撰文|張銀銀
轉載自公眾帳號杠杆遊戲（ZhangYinyin0903）
當不少城市還在以被列入國家中心城市（為目標）為傲時， 上海的眼光已經是卓越的全球城市。
因為她是上海， 和香港、北京一樣， 中國最國際化的城市。
最新版的上海總規批復， 隻字未提國家中心城市， 也不再強調上海之於中國的經濟、金融地位， 目標一步到位：卓越的全球城市和社會主義現代化國際大都市。
關心城市發展和房產投資的朋友， 肯定都注意到昨天（12月25日）， 中央政府網站發佈的《國務院關於上海市城市總體規劃（2017—2035年）的批復》。
除了上海定位的全球眼光之外，
按照最新版的上海總規， 到2035年， 上海市常住人口控制在2500萬左右， 建設用地總規模不超過3200平方公里。 而2016年末， 上海常住人口已經達2419.70萬人， 2015年上海全市建設用地總規模達到3145平方公里。
若此， 一個新人要在上海， 這座以卓越的全球城市為目標的城市立足、買房， 難度可以想見。
借此機會， 杠杆遊戲來談談上海近些年的總規， 回顧其全球城市之路。
1
上海城市性質和目標的跨越：從太平洋西岸最大的經濟貿易中心之一， 到邁向卓越的全球城市
改革開放後， 國務院共批復過3次上海總規。 分別是1986版、2001版、2017版本。
1986版上海總規批復的目標年限， 是到2000年。
當時國務院對上海的城市性質定位為：我國最重要的工業基地之一， 我國最大的港口和重要的經濟、科技、貿易、金融、資訊、文化中心。 彼時上海也很重要， 但遠沒有重要到今天的地位。
當時， 首先強調上海的竟然是工業。 不過加了“最重要”幾個字， 足見上海之地位。
因為上海方方面面重要， 所以當時國務院的總規批復要求， 上海應當更好地為全國的現代化建設服務。
不僅如此， 當時國務院批復的第十點是這麼表述的：國務院同意成立上海城鄉規劃建設委員會。 委員會由上海市人民政府、國家計委、國家經委、城鄉建設環境保護部、上海經濟區規劃辦公室、駐滬部隊等單位的負責同志組成， 上海市市長擔任主任。
多麼顯赫的城市地位。
同時除了上述性質、目標定位外， 當時總規上海最高目標是：“還應當把上海建設成為太平洋西岸最大的經濟貿易中心之一”。
希望通過幾十年的努力， 把上海建設成為經濟繁榮、科技先進、文化發達、佈局合理、交通便捷、資訊靈敏、環境整潔的社會主義現代化城市， 在我國社會主義現代化建設中發揮“重要基地”和“開路先鋒”作用。
到了2001版的上海總規（1999年至2020年）， 國務院對上海城市性質和定位首先說， 上海市是我國直轄市之一， 全國重要的經濟中心。
這一次不再那麼強調工業。
這一次， 國務院把上海的全球目標從太平洋西岸再次擴大， 明確上海國際大都市目標， 而且要在經濟、金融、貿易、航運四個方面都做國際中心之一。
到了這次最新2017版的上海總規（2017—2035年）， 國務院對上海城市性質和定位， 又有了變化， 強調歷史文化名城和創新。
國務院的批復原文為：上海是我國直轄市之一、國家歷史文化名城， 國際經濟、金融、貿易、航運、科技創新中心。
這次，不僅要求上海為全國改革發展穩定大局作出更大貢獻。還要求著力提升城市功能，塑造特色風貌，改善環境品質，優化管理服務，努力把上海建設成為創新之城、人文之城、生態之城，卓越的全球城市和社會主義現代化國際大都市。
注意，上海在自身國際、國家戰略目標中再晉級：卓越的全球城市和社會主義現代化國際大都市！而大背景是，中國在全球的地位和影響力與日俱增。
2
發展模式之變：從調整好工業結構到充分發揮上海中心城市作用，構建上海大都市圈，打造具有全球影響力的世界級城市群
