如虛擬、三維，包括大資料、設計優化、空間優化方面帶來了比以前的設計方法更加提高的效果和品質。
還有一點是顧問組織形式，目前咱們國內領域裡面是各專項發展逐漸提升，使得我們以前傳統幾大專業設計的模式有了非常大的改變，我們在一個專案裡面組織非常多的專業顧問，從早期的設計過程，一直進行緊密配合。這些在設計的方法、領域裡面也對整個辦公建築的品質提升起到了很好的作用。謝謝。
陳音：謝謝韓博士。韓博士非常系統的講述了商業辦公樓前沿的概念和理念，所有這些在我們的標準編制過程中都有所體現，我們一開始住建部領導和寫字樓分會的主編單位，都對這個導則提出了很高的要求。因為中國的寫字樓開發建設已經是跟國際最先進的水準同步了，所以大家可以期待這部導則會把這些新的思想、新的技術、新的理念反映到導則裡面去，對中國的商業寫字樓、商業辦公樓未來的開發建設起到一個指導的作用。
剛才韓博士講的非常重要的一點，就是現在的寫字樓的概念已經超出了過去辦公室的概念，它成為一個城市重要的地標、重要節點，也成為城市公眾活動的重要目的地。所以今天我們臺上的嘉賓有一位相對跟業內寫字樓專業不特別相關的，就是哇棒移動傳媒股份有限公司，傳媒企業也參加寫字樓的論壇，我想有它的道理，就像韓博士講的，寫字樓特別是大城市的商務寫字樓，功能已經是多元化了，已經屬於城市的重要組成部分。我想請顏總從您的角度講一講商業寫字樓對於城市形象、城市文化能夠做出什麼樣的貢獻？
顏鴻：我簡單說一說為什麼傳媒行業的人參與房地產這個事情的因緣。因為我是做移動傳媒的公司，但是我本身原來專業是油畫專業畢業，後來在綜合藝術委員會工作，就是一個管理機構。很榮幸通過劉凱總加入這個組織，為什麼加入這個組織呢？因為我一直在關注國外的公共建築中關於藝術立法方面的相關規定，文藝復興時期就有，到美國一戰、二戰之後也有相應立法，臺灣也有，就是對於公共建築中，建設費用中，是有一定的比例硬性規定要做關於藝術配置方面的法律性的規定。就是中國的建築像陳總講的商業地產發展二三十年，發展得非常快，很多建築達到了在國際上很頂級的建築。但是建完之後，所有辦公硬體在最後一點點藝術品方面是關注的不多，或者壓根兒沒有過。
我們想力圖推進在公共建築做一個合理的配置方案，還是確實有它的需要，所以我們小組在北京今年開了無數次會，如果能形成一定的立法，像臺灣、美國也好，這個工作組所做的工作是值得的。另外這個方案也費了太多專家的精力，會很完美的收工的。謝謝大家。
陳音：它的資產的價值不僅僅是這些房子本身，它的藝術、文化也是很重要的一部分。國際上一些著名的城市的地標建築，包括美國紐約帝國大廈，很多同事都去看過，他們裡面的一些藝術品的陳設，也包括建築本身已經構成了美國文化遺產的一個重要的組成部分，所以我們專家們還在熱烈討論，如何把這種藝術品的植入寫入多我們導則裡去，引導開發企業在提升加注的物理品質的基礎之上，把文化和藝術也作為評價寫字樓的一個重要的組成方面。
下面給張愛民張總提一個問題，一個商業寫字樓項目的成功到底取決於哪些因素？這個導則比較特殊的是把整個商業辦公樓的全流程，從開始的策劃一直到後期的運營，都做了一些闡述和論述，那麼如何能夠成功的開發、建設、運營一棟商業寫字樓，到底有哪些因素？
張愛民：我本人比較榮幸能參加這個導則的編寫，但是如果說影響一個商辦寫字樓成功的因素確實非常多，我認為它是一個非常系統性的工程。但是我還是想從標準的一些必要性和標準的指導意義方面進行闡述。
首先，標準的必要性。十九大召開，包括前幾天經濟工作會議，我特別注重了一個詞叫“高品質發展”，中國轉型要從高速增長階段到高品質發展階段。其實在十九大之前還有一個提升品質工作的指導意見，裡面專門提到要提升品質強國大的戰略，裡面就提出了品質層次，包括品牌影響力。其中還重點提到了建設工程的品質水準要重點提升。
今年國務院還有一個關於促進建築業健康發展的意見，裡面我也特別注重到了，裡面重點提到了，要提升建築標準水準，同時也希望中國的建築業能夠走出去，走出去就意味著中國的品牌要在世界上面樹立。
所以我覺得中國建築業到現在我個人認為要有一個從中國速度到中國品質、中國產品到世界品牌，要有一個過程。所以說商辦寫字樓是建築領域一個十分重要的產品。基於這個大背景下，在咱們商會和協會的領導下，在住建部立了項，與我們時代發展大背景是非常契合的。這是第一點。
第二點，這個導則從一開始到立項到後來開第一次會的時候，我一直在參加，所以兩年走過來，感觸比較深。比如一個商業辦公建築要想成功，各個系統要有融合，同時還有一個過程系統，從前期的可行性研究，到規劃設計、到部品、材料、設備的選用，到施工、後期的運營，還有後期的一些商業運作模式，等等都是全過程系統。但是一個好的寫字樓是什麼標準呢？往往以前的標準都是割裂的，是獨立的，比如我們有設計標準，有建築設備部品的標準，有施工的標準，有運營的標準。還有一些因素，比如說一個商辦寫字樓前期的可行性研究，比如項目過程的管理，後面的一些商業運作模式，往往這些可能沒有一個特別統一的標準，而是一些企業有一些經驗、做法、要求。所以這個導則從全流程、全產業鏈的角度出發，去指導商辦寫字樓的建設非常必要，非常有意思。
我說幾個資料。我們一開始發起的時候大概有20幾家，後來我們就不斷擴展，開始名字叫“建設運營管理標準”，後來我們覺得這個好像光管“建設運營”，前期設計就缺少了，所以我們又加入了“設計”。後來感覺如果是前期策劃不好的話，也有問題，所以就加入了前期策劃。後來我們研究比如到施工、到後期運營的時候，綜合調試應該要加進來，包括智慧，比如BIM的引用，可能從設計到施工到後期的運營都有視覺化、便捷性的管理，包括物業的管理，等等這些概念全納入。所以整個豐富了寫字樓的全過程。
同時，這個導則還有一個特點，吸收了一些優秀的案例，比如保利國際廣場、中國尊、中糧置地等品牌他們的成功經驗、成功做法，既對我們導則有一些指導，還有實際案例做指導，所以很有意思。
