剛剛閉幕的中央經濟工作會議， 為2018年的房地產調控定調。
此次會議提出， 加快建立多主體供應、多管道保障、租購並舉的住房制度。
就此， 21世紀經濟報導專訪了國務院發展研究中心研究員劉衛民。 他指出， 地產的長效機制建設要從四大方面入手， 包括形成多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房供應體系；發展差別化的住房金融體系；提高土地供應的調節彈性；按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則， 推進房地產稅立法和實施。
長期租賃需形成可持續商業模式
《21世紀》：促進房地產市場平穩健康發展的長效機制應該包括哪些內容？
劉衛民：我認為， 下一階段房地產的長效機制建設要從四大方面入手。
第一， 要形成多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房供應體系。 對低收入家庭的住房困難問題， 政府要承擔起兜底責任。 通過提供低租金的公共租賃住房、租金補貼等多種方式加以保障， 並逐步將保障範圍從戶籍家庭向新市民家庭擴展。 對於中等收入家庭的住房困難問題， 要根據區域市場特點， 制定宜租則租、宜購則購的住房政策， 對於房價高企地區的首次置業家庭， 可以提供共有產權住房， 而且要嚴格設置共有產權住房的退出方式， 避免引發不當的投機行為。 同時， 也要對於階段性住房支付能力不足的夾心層，
第二， 要發展差別化的住房金融體系。 對於首套基本住房需求， 要採取優惠的首付比例和長期、穩定、低息的信貸支持。 進一步加快住房公積金制度改革， 提高制度本身的吸引力和公平性， 創新住房公積金的流動性管理， 增強對繳存職工的支持力度， 使之成為真正的政策性住房金融， 與商業性住房信貸呈現差異化、互補性關係， 彌補商業性信貸的“順週期”調節的不足。
第三， 要提高土地供應的調節彈性。 在城市裡， 要進一步完善調整住宅用地與產業用地定價模式， 解決住宅用地價格和工業用地價格的剪刀差問題， 釋放閒置城市土地的潛力。 通過設計合理的激勵機制，
第四， 按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則， 推進房地產稅立法和實施。 統籌安排房地產稅種簡並， 合理設置建設、交易、持有、經營等環節稅負水準， 對參與建設公共租賃住房的機構， 在建設環節應給予稅收優惠， 切實提高項目的商業可持續性。 對每個家庭房產稅應採取足夠的減免額度， 減少徵收房產稅對普通收入家庭的衝擊， 通過適宜的累進制設計，
《21世紀》：目前長期租賃的挑戰都有哪些？如何支援專業化和機構化租賃企業的發展？
劉衛民：此次中央經濟工作會議最大亮點之一就是進一步明確“長期租賃”。 我認為， 下一階段發展長期租賃的核心挑戰是形成可持續的長期租賃商業模式， 解決這個問題要處理好兩個關鍵。
第一個是如何建立與長期租賃專案相適應的土地供給模式。 長期租賃專案土地供給要充分考慮到長期租賃需求來自哪裡？其實， 主要是兩大類， 一種是階段性住房購房能力不足的新畢業、新就業群體， 另一種是農業轉移人口。 這兩類人群的租賃需求具有明顯的就業導向特點。 因此， 應該著眼於新型城鎮化、城市化功能升級和產城一體化等方面因素， 考慮在新市民集中地區、產業集聚地區、軌道交通節點上加大土地供給。同時，土地出讓模式要與長期租賃專案相適應，探索形成長期租賃住房專案的出讓制度，從一次性收取土地出讓金轉變為土地年租，降低土地成本集中支出壓力。
第二是如何降低長期租賃專案的融資成本。根據目前一些專案測算，國內長租公寓租金回報率僅在3%左右，對資本市場的吸引力還比較薄弱。過去一些租賃經紀企業，主要是從散戶手中把房源集中起來改造後出租，雖然房源籌集相對容易一些，但這種模式難以在基礎資產層面形成有效抵押物。現在國家引導社會化機構進入長期租賃領域，通過持有物業可以形成一般意義上的基礎資產信貸融資。但這還不足以消除在長期租賃專案週期與銀行貸款週期之間的錯配問題。因此，長期租賃專案尤其需要加快相關金融創新，不僅要完善長期租賃項目的資產支持證券（ABS）發行，而且要加快探索真正意義上的房地產信託投資基金（REITs），從而真正降低長租專案的融資成本。