1986版的上海總規，國務院批復要求上海調整好工業結構，進行合理佈局。上海市是上海經濟區的中心城市，也是全國的經濟中心之一，應當從整個經濟區和全國著眼，結合經濟區範圍內的城鎮特點，進行合理佈局。
當時國務院對上海經濟地位的定位，只是上海經濟區的中心城市，之於全國只是經濟中心之一。
但即便如此，國務院已經要求上海，應著重發展知識密集、技術密集型的高精尖新興工業，用新技術改造量大面廣的傳統工業。耗能多、占地多、運量大、污染嚴重、勞動密集型的工業項目，一般不要在市內，尤其不要在中心城區安排。
對一般產品，應積極組織向郊縣、上海經濟區的城鎮或其它省市擴散。要妥善解決好里弄工廠的遷、並、轉工作，職工可以轉向發展第三產業。
上海畢竟是上海。彼時，全國鄉鎮工業還在大幹快上，上海已經在要求工業結構調整。
而到了2001版上海總規（1999年至2020年），國務院批復要求上海，合理規劃產業佈局和用地佈局。這一次對三產明顯更加重視。
要求上海在內環線以內要以發展第三產業為主，增強中央商務區的功能。
不過，上海畢竟是中國最大的工業城市，國務院批復依舊要求，上海內外環線之間的工業佈局，以發展高科技、高附加值、無污染的工業為重點。在外環線以外地區，要結合新城、中心鎮的建設，集中建設一批市級工業區，形成若干製造業中心。
此外，亮點還有，要求上海積極發展現代化農業和郊區旅遊業。
到了此次最新2017版的上海總規（2017—2035年），在經濟上的著墨已經很少，上海已經過了大幹快上拼經濟、拼規模的階段。
總規批復對上海提出的是更高的要求，上海要立足國際國內和本地實際，主動服務“一帶一路”建設、長江經濟帶發展等重大戰略，切實在全面深化改革、創新驅動發展、優化經濟結構等方面下功夫，在深化自由貿易試驗區改革上有新作為，繼續當好全國改革開放排頭兵、創新發展先行者，為全國改革發展穩定大局作出更大貢獻。
努力把上海建設成為創新之城、人文之城、生態之城，卓越的全球城市和社會主義現代化國際大都市。
從長江三角洲區域整體協調發展的角度，充分發揮上海中心城市作用，加強與周邊城市的分工協作，構建上海大都市圈，打造具有全球影響力的世界級城市群。
3
上海人口和城市規模：一直在嚴控，但規劃總是跟不上實際發展
1986版的上海總規，國務院批復明確要求上海，嚴格控制人口規模，採取綜合治理措施，保持良好的環境。
國務院認為，當時上海城市人口過分密集，要在做好計劃生育工作的同時，嚴格控制人口的機械增長。到二○○○年，該市人口規模控制在一千三百萬人左右。
當時要求上海加強衛星城和郊縣小城鎮建設，結合產業結構和工業佈局的調整，把不適宜設在中心城區的企事業單位搬遷出去。
甚至要求上海結合農業區劃，搞好農村集鎮的規劃和建設，盡可能就地消化農村剩餘勞動力，避免農村人口大批湧入市區，以創造一個城鄉結合的良好環境。
批復要求上海城市用地要為二○○○年以後的發展留有餘地，並在佈局上使之銜接，以適應全市經濟和社會發展的需要，改變中心區過分擁擠的狀況。
結果大家都知道，上海人口增長遠超總規要求。2000年人口普查時達到1673.77萬人。
2001版上海總規（1999年至2020年）批復，再次強調嚴格控制上海城市人口和建設用地規模，保護耕地、節約用地。
要求到2005年，中心城實際居住人口要控制在815萬人以內、建設用地控制在507平方公里以內；到2020年，中心城實際居住人口要控制在800萬人以內、建設用地控制在600平方公里以內。
而今離2020還有3年，上海什麼是中心城，什麼是非中心城，或許每個人心中還是有別。但上海城市已經大到令很多人不敢想像。
國務院對2017版的上海總規（2017—2035年）批復，措辭更加嚴厲：堅持規劃建設用地總規模負增長，牢牢守住人口規模、建設用地、生態環境、城市安全四條底線，著力治理“大城市病”，積極探索超大城市發展模式的轉型途徑。