所以整個導則我充滿期待，我覺得咱們的導則，一是符合時代背景，而且也是獨一的，全方位、全覆蓋的指導檔。所以我覺得這個導則我是非常期待的，我希望它成為一個操作性極強的，人人都愛不釋手的導則。謝謝。
陳音：謝謝愛民。
清華大學是國內建築研究的重鎮，清華大學是在建築研究、在建築學科的所有專業領域，都有非常深的造詣，肖偉博士是清華同衡可持續建築技術方面的專家。他們在租房子的時候，一定要租有LEED認證的寫字樓，或者租要WEEL認證的寫字樓，為什麼呢？他們說寫字樓的室內的物理環境、熱工環境等等對人的影響非常大，對企業的影響非常大。一個寫字樓室內的環境或者寫字樓整體的環境對人的舒適度的影響、對人的工作效率的影響到底是什麼樣的關係？如何來界定什麼樣的寫字樓的室內環境是一個好的室內環境？請肖博士給大家做介紹。
肖偉：非常榮幸能參與導則的編寫。剛才陳總提的問題，首先要重點考慮商辦寫字樓的環境品質，為什麼對企業有這麼大的作用，這可能是大家非常關注的。
剛才前面也提到了，第一，品牌效應。好的寫字樓代表著公司有非常強大的實力，這是一個表像。第二，一個更加好的環境品質，是更能夠提高企業員工的工作效率乃至生活工作的幸福感的。這是一定可以提高企業的運營效率的。
首先我大概談幾個資料。第一，我談一下常規的現代企業的人工的薪酬成本和房租物業的成本之間的關係，有一個平均數，一線城市大概是10：1的關係，就是說房租是300萬，人工可能就是3000萬，這個比例是比較平均的數。這說明什麼問題呢？說明一個百人企業，提高1%的工作效率，相當於房租降了10%。我們以前關注節能環保、節能減排比較多，但實際上提高人的效率才是這個企業提高經濟性的最重要的方面。
第二談一下具體一點的，人的一生中，90%的時間是在室內度過的，對於商辦團隊的白領而言，每天的工作是超過10個小時是在寫字樓裡面的，如果像華為我估計超過一半的時間都在寫字樓裡面度過。所以寫字樓的環境對於人的衛生、健康、工作效率乃至幸福感，作用都是非常明顯的。
我舉一個非常簡單的例子，空氣品質，前兩年大家比較關注PM2.5、比較關注甲醛。我談一個最基本的問題就是二氧化碳，室外二氧化碳濃度大概是在400PPM，我們國內的標準是1000PPM。PPM是一個度量單位，就是百萬分之一。有人研究過，當室內濃度達到1400PPM的時候，就會影響人的判斷能力，就是你的認知力大概會下降50%，這時候你的工作效率就可想而知了。
但實際情況是我們做過調研測試，寫字樓裡的濃郁基本上沒有低於1000的，都在1000到2000之間，濃度非常高，所以很多人上班為什麼覺得有時候昏昏欲睡，其實是因為氧氣不夠了。還有在座的大家經常參加各種會議，比如我們去會議室，剛開始開的時候特別精神，開著開著越來越困，大家可能以為是內容太枯燥，實際上不是這樣，真的是因為氧氣不夠了。
我們在實驗室做了一個小的實驗。我們三個人在裡面，一個小時，濃度從400到1000，兩個小時，從1000提升到1600，濃度提升非常快。如果這個樓沒有好的通風系統、新風系統，就很可怕了。實際上這對我們企業影響是非常大的。
另外，有幾個標準，目前寫字樓裡大家常說有各種各樣的評價標準，包括綠色、5A、智慧化、LEED和美國的WEEL標準，事實上這個標準是可以大致分為兩類，第一類是跟建築的性能相關，比如像LEED、5A更加關注的是專案的配置、專案的節能環保、專案本身的性能，它更多的是從寫字落的設計者、開發者、運營者的角度去考慮問題，事實上它對於這種使用者的關注度比較分散，而不是不關注，聚焦度不夠。
所以後來在2015年的時候，美國的國際健康建築研究院，把WEEL評價標準引入到中國，這個標準從空氣、水、光線、營養、舒適度、健身、心理健康的角度做了一些評價。同時我們國家在2015年響應健康中國的號召，2016年的時候我們發佈了自己的中國的健康建築評價標準。這兩個標準是更加聚焦於怎麼樣去改善建築環境，同時希望通過建築本身的一些設置去引導人們形成更加健康的生活習慣，提高健康水準，提高工作效率。是這樣去引導的。
從人的需求包括標準的引導看，就必然的引入了一些新的概念和技術產品，包括我們現在比較關注的零甲醛的建材、新風系統、室內的空氣淨化系統、監測系統，我們的人員不光是要待在一個好的環境裡，更應該讓用戶時時刻刻看到所在的環境是什麼水準，這樣實際上是在提升安全感。
還有比如說傳統的寫字樓，大家有經驗的是，比如你坐在空調風口附近，經常有空調病，肩膀經常疼。咱們現在開發的很多像輻射空調，是沒有吹風感，也是解決了舒適度的問題。同時包括很多地板送風等等，都是可以提高整個空間裡新風的利用率，改善室內的空氣品質，能夠提高人的工作效率，提高人的幸福感。方方面面的技術很多，我們也希望這些技術能夠在導則中有體現。
這本導則將來不光是能夠引領國內寫字樓的建造，可能在國際上也是屬於比較高的水準。謝謝。
陳音：謝謝肖博士，講得非常清晰，講出了這個導則我們所期待的非常高的水準，它的引領性，對於國內開發企業，它一定是一個非常有價值的技術檔。
整個導則的編寫是有兩家主編單位，一個是中國房地產協會，一個是中國金屬結構協會，臺上的嘉賓有兩位元是中國金屬結構協會的重要成員，一位是米蘭之窗的馬總，一位是堅朗五金的白總。我給馬總提一個問題，寫字樓的建築有非常明顯的特徵，特別是典型意義上的CBD的寫字樓，都是高層甚至超高層，絕大多數都是玻璃幕牆，所以寫字樓的圍護結構體系跟一般的民用建築是有點不一樣的，寫字樓的圍護結構對於寫字樓的性能有什麼影響？它的特點是什麼？寫字樓圍護結構和玻璃幕牆有哪些前沿的新理念？
馬俊清：寫字樓的玻璃幕牆其實跟民用建築門窗比較而言，差別是非常大的。
首先是安全性。玻璃幕牆的安全性，既有建築改造這塊，我們前兩年提這個事。過去快速發展階段做的玻璃幕牆，現在都存在著巨大的安全隱患，特別是早期做的。包括系統技術、包括材料應用、膠的應用，包括玻璃的自爆，都給建築帶來非常大的安全隱患。尤其是寫字樓高層、高高層都在人員密集的地方，一旦出現這方面的問題，就是災難性的。
