2017年12月22-23日， 由全聯房地產商會、房訊網主辦， 全聯房地產商會寫字樓分會承辦， 中國寫字樓產業園發展論壇第十四屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦， 主題為"回歸與重構：商辦地產可持續發展之路"， 來自地產界、金融界、學術界及互聯網界專家、政商學屆精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席。
好租網銷售副總裁曹宇在年會上發表主題演講， 主題為"大資料驅動下的創新運營"。 曹宇認為， 商辦領域存量市場下， 已經進入了精細化運營階段， 很多大型開發商和物業都轉為做精細化管理， 做房源的運營， 這是一種趨勢。 從這個趨勢中演變出來如何對客戶進行精准需求的把握， 如何基於客戶的體驗做一些事情， 這是現在很重要的核心需求。
以下是曹宇演講實錄：
謝謝組委會， 謝謝各位行業的夥伴、媒體。 跟大家分享一些我們好租的乾貨。
相信在座的夥伴如果知道好租的話，
大資料這個話題很大， 好租是怎麼做的？
在商辦領域裡， 廣為去談現在進入了運營時代， 房地產黃金十年更多的是在買地， 在蓋樓， 在圈地。 其實現在進入了一個精細化運營階段， 這是大勢所趨。 在一線城市， 現在很多房地產樓宇已經沒有更多拿地和發展的空間， 很多大型開發商和物業都轉為做精細化管理，
在整個市場上， 客戶的變化。 例， 好租很多客戶已經是80後、90後的合夥人或創始人， 他們在國家"雙創"政策引導下， 對於創業、對於選址、對於辦公空間又有了一些新的認識， 他們的需求在不斷變化。 可能大家很難想像現在對於辦公空間的裝修已經是個性化的需求了， 而不是滿足最基本的能夠辦公， 能夠交通方便， 挨著地鐵站近， 不僅僅是這樣的需求。 現在很多辦公裝修領域裡， 80後、90後這一批業主需求強調辦公也是個性化的。
在這個過程中， 我們強調的是個性化， 強調不同企業之間滿足客戶社交的需求， 更加關注客戶的體驗。 市場、客戶其實在發生很多變化， 這是為什麼很多商辦領域開始進入到了關注客戶體驗運營階段。 因為房子本身物理性質不能滿足客戶的需求。
在這個環節中， 有技術上的變化， 收集客戶需求， 描述在房和客兩端客戶需求的變化是什麼， 描述出畫像， 作為資料分析， 提供給我們的客戶， 讓他在運營方面能更加定位準確， 更加精准把握客戶需求。
好租在創業之初， 是一個互聯網基因的公司。 我們在獲取全行業埠流量方面佔有巨大優勢，
在接下來， 我們做了很多精細化運營的工作。 雖然我們能夠帶給客戶精准的匹配， 但是房和客兩端如何效率更高？我們做了房源精准上線和更新。 可以說我們在房源端是業內房源更新速度最快的， 而且是房源真實性最強的， 坦白來說不完全是技術手段， 更多是好租在全國9個城市裡上千個經紀人每天靠腿不斷去拜訪、不斷去拍攝、去更新每一個房源、上架下架每一個房源， 才能保證房源的真實性， 讓我們房源能夠貼很多精准的標籤， 為我們做資料的分析奠定非常好的基礎。
基於我們有流量優勢，基於有我們對於房源標準化、房客標籤的標準化，基於我們對房源真實的需求、真實的照片、真實的房源，在我們系統裡會有一個演算法精准匹配，讓房和客能夠精准匹配上。因為我們能做到這些事情，才能達到比業內比線下仲介公司效率提升5倍。
在這些內容背後，首先在房源端，通過這樣一個流量優勢，覆蓋了有客戶需求的70%，也就是說有70%的客戶需求都能夠被我們touch到。另外在房源端，今年在九大城市覆蓋了一線城市和一部分前二線城市，在3萬棟樓裡有50萬次房源更新的狀態。每天都在不斷更新房源，保證房源真實性，匹配更加有效。