到2035年，上海市常住人口控制在2500萬左右，建設用地總規模不超過3200平方公里。
可2016年末，上海常住人口已經2419.70萬人。這還是近幾年嚴格控制後的結果。2015年上海全市建設用地總規模，也已經達到3145平方公里。
正是因此，很多分析認為，上海房子買到就是賺到。因為這個城市可以用的土地越來越少，而舊改、廠改難度不小，且成本擺在那裡，地價便宜不了。
到底未來上海地怎麼來？國務院批復要求，加大存量用地挖潛力度，合理開發利用城市地下空間資源，提高土地利用效率。
根據2017上半年發佈的《上海市土地資源利用和保護“十三五”規劃》，明確表示，到“十三五”期末，上海全市建設用地總規模不突破3185平方公里，其中工業用地比重要從目前的27%，降低到17%左右。
地不就來出來了嗎？
正如國務的總規批復所言，要求構建空間留白機制和動態調整機制，提高規劃的適應性。
有觀點認為，目前上海建設用地占該市陸域面積比重已達45%，逼近現有資源環境承載能力極限。也遠高於很多國際大都市20%-30%的水準。
不過，人類城市化的進程是擋不住，中國城市化更是尚未結束。上海這個地位的城市，繼續發展、擴大，按說是正常的。
最後值得一說的是，此前本輪上海總規規劃年限一般認為是，2016-2040年。甚至在2016年公示和上報時，媒體一直是這麼說的。
但此次國務院的批復，卻改為了《上海市城市總體規劃（2017—2035年）》。
這次，不僅要求上海為全國改革發展穩定大局作出更大貢獻。還要求著力提升城市功能，塑造特色風貌，改善環境品質，優化管理服務，努力把上海建設成為創新之城、人文之城、生態之城，卓越的全球城市和社會主義現代化國際大都市。
注意，上海在自身國際、國家戰略目標中再晉級：卓越的全球城市和社會主義現代化國際大都市！而大背景是，中國在全球的地位和影響力與日俱增。
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發展模式之變：從調整好工業結構到充分發揮上海中心城市作用，構建上海大都市圈，打造具有全球影響力的世界級城市群
1986版的上海總規，國務院批復要求上海調整好工業結構，進行合理佈局。上海市是上海經濟區的中心城市，也是全國的經濟中心之一，應當從整個經濟區和全國著眼，結合經濟區範圍內的城鎮特點，進行合理佈局。
當時國務院對上海經濟地位的定位，只是上海經濟區的中心城市，之於全國只是經濟中心之一。
但即便如此，國務院已經要求上海，應著重發展知識密集、技術密集型的高精尖新興工業，用新技術改造量大面廣的傳統工業。耗能多、占地多、運量大、污染嚴重、勞動密集型的工業項目，一般不要在市內，尤其不要在中心城區安排。
對一般產品，應積極組織向郊縣、上海經濟區的城鎮或其它省市擴散。要妥善解決好里弄工廠的遷、並、轉工作，職工可以轉向發展第三產業。
上海畢竟是上海。彼時，全國鄉鎮工業還在大幹快上，上海已經在要求工業結構調整。
而到了2001版上海總規（1999年至2020年），國務院批復要求上海，合理規劃產業佈局和用地佈局。這一次對三產明顯更加重視。
要求上海在內環線以內要以發展第三產業為主，增強中央商務區的功能。
不過，上海畢竟是中國最大的工業城市，國務院批復依舊要求，上海內外環線之間的工業佈局，以發展高科技、高附加值、無污染的工業為重點。在外環線以外地區，要結合新城、中心鎮的建設，集中建設一批市級工業區，形成若干製造業中心。
此外，亮點還有，要求上海積極發展現代化農業和郊區旅遊業。
到了此次最新2017版的上海總規（2017—2035年），在經濟上的著墨已經很少，上海已經過了大幹快上拼經濟、拼規模的階段。
