▌導讀:
在房屋買賣合同糾紛中, 經常會涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方單方出售應如何處理的問題。 房屋一般是夫妻共同財產中最重要的組成部分,
本文針對夫妻共同共有房屋的出售問題, 結合最高人民法院審判委員會副部級專職委員大法官的相關觀點、提供法院相關案例、法律法規供讀者參考。
▌法官觀點
第二, 買受人支付了合理對價;
第三, 買受人已經辦理了產權登記手續。
在這三個條件均已具備的情況下, 不能認定房屋買賣合同無效。
當初在制定這一款時, 就有許多專家指出,
(摘自《杜萬華大法官民事商事審判實務演講錄》, 杜萬華著, 人民法院出版社2016年10月出版)
▌相關案例
1.未經配偶同意處分夫妻共有房屋且不符合善意取得要件,
本案要旨:夫妻出售共同所有的房屋, 一般應由夫妻雙方共同在合同上簽字或者蓋章, 一方以自己名義與買房人簽訂房屋買賣合同, 買房人支付定金後, 賣房人主張未經配偶同意, 要求解除合同的, 買房人應對賣方配偶知道且同意房屋買賣合同簽訂的情況予以證明。 買房人無法證明賣房人配偶知情且同意賣房, 又不符合善意取得的構成要件, 該房屋買賣合同無效, 人民法院對繼續履行合同的請求不予支持。
2.夫妻一方擅自出售夫妻共同所有房屋, 且購房人不構成善意取得, 該房屋買賣合同無效——李豔紅、李豔麗與李鳳三、李龍確認合同無效糾紛案
本案要旨:夫或妻對夫妻共同財產有平等的處理權,非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要決定時,雙方應當平等協商一致。一方未經對方同意擅自出售房屋,約定的價格不符合合理的價格,且轉讓價款未實際支付,雖已辦理產權過戶登記手續,但不符合善意取得的構成要件,該出售房屋的行為損害了另一方的合法權益,房屋買賣合同無效。
案號:(2015)紅民初字第3229號
審理法院:內蒙古自治區赤峰市紅山區人民法院
3.夫妻一方擅自出售房屋,買受人符合善意取得的要件,夫妻另一方請求認定合同無效的,人民法院不予支持——楊長髮、匡文豔與曾志輝房屋買賣合同糾紛案
本案要旨:夫妻一方未經對方同意與買受人在平等自願的基礎上,簽訂房屋買賣合同,且符合善意取得的構成要件,夫妻另一方以不知情或不同意為由請求法院確認房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。
案號:(2015)永中法民二終字第357號
審理法院:湖南省永州市中級人民法院
▌ 法律依據
1.《中華人民共和國婚姻法》(2001修正)
第十七條 夫妻在婚姻關係存續期間所得的下列財產,歸夫妻共同所有:
(一)工資、獎金;
(二)生產、經營的收益;
(三)智慧財產權的收益;
(四)繼承或贈與所得的財產,但本法第十八條第三項規定的除外;
(五)其他應當歸共同所有的財產。
夫妻對共同所有的財產,有平等的處理權。
2.《最高人民法院關於適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》
第十七條 第十七條關於“夫或妻對夫妻共同所有的財產,有平等的處理權”的規定,應當理解為:
(一)夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的,任何一方均有權決定。
(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定,夫妻雙方應當平等協商,取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。
3.《最高人民法院關於適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失,離婚時另一方請求賠償損失的,人民法院應予支持。
本案要旨:夫或妻對夫妻共同財產有平等的處理權,非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要決定時,雙方應當平等協商一致。一方未經對方同意擅自出售房屋,約定的價格不符合合理的價格,且轉讓價款未實際支付,雖已辦理產權過戶登記手續,但不符合善意取得的構成要件,該出售房屋的行為損害了另一方的合法權益,房屋買賣合同無效。
案號:(2015)紅民初字第3229號
審理法院:內蒙古自治區赤峰市紅山區人民法院
3.夫妻一方擅自出售房屋,買受人符合善意取得的要件,夫妻另一方請求認定合同無效的,人民法院不予支持——楊長髮、匡文豔與曾志輝房屋買賣合同糾紛案
本案要旨:夫妻一方未經對方同意與買受人在平等自願的基礎上,簽訂房屋買賣合同,且符合善意取得的構成要件,夫妻另一方以不知情或不同意為由請求法院確認房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。
案號:(2015)永中法民二終字第357號
審理法院:湖南省永州市中級人民法院
▌ 法律依據
1.《中華人民共和國婚姻法》(2001修正)
第十七條 夫妻在婚姻關係存續期間所得的下列財產,歸夫妻共同所有:
(一)工資、獎金;
(二)生產、經營的收益;
(三)智慧財產權的收益;
(四)繼承或贈與所得的財產,但本法第十八條第三項規定的除外;
(五)其他應當歸共同所有的財產。
夫妻對共同所有的財產,有平等的處理權。
2.《最高人民法院關於適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》
第十七條 第十七條關於“夫或妻對夫妻共同所有的財產,有平等的處理權”的規定,應當理解為:
(一)夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的,任何一方均有權決定。
(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定,夫妻雙方應當平等協商,取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。
3.《最高人民法院關於適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失,離婚時另一方請求賠償損失的,人民法院應予支持。