第二是綠色、節能、環保，居住建築對於節能要求敏感度比較高，每次國家建築節能對門窗的具體的技術指標非常明確的有要求，同時咱們現在寫字樓、商業建築本身的標準應該低於住宅的節能標準，同時作為外圍護角度來講，外圍護這塊的產品，居住建築因為對窗牆比有明確的要求，比如窗牆的比例和門窗本身的傳熱係數，這之間有明確要求。比如說整個房子裡的大的落地窗，100%的房子裡面沒有牆只有窗，窗的傳熱係數要求非常高。一般要求牆佔有一定的比例，這樣的情況下，作為玻璃幕牆的圍護結構，都漏在外邊，本身的標準就比窗要低，同時它的比例如果是外掛式的玻璃幕牆，達到80%多到90%多，除了框體以外的比例，甚至說100%，因為有的框架也是玻璃。所以這個對我們影響比較大，跟居住建築比較而言，差別比較大。
另外，居住建築，比如歐美這些發達國家的居住建築對於本身的傳熱係數有非常高的要求，同時對太陽的輻射熱也有非常高的要求，也就是說做建築外遮陽、門窗外遮陽這塊，咱們都去過歐洲，去過美國，基本上都是100%的。美國做的可能還不如歐洲好。所以很多都是室內的遮陽或者玻璃中間的遮陽。建築外遮陽，就是門窗的外遮陽做得比較好。比如Low-E玻璃，認為它解決很多問題。但實際上Low-E玻璃在北方地區，冬天太陽隔熱這塊就受損失了，對於節能其實是不利的。玻璃幕牆做遮陽，難度就比較大，因為牽扯到建築外立面整個玻璃幕牆的效果。輻射熱對人的實際感受影響相當大，對於人在室內的感受，有健康的概念。
所以在玻璃幕牆的建築裡，冬天的冷風和夏天的輻射熱其實都不是特別好。我都調研過，有的老闆一到冬天和夏天都要換座位，辦公桌要換，夏天曬得受不了，冬天頸椎病要犯，咱們感受很明顯的。
第三是藝術、文化，一個建築就是一個國家的文化的背書，好多都是通過建築體現出來的，而建築的外皮在建築當中是一個點睛的東西，是靈魂東西，對於我們的感情的屬性可能更重一些，比如我們生活在這個城市裡面，往往有一些地標建築當成我們茶餘飯後談論的主題或者引以為驕傲的主題，這種藝術和情感的屬性也是很重要的，所以整個從玻璃幕牆的居住住宅來講，比較而言，還是差別很大。有一些手段比如說性能指標等等，也是實現起來相對技術要求的成分要難一些，有的甚至很難，要想解決非常難。
但是現在也有一些先進的技術，比如玻璃上面的光電技術，遮陽技術，還有遮擋技術，但現在成本比較高，也是因為生產能力比較小，將來這方面會有所突破。整個這棟樓通過這個技術來解決隔熱、保溫的情況。
另外，有很多新的材料，比如現在的超低能耗的房子，我們也設計了很多，包括設計院搞的辦公樓，叫夢工廠，我們設計的鋁包木，要求超低能耗被動式，我們現在在國內特別是南方一些地區，從被動式、低能耗的角度來講，我們設計了幾個，北方也有，這塊從材料的保溫隔熱技術的角度來講，未來也有很多新的發展趨勢。謝謝。
陳音：謝謝馬總。韓博士，中國尊的遮陽用什麼解決？
韓慧卿：窗簾和維護結構一體化設計。
肖偉：中國尊在超高層裡傳熱的部分是非常小的，不到0.5，只有0.4。為什麼呢？因為吊頂處裡面是全部封了保溫的，地下有落地式空氣彈管，主要是解決熱環境，後面都是保溫的。我們從外面看是全玻璃幕牆，但是從裡面看，它能夠通過玻璃傳 熱的部分只有0.4級，所以是非常不錯的。
陳音：大家能看到寫字樓技術非常複雜，所以我們編寫組也有非常強大的實力，集中了行業內一線專家，從研究機構、設計單位、開發企業到供應商，一起來推動導則的編寫。
中國金屬結構協會還有一個非常大的門類就是建築五金，在民用建築裡大量應用，請白總介紹一下五金製品或者建築部品對寫字樓的品質有有哪些影響？針對大型的、公共的、高檔的寫字樓，你們從中國金屬結構協會五金行業來講，有沒有在這方面的研究或者產品的規劃？
白寶萍：非常高興參與導則編制，不單單是收穫，感觸也頗多。
剛才講到建築的外圍護、內部結構，馬總講了非常多的關於幕牆、外圍護的安全性、相容性，其實有很多觀點原來也是我特別想談的。結合我本人所處的建築五金，我是一個製造業的，最終這個事情從規劃設計到建築的建設，一直到部品的環節，從我這個角度大概談兩個部分。
第一個部分，我認為建築部品當前所呈現出來的趨勢，一個是智慧化，一個是資訊化。還要強調一點是人性化。智慧化大家已經感受到了，樓宇的智慧化，辦公空間的智慧化，包括辦公空間與樓宇控制之間的智慧化。資訊化，上午有幾個嘉賓講到大資料的問題，那麼多個性的你在什麼時間做了什麼事情，這些都要靠什麼實現？我們認為有強大的資訊管理和資訊資料的整合。關於人性化，剛才幾個嘉賓都從不同角度談到了舒適的問題，談到了辦公空間裡的人的感受問題、體驗問題，這些都要靠優質的部品和最具創新的能滿足這些幾個方面趨勢的產品來落地實施。
第二個部分，我從三個角度談一下我覺得建築部品哪方面比較重要。
第一，節能。有一個很多開發商不重視的密封系統，我們很多人坐在辦公空間裡，經常在大風來的時候，聽到哨音，這就是密封系統出來了問題。
第二，安全。門窗幕牆行業大家都熱議的就是防火標準提高了，過去這兩年大家都會看到比較多的案例，由於火災的問題導致整個大樓造成比較大的損失。所以關於安全方面，排煙窗、防火窗包括幕牆開啟的電動的排煙系統。
第三，耐用。商辦寫字樓與住宅最大的不同就是使用的人的頻次比家庭住宅要大得多得多。因為頻繁的使用，人的頻繁進出，所以對五金的要求非常高。我們參編了很多標準。我們非常希望寫字樓開發企業在建造的時候，能更高的提出這樣的設計要求，這跟住宅的設計是完全不一樣的。
最後分享一點小的感受，未來低能耗的建築、被動式的建築，包括剛才馬總談到的光電牆，更多的高科技的建築外圍護也好、部品也好，都會更多的推向我們的應用領域。是什麼樣的動力讓我們這些做企業的、做製造的有源源不斷的動力，就是大家對於美好生活和美好體驗的追求，是我們創新的驅動力。我們有義務把這個導則編好，給更多的開發企業提供最好的指導檔。