總規批復對上海提出的是更高的要求，上海要立足國際國內和本地實際，主動服務“一帶一路”建設、長江經濟帶發展等重大戰略，切實在全面深化改革、創新驅動發展、優化經濟結構等方面下功夫，在深化自由貿易試驗區改革上有新作為，繼續當好全國改革開放排頭兵、創新發展先行者，為全國改革發展穩定大局作出更大貢獻。
努力把上海建設成為創新之城、人文之城、生態之城，卓越的全球城市和社會主義現代化國際大都市。
從長江三角洲區域整體協調發展的角度，充分發揮上海中心城市作用，加強與周邊城市的分工協作，構建上海大都市圈，打造具有全球影響力的世界級城市群。
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上海人口和城市規模：一直在嚴控，但規劃總是跟不上實際發展
1986版的上海總規，國務院批復明確要求上海，嚴格控制人口規模，採取綜合治理措施，保持良好的環境。
國務院認為，當時上海城市人口過分密集，要在做好計劃生育工作的同時，嚴格控制人口的機械增長。到二○○○年，該市人口規模控制在一千三百萬人左右。
當時要求上海加強衛星城和郊縣小城鎮建設，結合產業結構和工業佈局的調整，把不適宜設在中心城區的企事業單位搬遷出去。
甚至要求上海結合農業區劃，搞好農村集鎮的規劃和建設，盡可能就地消化農村剩餘勞動力，避免農村人口大批湧入市區，以創造一個城鄉結合的良好環境。
批復要求上海城市用地要為二○○○年以後的發展留有餘地，並在佈局上使之銜接，以適應全市經濟和社會發展的需要，改變中心區過分擁擠的狀況。
結果大家都知道，上海人口增長遠超總規要求。2000年人口普查時達到1673.77萬人。
2001版上海總規（1999年至2020年）批復，再次強調嚴格控制上海城市人口和建設用地規模，保護耕地、節約用地。
要求到2005年，中心城實際居住人口要控制在815萬人以內、建設用地控制在507平方公里以內；到2020年，中心城實際居住人口要控制在800萬人以內、建設用地控制在600平方公里以內。
而今離2020還有3年，上海什麼是中心城，什麼是非中心城，或許每個人心中還是有別。但上海城市已經大到令很多人不敢想像。
國務院對2017版的上海總規（2017—2035年）批復，措辭更加嚴厲：堅持規劃建設用地總規模負增長，牢牢守住人口規模、建設用地、生態環境、城市安全四條底線，著力治理“大城市病”，積極探索超大城市發展模式的轉型途徑。
到2035年，上海市常住人口控制在2500萬左右，建設用地總規模不超過3200平方公里。
可2016年末，上海常住人口已經2419.70萬人。這還是近幾年嚴格控制後的結果。2015年上海全市建設用地總規模，也已經達到3145平方公里。
正是因此，很多分析認為，上海房子買到就是賺到。因為這個城市可以用的土地越來越少，而舊改、廠改難度不小，且成本擺在那裡，地價便宜不了。
到底未來上海地怎麼來？國務院批復要求，加大存量用地挖潛力度，合理開發利用城市地下空間資源，提高土地利用效率。
根據2017上半年發佈的《上海市土地資源利用和保護“十三五”規劃》，明確表示，到“十三五”期末，上海全市建設用地總規模不突破3185平方公里，其中工業用地比重要從目前的27%，降低到17%左右。
地不就來出來了嗎？
正如國務的總規批復所言，要求構建空間留白機制和動態調整機制，提高規劃的適應性。
有觀點認為，目前上海建設用地占該市陸域面積比重已達45%，逼近現有資源環境承載能力極限。也遠高於很多國際大都市20%-30%的水準。
不過，人類城市化的進程是擋不住，中國城市化更是尚未結束。上海這個地位的城市，繼續發展、擴大，按說是正常的。
最後值得一說的是，此前本輪上海總規規劃年限一般認為是，2016-2040年。甚至在2016年公示和上報時，媒體一直是這麼說的。
但此次國務院的批復，卻改為了《上海市城市總體規劃（2017—2035年）》。