在真實性方面，有線上和線下。線上上，我們給房源貼了各種標籤，欄位非常長，讓房源顆粒度更加精細，便於之後對於房來源資料的分析，讓客戶房源畫像更加精准，客戶畫像層次更多、更豐富，標籤更加準確。線上下，不僅線上上抓取房源，房源真實性要靠線下不斷做很苦的事情，每天不斷touch新的房源，進行房源的更新、進行房源的錄入，保證房源的真實性。線上線下的合作，才能保證現在房源運行最基本的基建工程能夠做到位元。
在互聯網模式下，在樓盤資訊和客戶資訊裡，能夠在房源資訊裡多達100個貼這樣標籤來描述我們在房源屬性上的分類。我們房源屬性不僅僅只是基於房源的位置、房源的面積、物業的情況、地理位置等等，會精細到房源平均租戶時間、租戶喜好等等，會有很多這方面的屬性。
上周，應邀參加一個行業的會，好租給我們客戶帶看時，也會把第一道管，對於我們客戶也做了很多精准匹配，瞭解客戶既往營業模式，如果運營的是股權基金或其他母基金的專案，運營的怎麼樣，過去在用房時平均租房週期是多少等，從不同角度幫助房源端分析帶看客戶的品質是什麼。好租在做房客精准匹配方面，不僅提高在業內5倍於其他公司的效率，其實更加注重品質，帶給他是靠譜的客戶。
這些工作怎麼能夠做到？更多在於這種模式，要求我們銷售人員在客戶帶看之前、之後，要在系統裡面錄入客戶基因多達50-100多個欄位，才能在演算法方面做精准的匹配，才能給大資料的運營夯實基礎。
這來源於房源端資料庫的分析和積累，通過雙方客戶的需求，進行演算法方面的集合，最終能夠呈現出兩端選址的系統。這在業內我們是首屈一指的，所以可以給企業方能夠提供這方面很好的解決方案。
前些日子，我們接觸在深圳福田區的物管中心，80萬平方米自持，希望企業落戶到福田，帶來稅收。首先幫助落戶到福田區的企業選址，發現自持物業其實不能夠滿足客戶全部的需求，後來找了其他的，也不能滿足，因為不能描述出整個福田區客戶的畫像，從宏觀到客戶屬性，從微觀到每一個樓宇客戶租戶的狀況，這些資料都是沒有的，後來主動找了我們，我們更多合作是資料方面的，對政府和它的客戶這方面能夠給予他們很好的指導，不僅僅是帶看，更多是給予他們資料上的支援。
2017年的一部分成績。2017年，房源量突破110萬，客戶50萬左右截止到10月份，GMV突破105億，全年市占率10%，全年帶看18萬次，整個運營效率在行業同業平均水準的5倍以上。
我們推出兩款產品來豐富我們的生態鏈：
第一，基於資料分析，推出"樓點通"產品。因為我們在資料運營過程中，深刻發現，不僅僅是經紀人帶看，其他領域裡，發現當我們客戶推出一款產品時，無論是共用空間的產品，還是其他樓宇的產品，首先要瞭解客戶的定位。我們在帶看過程中，不僅僅是價格的問題，可能更多的是帶看過程中客戶出現的需求沒有把握。比如在廣州運營一個共用空間，要求共用空間是靈活、個性化，但是必須要滿足最基本的辦公屬性，即私密性。尤其二次消防原因，可能是偷懶，最新開始設計時那個房屋就不是私密性的，這個客戶表面上看是對於價格不滿意，其實深層次挖客戶需求，對私密性不滿意。我們在帶看過程中可以積累很多這樣的客戶需求，把這種需求作為競品分析，納入到資料分析中，給我們客戶帶來更多的價值，包括客戶獲取、提高客戶轉化、行銷策劃策略，都可以在"樓點通"裡呈現出來。樓點通可以給你策劃做前期產品調研，避免走彎路，最終能夠形成客戶的轉化，形成帶看。在整個過程中，我們扮演了不僅僅是一個廣告商或帶看仲介角色，變成行銷的全方位解決方案，樓點通起到這樣一個作用。
網上辦公旗艦店，通過品牌運營、代理運營、仲介運營，包括會員制，選址運營，給我們客戶提供更多樣化的服務。