當然，長期租賃項目本身也要通過建設運營的規模效應、產品鏈增值效應以及精細化服務效應，提高專案自身的商業可持續性。
2018年價格有望穩中回落
《21世紀》：此次會議提出要促進金融和房地產的良性迴圈，怎麼形成這一良性迴圈？
劉衛民：從某種意義上，房地產是一個資金密集型產業，是一個准金融行業，房地產對金融信貸環境高度敏感，這一特點也使得房地產市場的波動和風險極易引發金融泡沫。因此，必須促進金融與房地產形成良性迴圈。
其次，金融要與區域住房供求關係形成良性迴圈。房地產金融政策要採取分城調控思路，對於供大於求的區域，嚴控房地產信貸投放規模，避免不當低利率政策加劇庫存矛盾。對於供不應求的區域，要合理安排信貸支持，重點支持長期租賃住房專案和共有產權住房的信貸需求，有效發揮金融對房地產重要的調控作用。
第三，金融要與房地產市場預期形成良性迴圈。房地產既有居住屬性，也有投資屬性。從世界上房地產泡沫的演變過程看，投資屬性導致房地產市場具有典型的追漲殺跌行為特徵。因此，通過金融工具政策引導管理房地產市場預期尤為重要，要嚴格監管投機型購房需求，遏制盲目加杠杆、透支信用的非理性購房行為。
近年來，住房市場持續高位運行的重要原因之一就是過度的市場預期，造成了大家的購房焦慮症。現在國家對房地產調控已經取得階段性成果，市場預期得到明顯改善。隨著住房制度改革推進和長效機制逐步建立，預計2018年住房市場將呈現投資和價格穩中回落走勢。
考慮在新市民集中地區、產業集聚地區、軌道交通節點上加大土地供給。同時，土地出讓模式要與長期租賃專案相適應，探索形成長期租賃住房專案的出讓制度，從一次性收取土地出讓金轉變為土地年租，降低土地成本集中支出壓力。第二是如何降低長期租賃專案的融資成本。根據目前一些專案測算，國內長租公寓租金回報率僅在3%左右，對資本市場的吸引力還比較薄弱。過去一些租賃經紀企業，主要是從散戶手中把房源集中起來改造後出租，雖然房源籌集相對容易一些，但這種模式難以在基礎資產層面形成有效抵押物。現在國家引導社會化機構進入長期租賃領域，通過持有物業可以形成一般意義上的基礎資產信貸融資。但這還不足以消除在長期租賃專案週期與銀行貸款週期之間的錯配問題。因此，長期租賃專案尤其需要加快相關金融創新，不僅要完善長期租賃項目的資產支持證券（ABS）發行，而且要加快探索真正意義上的房地產信託投資基金（REITs），從而真正降低長租專案的融資成本。
當然，長期租賃項目本身也要通過建設運營的規模效應、產品鏈增值效應以及精細化服務效應，提高專案自身的商業可持續性。
2018年價格有望穩中回落
《21世紀》：此次會議提出要促進金融和房地產的良性迴圈，怎麼形成這一良性迴圈？
劉衛民：從某種意義上，房地產是一個資金密集型產業，是一個准金融行業，房地產對金融信貸環境高度敏感，這一特點也使得房地產市場的波動和風險極易引發金融泡沫。因此，必須促進金融與房地產形成良性迴圈。
其次，金融要與區域住房供求關係形成良性迴圈。房地產金融政策要採取分城調控思路，對於供大於求的區域，嚴控房地產信貸投放規模，避免不當低利率政策加劇庫存矛盾。對於供不應求的區域，要合理安排信貸支持，重點支持長期租賃住房專案和共有產權住房的信貸需求，有效發揮金融對房地產重要的調控作用。
第三，金融要與房地產市場預期形成良性迴圈。房地產既有居住屬性，也有投資屬性。從世界上房地產泡沫的演變過程看，投資屬性導致房地產市場具有典型的追漲殺跌行為特徵。因此，通過金融工具政策引導管理房地產市場預期尤為重要，要嚴格監管投機型購房需求，遏制盲目加杠杆、透支信用的非理性購房行為。
近年來，住房市場持續高位運行的重要原因之一就是過度的市場預期，造成了大家的購房焦慮症。現在國家對房地產調控已經取得階段性成果，市場預期得到明顯改善。隨著住房制度改革推進和長效機制逐步建立，預計2018年住房市場將呈現投資和價格穩中回落走勢。