陳音：確實一個好的寫字樓，取決於每一個細節，甚至取決於每一個螺絲釘，建築五金就是非常典型的基礎製造行業，這個行業如果有國際水準，我們寫字樓才有真正的國際水準。
最後一個問題給李總，當代是上市公司，每年我們會請仲介機構對寫字樓做公允價值評價，我們請的是世邦魏理仕，世邦魏理仕的專家要看寫字樓的狀況。我請問李總，物業管理的資產運營對專案的保值增值起什麼樣的作用？
李從越：謝謝陳總。很榮幸仲量聯行能夠參與到這次協會的行業標準的編寫工作。仲量聯行到目前為止在中國大陸共計管理面積超過了7千萬平方米的面積，我們一直致力於把商務寫字樓的管理作為我們的重點。在近20幾年的管理過程中，我們很榮幸能夠看到整個行業的發展。
您說得很對，確實物業管理越來越被發展商、業主關注，這是事實。其實談到物業管理，一般人都會用三保來形容，保潔、保安、保養維修。這是高密集的、低端的，通常被人家忽視。但是我們現在越來越注意到，特別是高端商務寫字樓的業主對於物業管理的價值的體現越來越清楚。所以一個好的物業管理服務和資產管理服務，確實是可以為我們的商務寫字樓提供很不可代替的作用。這是我的第一個觀點。
第二個觀點，作為一個已經落成的物業，我們通常會說它的成功因素是地理位置，這絕對是正確的。但是實際上我們拋開政策面、拋開大的金融環境的因素，實際上一個樓宇的真正的保值增值是靠物業管理的。因為這個樓是不會動的。
談到仲量聯行在這幾年的整個過程，我們目前除了把三保服務作為基礎之外，我們仍然打造出一個適合於不同寫字樓的個性化服務。我們香港團隊在香港地區針對一些總部大廈、針對一些國企項目我們自行研發了一套服務標準，這套標準目前已經引入到了北京，包括我們大陸的一些核心城市。我們把這種服務標準導入到我們正在服務的專案裡面去。
我們是採用五覺的理念，聽覺、嗅覺，比如我們導入了香薰，像酒店一樣，同理我們也會為每一個項目設計它不同的氣味。聽覺是背景音樂。還包括觸覺，我們希望用很專業的、精細化的服務，為每個專案打造不同的服務賣點。
從今天開始我們除了推智慧服務之外，還推工程服務，工程服務是在後臺，我們把它轉到前面來。比如PM2.5，我們會在明顯的位置把數值展現出來，讓使用人非常清楚的知道這個樓裡指標是什麼樣的，讓他安心和放心。比如我們會在高峰期間做好電梯等候時間的管控，我們叫閘機的管控。智慧工程服務，我們花了很多心思在北京的樓裡推。
現在有一個非常熱的詞叫社區化服務，這是目前寫字樓管理的需求方向，非常清楚。什麼叫社區化服務呢？社區化服務就是要做一個工作在這裡不想下班的寫字樓。我們不只是關注它的商戶需求，我們仍然關注這些使用人的文化需求和生活需求。我們會在樓裡面搞一些類似于文化活動、文藝活動，來豐富使用人的文化和精神生活。
舉個例子，在北京我們有一個項目叫啟航中心，在燕莎商圈，從開業以後，我們和業主一起搞了近十台的主題活動，比如我們和法國的社區文化在項目裡搞了一些論壇，包括搞了一些歌劇的體驗、音樂會的體驗，在大堂和一個小的水岸的戶外區域。目的就是為了打造文化的氛圍。
其實不光是啟航中心的項目，也包括一些啤酒的晚會，包括中環世貿也是很大型的集團公司，它從2011年開始連續七年辦了“雲中”系列，雲中藏歌、雲中牧歌、雲中漁歌等等，就是利用這種地域文化、民族文化串起一台晚會，請了一些藝術家過來，配合一些美食。比如談到了藏歌，可能會引入一些西藏的食物。每次都會邀請很多關聯單位，包括某一個客戶，這種互動是體現出了樓宇的價值，增加客戶的黏性，這是非常重要的。
我總結一下。我認為物業管理和資產管理在整個房地產增值保值方面是起到了不可替代的作用。謝謝。
陳音：謝謝李總。我相信通過臺上這些嘉賓對商業寫字樓未來場景的描述，大家會更加期待導則的出現，也更加期待中國未來的寫字樓會對城市有更大的影響，會有更大的貢獻。因為時間的關係，這場論壇到此結束。謝謝大家！
中國第一高樓中國尊就是北京院主持設計的，而且北京很著名的地標性建築，比如鳳凰中心，在建成以後很吸引眼球，很多業內人士去參觀，反映了商業寫字樓設計的很多新理念。所以請韓博士介紹一下國內外商業辦公樓建築在規劃設計方面有哪些新的概念？新的趨勢？包括技術的，也包括在城市經濟、城市發展上有什麼樣的新的解決辦法？韓慧卿：謝謝陳總，我來自北京市建築設計研究院。商業辦公建築的主要產出效益是來源於建築物和在這個建築物中的辦公工作本身，由此我認為它的主要價值體現在投資價值、工作的使用價值以及社會的文化價值這三個方面。這些方面是商業辦公建築最根本的目標，由此也是我們進行創新和後續的策劃、建設、運營工作的出發點。
陳音總說這個題比較大。我局限於我們部分的經驗，來挑選其中局部的創新來進行解釋。我覺得從規劃設計的角度，主要涉及到兩大方面。一方面是關於建築的功能和技術，一方面我也簡單的說幾句關於設計工作本身。
中國的商業辦公建築近些年來尤其是一些頂級的辦公建築的過程使得咱們國家的辦公建築的水準在世界上基本上已經有一些領先的代表了，但是設計工作本身隨著行業的發展有一些新的做法，不一定完全達到世界創新，可能是咱們國內的創新。
第一個方面，關於建築功能和性能方面的新的創新和技術，主要體現在功能和性能的提高和改善。功能方面是因為隨著咱們國家經濟、文化、科技等方面的發展，使得需求改變了、提高了，真正套用咱們社會發展的階段來講，是人民日益增長對美好生活的要求和高品質的要求，使得我們建築領域尤其是能體現行業的先進性的商業辦公建築來講，精准化的要求，所以從功能需求的角度，剛才前面的很多公司包括開發、管理的公司，為了強調客戶在市場經濟情況下客戶的需求，關注他們的需求和發展變化是非常重要的，因為這種需求的創新包括基於不同的人群的需求的梳理，在社會主義初級階段需求是豐富、多元的，除了基本的辦公會涉及到功能的完善，包括服務特殊人群的，比如幼稚園、周邊環境、商業金融、城市交通的便捷，還有藝術空間等完善，在性能的提升方面，挑幾個典型的來說，我們更加關注城市設計和公共空間，具有先進理念，這種開放性的要求，以前我們在這方面都集中在弱電設計方面，現在都是綜合安防。在綜合安防招標的時候，我們需求的面特別窄，選不出有三家具備能力的，這是一個矛盾統一的概念。