第二，基於資料分析，在11月份，推出SpaceOne SaaS產品。我們發現中級開發商對於客戶痛點，對於樓盤消控、對於資產運營、財務管理、行銷工具的使用其實非常初級。例，對於樓宇控制、對於房源控制還是停留在excel表階段，效率非常低。我們在這個過程中整合了客戶需求，整合四大功能：行銷策劃功能、招商管理功能、資產運營、財務管理。相當於給我們運營商提供一個管理工具。
SpaceOne管理工具軟體截屏。市場剖析方面，因為和全流量系統是做對接的，所以在市場分析方面，會精細到在它所推出的房源在樓盤周邊1公里之內最近客戶的畫像資料是什麼，其實給予他很好決策上的支持，這來自於選址系統中即時對接、讀取出來的。包括面積的分析、行業的佈局，它周圍大概是什麼樣的行業等等，給它提供一些決策上的支援。
在租戶方面分析中，對於房客這邊有多達50-100欄位，會詳細到面積、面積占比、企業家數量，包括企業家到租租期時間，企業家體量、運營情況等等，都給我們客戶做了一個很好的分析，有助於現在租戶更加精確和直觀的瞭解。企業分佈，金融行業100平方米左右占到整個租戶30%。
更多想和業內朋友溝通，好租成立兩年多時間裡，確實得到了很多業內夥伴的厚愛，我們能夠成長到今天，一方面是在於我們商業模式的優勢，也在於我們這兩年多來能夠跟業內夥伴保持很好的互動。相信在座很多開發商、物業也都是我們合作夥伴，在接下來2018年時間裡，相信我們一起同行，能把商辦領域的效率提得更高，因為現在畢竟是運營的大時代了。
謝謝大家！
為我們做資料的分析奠定非常好的基礎。基於我們有流量優勢，基於有我們對於房源標準化、房客標籤的標準化，基於我們對房源真實的需求、真實的照片、真實的房源，在我們系統裡會有一個演算法精准匹配，讓房和客能夠精准匹配上。因為我們能做到這些事情，才能達到比業內比線下仲介公司效率提升5倍。
在這些內容背後，首先在房源端，通過這樣一個流量優勢，覆蓋了有客戶需求的70%，也就是說有70%的客戶需求都能夠被我們touch到。另外在房源端，今年在九大城市覆蓋了一線城市和一部分前二線城市，在3萬棟樓裡有50萬次房源更新的狀態。每天都在不斷更新房源，保證房源真實性，匹配更加有效。
在真實性方面，有線上和線下。線上上，我們給房源貼了各種標籤，欄位非常長，讓房源顆粒度更加精細，便於之後對於房來源資料的分析，讓客戶房源畫像更加精准，客戶畫像層次更多、更豐富，標籤更加準確。線上下，不僅線上上抓取房源，房源真實性要靠線下不斷做很苦的事情，每天不斷touch新的房源，進行房源的更新、進行房源的錄入，保證房源的真實性。線上線下的合作，才能保證現在房源運行最基本的基建工程能夠做到位元。
在互聯網模式下，在樓盤資訊和客戶資訊裡，能夠在房源資訊裡多達100個貼這樣標籤來描述我們在房源屬性上的分類。我們房源屬性不僅僅只是基於房源的位置、房源的面積、物業的情況、地理位置等等，會精細到房源平均租戶時間、租戶喜好等等，會有很多這方面的屬性。
上周，應邀參加一個行業的會，好租給我們客戶帶看時，也會把第一道管，對於我們客戶也做了很多精准匹配，瞭解客戶既往營業模式，如果運營的是股權基金或其他母基金的專案，運營的怎麼樣，過去在用房時平均租房週期是多少等，從不同角度幫助房源端分析帶看客戶的品質是什麼。好租在做房客精准匹配方面，不僅提高在業內5倍於其他公司的效率，其實更加注重品質，帶給他是靠譜的客戶。
這些工作怎麼能夠做到？更多在於這種模式，要求我們銷售人員在客戶帶看之前、之後，要在系統裡面錄入客戶基因多達50-100多個欄位，才能在演算法方面做精准的匹配，才能給大資料的運營夯實基礎。
