近日召開的全國住房城鄉建設工作會議對2018年工作任務做出部署， 其中差異化調控、去庫存、棚改等內容引發市場廣泛關注。
住建部定調明年樓市政策：鼓勵剛需， 去庫存延續， 棚改超預期
中金認為， 政策基調不變， 強調須滿足剛需和改善需求。 會議整體延續和回應十九大及中央經濟會議對明年樓市的政策定調， 在重申“差別化調控”的同時， 明確提出要“滿足首套剛需、支持改善需求”。
今年熱點城市嚴厲的調控政策對部分剛需和改善性住房存在一定程度誤傷， 住建部此番表態意味著明年調控政策將更趨精細化。
特別地， 首套房貸款利率因按揭額度不足已較基準利率普遍上浮10%(當前住房按揭中近九成為首套房按揭)， 與政策初衷相背離， 未來不排除央行視窗修正的可能。
預計2018年三四線市場銷售下滑幅度有限， 主要因：
去庫存政策方向仍將延續。 此輪去庫存已使三四線城市平均庫存降至歷史新低(當前開工未售庫存僅14個月， 低於2009年水準)， 但城市間存在顯著分化。 一方面， 諸多位於核心城市周邊的衛星城庫存已低於一二線;另一方面， 部分中西部三四線城市和縣城庫存仍然高企， 而這些城市將成為明年去庫存的重心。 受此支撐， 我們判斷明年三四線市場銷售量不會出現顯著下滑(預計三四線銷售面積同比降5%)。
580萬套棚改計畫超市場預期。 與市場部分觀點不同， 我們今年多次強調棚改並非解釋此輪三四線銷售走勢的核心變數， 近兩年棚改實際完成規模將始終維持于600萬套左右， 住建部此次提出的580萬套棚改計畫也印證了這一觀點。 預計明年實際完成量可能小超此目標， 棚改規模仍將保持平穩， 從而為銷售和投資端提供支撐。 棚改貨幣化比例較今年可能出現下滑， 但下行幅度非常有限。
A股地產板塊繼續看多， 主要受益於一二線市場銷售復蘇， 且公募基金持倉比例處於低位(三季度末3.1%);港股調整接近尾聲， 建議底部增持。
全國住房城鄉建設工作會議對2018年工作任務做出部署
一二線銷售增速反超三四線， “剪刀差”顯現
12月前三周， 通過持續監測的60個城市新房銷售面積同比小幅下滑5.6%， 其中超高/高能級城市同比降幅收窄至3.7%， 年內首次高於中低能級城市(-11.0%)， 前期持續提示的銷售“剪刀差”已經顯現。
一二線與三四線城市銷售走勢反轉。 上周樣本城市新建商品住宅銷售面積環比-2.5%，
銷售均價環比小升。 樣本城市新建商品住宅銷售均價環比+6.1%， 同比+9.8%(上上周環比-0.3%， 同比+9.7%)。 12月前三周， 銷售均價同比+10.8%(11月同期+14.4%)。
新推盤量再創新高。 上周10個重點城市共有48個專案開盤， 累計新推房源15674套， 環比+45%， 達年內高點。 新開盤專案銷售去化率83%(上上周80%)， 其中一、二線城市去化率分別78%和89%(上上周分別73%和87%)。
居民用地成交量環比小幅下降。 上周300城居住用地推出和成交面積分別環比下滑28.8%和14.3%。 土地成交均價環比+8.2%(上上周-5.86%)，
高頻資料顯示12月前三週一二線城市銷售延續11月復蘇態勢， 且增速已反超三四線， 預計明年一季度此趨勢仍將延續。
中金建議， A股地產板塊繼續推薦廣泛佈局一二線的龍頭白馬。 港股調整接近尾聲， 建議底部增持， 佈局增長確定性高、攻守兼備且估值有吸引力的一二線標的。