另外，大家的要求也提高了。包括綠色，這個綠色已經隨著多年的發展不局限在綠色建築，我們逐漸到和區域結合的能源規劃，擴展到整個城市綠色規劃，還包括跟海綿城市結合的綠色的建築的場地的處理這些方面，包括我們擴充出來的例如節能的概念和超低能耗的建築，檢測效果是非常符合設計的需求。
再有一個技術領域方面結合理念的優勢就是智慧建築，今天在多次提到這個詞，我稍微從技術的角度解釋一下。智慧建築是一個新的詞，以前叫智慧建築，也有相關標準。智慧建築與智慧建築的區別，通俗的講就是我們不僅使用了大量的電子的產品來收集資訊，而且它是跟現在的數位技術，包括物聯網技術、雲計算技術、大資料以及人工智慧和BIM等相關，使得我們整個建築物很多場景和設施的使用、空間的使用，能夠高智慧的識別、感知、有預案，能夠進行決策，以便於給出一個選擇出來、決策出來，這樣高度回饋的體系。所以這樣的話，使得整個建築空間更加舒適、高效，這樣提升整個空間的品質，使得提高我們的辦公的效率，從而也間接或直接的提升了辦公建築的品質。這是從建築的功能和性能的角度。
我再簡單的說兩句從設計方法和組織的角度，我們例如現在在大型、超大型的複雜建築立面，我們採用系統化設計策略，就是在整個設計的初期，就聯合設計方、建設方在前期就進行策劃，使得我們的建設目標更加明確、深入和體系化，而這是在整個設計工作中又結合專項的系統劃分，使得我們每一個系統的設計控制非常深度、責任明確，從而主要的是提高設計的完整度，這樣是提升建築的品質。
第二個方面，剛才提到的像我們現在說是在咱們國內比較先進，但是國際上算比較成熟的做法，就是技術規格書的做法。我們在技術規格書會把各個系統的控制的目標、設計的範圍、責任、依據、設計的要求、工藝、材料、招標的要求以及後期的維護的要求，寫得非常清楚，作為正式的設計檔組成，使得我們的招標工作非常明確，為後期的建設和運行提供了設計檔的基礎。
第三個方面，全生命週期的數位化資訊技術輔助設計，用例如虛擬、三維，包括大資料、設計優化、空間優化方面帶來了比以前的設計方法更加提高的效果和品質。
還有一點是顧問組織形式，目前咱們國內領域裡面是各專項發展逐漸提升，使得我們以前傳統幾大專業設計的模式有了非常大的改變，我們在一個專案裡面組織非常多的專業顧問，從早期的設計過程，一直進行緊密配合。這些在設計的方法、領域裡面也對整個辦公建築的品質提升起到了很好的作用。謝謝。
陳音：謝謝韓博士。韓博士非常系統的講述了商業辦公樓前沿的概念和理念，所有這些在我們的標準編制過程中都有所體現，我們一開始住建部領導和寫字樓分會的主編單位，都對這個導則提出了很高的要求。因為中國的寫字樓開發建設已經是跟國際最先進的水準同步了，所以大家可以期待這部導則會把這些新的思想、新的技術、新的理念反映到導則裡面去，對中國的商業寫字樓、商業辦公樓未來的開發建設起到一個指導的作用。
剛才韓博士講的非常重要的一點，就是現在的寫字樓的概念已經超出了過去辦公室的概念，它成為一個城市重要的地標、重要節點，也成為城市公眾活動的重要目的地。所以今天我們臺上的嘉賓有一位相對跟業內寫字樓專業不特別相關的，就是哇棒移動傳媒股份有限公司，傳媒企業也參加寫字樓的論壇，我想有它的道理，就像韓博士講的，寫字樓特別是大城市的商務寫字樓，功能已經是多元化了，已經屬於城市的重要組成部分。我想請顏總從您的角度講一講商業寫字樓對於城市形象、城市文化能夠做出什麼樣的貢獻？
顏鴻：我簡單說一說為什麼傳媒行業的人參與房地產這個事情的因緣。因為我是做移動傳媒的公司，但是我本身原來專業是油畫專業畢業，後來在綜合藝術委員會工作，就是一個管理機構。很榮幸通過劉凱總加入這個組織，為什麼加入這個組織呢？因為我一直在關注國外的公共建築中關於藝術立法方面的相關規定，文藝復興時期就有，到美國一戰、二戰之後也有相應立法，臺灣也有，就是對於公共建築中，建設費用中，是有一定的比例硬性規定要做關於藝術配置方面的法律性的規定。就是中國的建築像陳總講的商業地產發展二三十年，發展得非常快，很多建築達到了在國際上很頂級的建築。但是建完之後，所有辦公硬體在最後一點點藝術品方面是關注的不多，或者壓根兒沒有過。
我們想力圖推進在公共建築做一個合理的配置方案，還是確實有它的需要，所以我們小組在北京今年開了無數次會，如果能形成一定的立法，像臺灣、美國也好，這個工作組所做的工作是值得的。另外這個方案也費了太多專家的精力，會很完美的收工的。謝謝大家。
陳音：它的資產的價值不僅僅是這些房子本身，它的藝術、文化也是很重要的一部分。國際上一些著名的城市的地標建築，包括美國紐約帝國大廈，很多同事都去看過，他們裡面的一些藝術品的陳設，也包括建築本身已經構成了美國文化遺產的一個重要的組成部分，所以我們專家們還在熱烈討論，如何把這種藝術品的植入寫入多我們導則裡去，引導開發企業在提升加注的物理品質的基礎之上，把文化和藝術也作為評價寫字樓的一個重要的組成方面。
下面給張愛民張總提一個問題，一個商業寫字樓項目的成功到底取決於哪些因素？這個導則比較特殊的是把整個商業辦公樓的全流程，從開始的策劃一直到後期的運營，都做了一些闡述和論述，那麼如何能夠成功的開發、建設、運營一棟商業寫字樓，到底有哪些因素？
張愛民：我本人比較榮幸能參加這個導則的編寫，但是如果說影響一個商辦寫字樓成功的因素確實非常多，我認為它是一個非常系統性的工程。但是我還是想從標準的一些必要性和標準的指導意義方面進行闡述。
首先，標準的必要性。十九大召開，包括前幾天經濟工作會議，我特別注重了一個詞叫“高品質發展”，中國轉型要從高速增長階段到高品質發展階段。其實在十九大之前還有一個提升品質工作的指導意見，裡面專門提到要提升品質強國大的戰略，裡面就提出了品質層次，包括品牌影響力。其中還重點提到了建設工程的品質水準要重點提升。