這來源於房源端資料庫的分析和積累，通過雙方客戶的需求，進行演算法方面的集合，最終能夠呈現出兩端選址的系統。這在業內我們是首屈一指的，所以可以給企業方能夠提供這方面很好的解決方案。
前些日子，我們接觸在深圳福田區的物管中心，80萬平方米自持，希望企業落戶到福田，帶來稅收。首先幫助落戶到福田區的企業選址，發現自持物業其實不能夠滿足客戶全部的需求，後來找了其他的，也不能滿足，因為不能描述出整個福田區客戶的畫像，從宏觀到客戶屬性，從微觀到每一個樓宇客戶租戶的狀況，這些資料都是沒有的，後來主動找了我們，我們更多合作是資料方面的，對政府和它的客戶這方面能夠給予他們很好的指導，不僅僅是帶看，更多是給予他們資料上的支援。
2017年的一部分成績。2017年，房源量突破110萬，客戶50萬左右截止到10月份，GMV突破105億，全年市占率10%，全年帶看18萬次，整個運營效率在行業同業平均水準的5倍以上。
我們推出兩款產品來豐富我們的生態鏈：
第一，基於資料分析，推出"樓點通"產品。因為我們在資料運營過程中，深刻發現，不僅僅是經紀人帶看，其他領域裡，發現當我們客戶推出一款產品時，無論是共用空間的產品，還是其他樓宇的產品，首先要瞭解客戶的定位。我們在帶看過程中，不僅僅是價格的問題，可能更多的是帶看過程中客戶出現的需求沒有把握。比如在廣州運營一個共用空間，要求共用空間是靈活、個性化，但是必須要滿足最基本的辦公屬性，即私密性。尤其二次消防原因，可能是偷懶，最新開始設計時那個房屋就不是私密性的，這個客戶表面上看是對於價格不滿意，其實深層次挖客戶需求，對私密性不滿意。我們在帶看過程中可以積累很多這樣的客戶需求，把這種需求作為競品分析，納入到資料分析中，給我們客戶帶來更多的價值，包括客戶獲取、提高客戶轉化、行銷策劃策略，都可以在"樓點通"裡呈現出來。樓點通可以給你策劃做前期產品調研，避免走彎路，最終能夠形成客戶的轉化，形成帶看。在整個過程中，我們扮演了不僅僅是一個廣告商或帶看仲介角色，變成行銷的全方位解決方案，樓點通起到這樣一個作用。
網上辦公旗艦店，通過品牌運營、代理運營、仲介運營，包括會員制，選址運營，給我們客戶提供更多樣化的服務。
第二，基於資料分析，在11月份，推出SpaceOne SaaS產品。我們發現中級開發商對於客戶痛點，對於樓盤消控、對於資產運營、財務管理、行銷工具的使用其實非常初級。例，對於樓宇控制、對於房源控制還是停留在excel表階段，效率非常低。我們在這個過程中整合了客戶需求，整合四大功能：行銷策劃功能、招商管理功能、資產運營、財務管理。相當於給我們運營商提供一個管理工具。
SpaceOne管理工具軟體截屏。市場剖析方面，因為和全流量系統是做對接的，所以在市場分析方面，會精細到在它所推出的房源在樓盤周邊1公里之內最近客戶的畫像資料是什麼，其實給予他很好決策上的支持，這來自於選址系統中即時對接、讀取出來的。包括面積的分析、行業的佈局，它周圍大概是什麼樣的行業等等，給它提供一些決策上的支援。
在租戶方面分析中，對於房客這邊有多達50-100欄位，會詳細到面積、面積占比、企業家數量，包括企業家到租租期時間，企業家體量、運營情況等等，都給我們客戶做了一個很好的分析，有助於現在租戶更加精確和直觀的瞭解。企業分佈，金融行業100平方米左右占到整個租戶30%。
更多想和業內朋友溝通，好租成立兩年多時間裡，確實得到了很多業內夥伴的厚愛，我們能夠成長到今天，一方面是在於我們商業模式的優勢，也在於我們這兩年多來能夠跟業內夥伴保持很好的互動。相信在座很多開發商、物業也都是我們合作夥伴，在接下來2018年時間裡，相信我們一起同行，能把商辦領域的效率提得更高，因為現在畢竟是運營的大時代了。
謝謝大家！