今年國務院還有一個關於促進建築業健康發展的意見，裡面我也特別注重到了，裡面重點提到了，要提升建築標準水準，同時也希望中國的建築業能夠走出去，走出去就意味著中國的品牌要在世界上面樹立。
所以我覺得中國建築業到現在我個人認為要有一個從中國速度到中國品質、中國產品到世界品牌，要有一個過程。所以說商辦寫字樓是建築領域一個十分重要的產品。基於這個大背景下，在咱們商會和協會的領導下，在住建部立了項，與我們時代發展大背景是非常契合的。這是第一點。
第二點，這個導則從一開始到立項到後來開第一次會的時候，我一直在參加，所以兩年走過來，感觸比較深。比如一個商業辦公建築要想成功，各個系統要有融合，同時還有一個過程系統，從前期的可行性研究，到規劃設計、到部品、材料、設備的選用，到施工、後期的運營，還有後期的一些商業運作模式，等等都是全過程系統。但是一個好的寫字樓是什麼標準呢？往往以前的標準都是割裂的，是獨立的，比如我們有設計標準，有建築設備部品的標準，有施工的標準，有運營的標準。還有一些因素，比如說一個商辦寫字樓前期的可行性研究，比如項目過程的管理，後面的一些商業運作模式，往往這些可能沒有一個特別統一的標準，而是一些企業有一些經驗、做法、要求。所以這個導則從全流程、全產業鏈的角度出發，去指導商辦寫字樓的建設非常必要，非常有意思。
我說幾個資料。我們一開始發起的時候大概有20幾家，後來我們就不斷擴展，開始名字叫“建設運營管理標準”，後來我們覺得這個好像光管“建設運營”，前期設計就缺少了，所以我們又加入了“設計”。後來感覺如果是前期策劃不好的話，也有問題，所以就加入了前期策劃。後來我們研究比如到施工、到後期運營的時候，綜合調試應該要加進來，包括智慧，比如BIM的引用，可能從設計到施工到後期的運營都有視覺化、便捷性的管理，包括物業的管理，等等這些概念全納入。所以整個豐富了寫字樓的全過程。
同時，這個導則還有一個特點，吸收了一些優秀的案例，比如保利國際廣場、中國尊、中糧置地等品牌他們的成功經驗、成功做法，既對我們導則有一些指導，還有實際案例做指導，所以很有意思。
所以整個導則我充滿期待，我覺得咱們的導則，一是符合時代背景，而且也是獨一的，全方位、全覆蓋的指導檔。所以我覺得這個導則我是非常期待的，我希望它成為一個操作性極強的，人人都愛不釋手的導則。謝謝。
陳音：謝謝愛民。
清華大學是國內建築研究的重鎮，清華大學是在建築研究、在建築學科的所有專業領域，都有非常深的造詣，肖偉博士是清華同衡可持續建築技術方面的專家。他們在租房子的時候，一定要租有LEED認證的寫字樓，或者租要WEEL認證的寫字樓，為什麼呢？他們說寫字樓的室內的物理環境、熱工環境等等對人的影響非常大，對企業的影響非常大。一個寫字樓室內的環境或者寫字樓整體的環境對人的舒適度的影響、對人的工作效率的影響到底是什麼樣的關係？如何來界定什麼樣的寫字樓的室內環境是一個好的室內環境？請肖博士給大家做介紹。
肖偉：非常榮幸能參與導則的編寫。剛才陳總提的問題，首先要重點考慮商辦寫字樓的環境品質，為什麼對企業有這麼大的作用，這可能是大家非常關注的。
剛才前面也提到了，第一，品牌效應。好的寫字樓代表著公司有非常強大的實力，這是一個表像。第二，一個更加好的環境品質，是更能夠提高企業員工的工作效率乃至生活工作的幸福感的。這是一定可以提高企業的運營效率的。
首先我大概談幾個資料。第一，我談一下常規的現代企業的人工的薪酬成本和房租物業的成本之間的關係，有一個平均數，一線城市大概是10：1的關係，就是說房租是300萬，人工可能就是3000萬，這個比例是比較平均的數。這說明什麼問題呢？說明一個百人企業，提高1%的工作效率，相當於房租降了10%。我們以前關注節能環保、節能減排比較多，但實際上提高人的效率才是這個企業提高經濟性的最重要的方面。
第二談一下具體一點的，人的一生中，90%的時間是在室內度過的，對於商辦團隊的白領而言，每天的工作是超過10個小時是在寫字樓裡面的，如果像華為我估計超過一半的時間都在寫字樓裡面度過。所以寫字樓的環境對於人的衛生、健康、工作效率乃至幸福感，作用都是非常明顯的。
我舉一個非常簡單的例子，空氣品質，前兩年大家比較關注PM2.5、比較關注甲醛。我談一個最基本的問題就是二氧化碳，室外二氧化碳濃度大概是在400PPM，我們國內的標準是1000PPM。PPM是一個度量單位，就是百萬分之一。有人研究過，當室內濃度達到1400PPM的時候，就會影響人的判斷能力，就是你的認知力大概會下降50%，這時候你的工作效率就可想而知了。
但實際情況是我們做過調研測試，寫字樓裡的濃郁基本上沒有低於1000的，都在1000到2000之間，濃度非常高，所以很多人上班為什麼覺得有時候昏昏欲睡，其實是因為氧氣不夠了。還有在座的大家經常參加各種會議，比如我們去會議室，剛開始開的時候特別精神，開著開著越來越困，大家可能以為是內容太枯燥，實際上不是這樣，真的是因為氧氣不夠了。
我們在實驗室做了一個小的實驗。我們三個人在裡面，一個小時，濃度從400到1000，兩個小時，從1000提升到1600，濃度提升非常快。如果這個樓沒有好的通風系統、新風系統，就很可怕了。實際上這對我們企業影響是非常大的。
另外，有幾個標準，目前寫字樓裡大家常說有各種各樣的評價標準，包括綠色、5A、智慧化、LEED和美國的WEEL標準，事實上這個標準是可以大致分為兩類，第一類是跟建築的性能相關，比如像LEED、5A更加關注的是專案的配置、專案的節能環保、專案本身的性能，它更多的是從寫字落的設計者、開發者、運營者的角度去考慮問題，事實上它對於這種使用者的關注度比較分散，而不是不關注，聚焦度不夠。
所以後來在2015年的時候，美國的國際健康建築研究院，把WEEL評價標準引入到中國，這個標準從空氣、水、光線、營養、舒適度、健身、心理健康的角度做了一些評價。同時我們國家在2015年響應健康中國的號召，2016年的時候我們發佈了自己的中國的健康建築評價標準。這兩個標準是更加聚焦於怎麼樣去改善建築環境，同時希望通過建築本身的一些設置去引導人們形成更加健康的生活習慣，提高健康水準，提高工作效率。是這樣去引導的。
從人的需求包括標準的引導看，就必然的引入了一些新的概念和技術產品，包括我們現在比較關注的零甲醛的建材、新風系統、室內的空氣淨化系統、監測系統，我們的人員不光是要待在一個好的環境裡，更應該讓用戶時時刻刻看到所在的環境是什麼水準，這樣實際上是在提升安全感。
還有比如說傳統的寫字樓，大家有經驗的是，比如你坐在空調風口附近，經常有空調病，肩膀經常疼。咱們現在開發的很多像輻射空調，是沒有吹風感，也是解決了舒適度的問題。同時包括很多地板送風等等，都是可以提高整個空間裡新風的利用率，改善室內的空氣品質，能夠提高人的工作效率，提高人的幸福感。方方面面的技術很多，我們也希望這些技術能夠在導則中有體現。
這本導則將來不光是能夠引領國內寫字樓的建造，可能在國際上也是屬於比較高的水準。謝謝。
陳音：謝謝肖博士，講得非常清晰，講出了這個導則我們所期待的非常高的水準，它的引領性，對於國內開發企業，它一定是一個非常有價值的技術檔。
整個導則的編寫是有兩家主編單位，一個是中國房地產協會，一個是中國金屬結構協會，臺上的嘉賓有兩位元是中國金屬結構協會的重要成員，一位是米蘭之窗的馬總，一位是堅朗五金的白總。我給馬總提一個問題，寫字樓的建築有非常明顯的特徵，特別是典型意義上的CBD的寫字樓，都是高層甚至超高層，絕大多數都是玻璃幕牆，所以寫字樓的圍護結構體系跟一般的民用建築是有點不一樣的，寫字樓的圍護結構對於寫字樓的性能有什麼影響？它的特點是什麼？寫字樓圍護結構和玻璃幕牆有哪些前沿的新理念？
馬俊清：寫字樓的玻璃幕牆其實跟民用建築門窗比較而言，差別是非常大的。
首先是安全性。玻璃幕牆的安全性，既有建築改造這塊，我們前兩年提這個事。過去快速發展階段做的玻璃幕牆，現在都存在著巨大的安全隱患，特別是早期做的。包括系統技術、包括材料應用、膠的應用，包括玻璃的自爆，都給建築帶來非常大的安全隱患。尤其是寫字樓高層、高高層都在人員密集的地方，一旦出現這方面的問題，就是災難性的。
第二是綠色、節能、環保，居住建築對於節能要求敏感度比較高，每次國家建築節能對門窗的具體的技術指標非常明確的有要求，同時咱們現在寫字樓、商業建築本身的標準應該低於住宅的節能標準，同時作為外圍護角度來講，外圍護這塊的產品，居住建築因為對窗牆比有明確的要求，比如窗牆的比例和門窗本身的傳熱係數，這之間有明確要求。比如說整個房子裡的大的落地窗，100%的房子裡面沒有牆只有窗，窗的傳熱係數要求非常高。一般要求牆佔有一定的比例，這樣的情況下，作為玻璃幕牆的圍護結構，都漏在外邊，本身的標準就比窗要低，同時它的比例如果是外掛式的玻璃幕牆，達到80%多到90%多，除了框體以外的比例，甚至說100%，因為有的框架也是玻璃。所以這個對我們影響比較大，跟居住建築比較而言，差別比較大。
另外，居住建築，比如歐美這些發達國家的居住建築對於本身的傳熱係數有非常高的要求，同時對太陽的輻射熱也有非常高的要求，也就是說做建築外遮陽、門窗外遮陽這塊，咱們都去過歐洲，去過美國，基本上都是100%的。美國做的可能還不如歐洲好。所以很多都是室內的遮陽或者玻璃中間的遮陽。建築外遮陽，就是門窗的外遮陽做得比較好。比如Low-E玻璃，認為它解決很多問題。但實際上Low-E玻璃在北方地區，冬天太陽隔熱這塊就受損失了，對於節能其實是不利的。玻璃幕牆做遮陽，難度就比較大，因為牽扯到建築外立面整個玻璃幕牆的效果。輻射熱對人的實際感受影響相當大，對於人在室內的感受，有健康的概念。
所以在玻璃幕牆的建築裡，冬天的冷風和夏天的輻射熱其實都不是特別好。我都調研過，有的老闆一到冬天和夏天都要換座位，辦公桌要換，夏天曬得受不了，冬天頸椎病要犯，咱們感受很明顯的。
第三是藝術、文化，一個建築就是一個國家的文化的背書，好多都是通過建築體現出來的，而建築的外皮在建築當中是一個點睛的東西，是靈魂東西，對於我們的感情的屬性可能更重一些，比如我們生活在這個城市裡面，往往有一些地標建築當成我們茶餘飯後談論的主題或者引以為驕傲的主題，這種藝術和情感的屬性也是很重要的，所以整個從玻璃幕牆的居住住宅來講，比較而言，還是差別很大。有一些手段比如說性能指標等等，也是實現起來相對技術要求的成分要難一些，有的甚至很難，要想解決非常難。
但是現在也有一些先進的技術，比如玻璃上面的光電技術，遮陽技術，還有遮擋技術，但現在成本比較高，也是因為生產能力比較小，將來這方面會有所突破。整個這棟樓通過這個技術來解決隔熱、保溫的情況。
另外，有很多新的材料，比如現在的超低能耗的房子，我們也設計了很多，包括設計院搞的辦公樓，叫夢工廠，我們設計的鋁包木，要求超低能耗被動式，我們現在在國內特別是南方一些地區，從被動式、低能耗的角度來講，我們設計了幾個，北方也有，這塊從材料的保溫隔熱技術的角度來講，未來也有很多新的發展趨勢。謝謝。
陳音：謝謝馬總。韓博士，中國尊的遮陽用什麼解決？
韓慧卿：窗簾和維護結構一體化設計。
肖偉：中國尊在超高層裡傳熱的部分是非常小的，不到0.5，只有0.4。為什麼呢？因為吊頂處裡面是全部封了保溫的，地下有落地式空氣彈管，主要是解決熱環境，後面都是保溫的。我們從外面看是全玻璃幕牆，但是從裡面看，它能夠通過玻璃傳 熱的部分只有0.4級，所以是非常不錯的。
陳音：大家能看到寫字樓技術非常複雜，所以我們編寫組也有非常強大的實力，集中了行業內一線專家，從研究機構、設計單位、開發企業到供應商，一起來推動導則的編寫。
中國金屬結構協會還有一個非常大的門類就是建築五金，在民用建築裡大量應用，請白總介紹一下五金製品或者建築部品對寫字樓的品質有有哪些影響？針對大型的、公共的、高檔的寫字樓，你們從中國金屬結構協會五金行業來講，有沒有在這方面的研究或者產品的規劃？
白寶萍：非常高興參與導則編制，不單單是收穫，感觸也頗多。
剛才講到建築的外圍護、內部結構，馬總講了非常多的關於幕牆、外圍護的安全性、相容性，其實有很多觀點原來也是我特別想談的。結合我本人所處的建築五金，我是一個製造業的，最終這個事情從規劃設計到建築的建設，一直到部品的環節，從我這個角度大概談兩個部分。
第一個部分，我認為建築部品當前所呈現出來的趨勢，一個是智慧化，一個是資訊化。還要強調一點是人性化。智慧化大家已經感受到了，樓宇的智慧化，辦公空間的智慧化，包括辦公空間與樓宇控制之間的智慧化。資訊化，上午有幾個嘉賓講到大資料的問題，那麼多個性的你在什麼時間做了什麼事情，這些都要靠什麼實現？我們認為有強大的資訊管理和資訊資料的整合。關於人性化，剛才幾個嘉賓都從不同角度談到了舒適的問題，談到了辦公空間裡的人的感受問題、體驗問題，這些都要靠優質的部品和最具創新的能滿足這些幾個方面趨勢的產品來落地實施。
第二個部分，我從三個角度談一下我覺得建築部品哪方面比較重要。
第一，節能。有一個很多開發商不重視的密封系統，我們很多人坐在辦公空間裡，經常在大風來的時候，聽到哨音，這就是密封系統出來了問題。
第二，安全。門窗幕牆行業大家都熱議的就是防火標準提高了，過去這兩年大家都會看到比較多的案例，由於火災的問題導致整個大樓造成比較大的損失。所以關於安全方面，排煙窗、防火窗包括幕牆開啟的電動的排煙系統。
第三，耐用。商辦寫字樓與住宅最大的不同就是使用的人的頻次比家庭住宅要大得多得多。因為頻繁的使用，人的頻繁進出，所以對五金的要求非常高。我們參編了很多標準。我們非常希望寫字樓開發企業在建造的時候，能更高的提出這樣的設計要求，這跟住宅的設計是完全不一樣的。
最後分享一點小的感受，未來低能耗的建築、被動式的建築，包括剛才馬總談到的光電牆，更多的高科技的建築外圍護也好、部品也好，都會更多的推向我們的應用領域。是什麼樣的動力讓我們這些做企業的、做製造的有源源不斷的動力，就是大家對於美好生活和美好體驗的追求，是我們創新的驅動力。我們有義務把這個導則編好，給更多的開發企業提供最好的指導檔。
陳音：確實一個好的寫字樓，取決於每一個細節，甚至取決於每一個螺絲釘，建築五金就是非常典型的基礎製造行業，這個行業如果有國際水準，我們寫字樓才有真正的國際水準。
最後一個問題給李總，當代是上市公司，每年我們會請仲介機構對寫字樓做公允價值評價，我們請的是世邦魏理仕，世邦魏理仕的專家要看寫字樓的狀況。我請問李總，物業管理的資產運營對專案的保值增值起什麼樣的作用？
李從越：謝謝陳總。很榮幸仲量聯行能夠參與到這次協會的行業標準的編寫工作。仲量聯行到目前為止在中國大陸共計管理面積超過了7千萬平方米的面積，我們一直致力於把商務寫字樓的管理作為我們的重點。在近20幾年的管理過程中，我們很榮幸能夠看到整個行業的發展。
您說得很對，確實物業管理越來越被發展商、業主關注，這是事實。其實談到物業管理，一般人都會用三保來形容，保潔、保安、保養維修。這是高密集的、低端的，通常被人家忽視。但是我們現在越來越注意到，特別是高端商務寫字樓的業主對於物業管理的價值的體現越來越清楚。所以一個好的物業管理服務和資產管理服務，確實是可以為我們的商務寫字樓提供很不可代替的作用。這是我的第一個觀點。
第二個觀點，作為一個已經落成的物業，我們通常會說它的成功因素是地理位置，這絕對是正確的。但是實際上我們拋開政策面、拋開大的金融環境的因素，實際上一個樓宇的真正的保值增值是靠物業管理的。因為這個樓是不會動的。
談到仲量聯行在這幾年的整個過程，我們目前除了把三保服務作為基礎之外，我們仍然打造出一個適合於不同寫字樓的個性化服務。我們香港團隊在香港地區針對一些總部大廈、針對一些國企項目我們自行研發了一套服務標準，這套標準目前已經引入到了北京，包括我們大陸的一些核心城市。我們把這種服務標準導入到我們正在服務的專案裡面去。
我們是採用五覺的理念，聽覺、嗅覺，比如我們導入了香薰，像酒店一樣，同理我們也會為每一個項目設計它不同的氣味。聽覺是背景音樂。還包括觸覺，我們希望用很專業的、精細化的服務，為每個專案打造不同的服務賣點。
從今天開始我們除了推智慧服務之外，還推工程服務，工程服務是在後臺，我們把它轉到前面來。比如PM2.5，我們會在明顯的位置把數值展現出來，讓使用人非常清楚的知道這個樓裡指標是什麼樣的，讓他安心和放心。比如我們會在高峰期間做好電梯等候時間的管控，我們叫閘機的管控。智慧工程服務，我們花了很多心思在北京的樓裡推。
現在有一個非常熱的詞叫社區化服務，這是目前寫字樓管理的需求方向，非常清楚。什麼叫社區化服務呢？社區化服務就是要做一個工作在這裡不想下班的寫字樓。我們不只是關注它的商戶需求，我們仍然關注這些使用人的文化需求和生活需求。我們會在樓裡面搞一些類似于文化活動、文藝活動，來豐富使用人的文化和精神生活。
舉個例子，在北京我們有一個項目叫啟航中心，在燕莎商圈，從開業以後，我們和業主一起搞了近十台的主題活動，比如我們和法國的社區文化在項目裡搞了一些論壇，包括搞了一些歌劇的體驗、音樂會的體驗，在大堂和一個小的水岸的戶外區域。目的就是為了打造文化的氛圍。
其實不光是啟航中心的項目，也包括一些啤酒的晚會，包括中環世貿也是很大型的集團公司，它從2011年開始連續七年辦了“雲中”系列，雲中藏歌、雲中牧歌、雲中漁歌等等，就是利用這種地域文化、民族文化串起一台晚會，請了一些藝術家過來，配合一些美食。比如談到了藏歌，可能會引入一些西藏的食物。每次都會邀請很多關聯單位，包括某一個客戶，這種互動是體現出了樓宇的價值，增加客戶的黏性，這是非常重要的。
我總結一下。我認為物業管理和資產管理在整個房地產增值保值方面是起到了不可替代的作用。謝謝。
陳音：謝謝李總。我相信通過臺上這些嘉賓對商業寫字樓未來場景的描述，大家會更加期待導則的出現，也更加期待中國未來的寫字樓會對城市有更大的影響，會有更大的貢獻。因為時間的關係，這場論壇到此結束。謝謝大家！