萬科的鬱亮時代：作為發展商的時代已經過去

時代週報特約記者王州婷發自廣州

2017年6月30日， 52歲的鬱亮在近百位媒體和幾百位股東的注視下接過了王石的擔子，成為萬科自創業以來的第二位帶頭人，

這也意味著地產業的領軍企業萬科正式進入了鬱亮時代。

轉型是萬科鬱亮時代的關鍵字，即便自2014年便提出了“轉型城市配套服務商”戰略，鬱亮掌舵下的萬科，在經營性業務上的加碼力度和速度一改以往“專注住宅”的路徑，其間收購普洛斯、無不印證其再次調轉航向“由專而多”地廣泛佈局物流、商業、長租公寓、養老等創新業務。

在郁亮看來， “萬科作為發展商的時代已經過去了”，他為萬科定下的“萬億市值”藍圖中，住宅及新業務各占50%，作為房地產白銀時代的提出者和堅定者，鬱亮最新的表態， “我們是為城市發展做貢獻，做配套服務的角色，這更符合我們對未來行業的定位”。

不過，萬科和所有轉型企業一樣要面臨的是，

在創新業務盈利收效甚微，以及碧桂園、恒大、融創等龍頭企業競相增長之時，在規模上接連失守冠亞軍後的昔日“地產一哥”，該如何在這種另闢蹊徑的戰略中再度贏取曾經的輝煌？

萬科新定位

在郁亮全面管控萬科後，從單一住宅開發轉向發展房地產開發產業鏈上的多元業務成為萬科最為顯著的變化。

8月中期業績會上，郁亮以萬科董事長的身份對外公佈了集團的五大業務行類型：核心業務的房地產開發和物業管理、優勢業務的商業開發運營與物流、拓展業務的長租公寓和冰雪度假、摸索業務的養老和教育、潛力業務的“軌道+物業”和混合所有制改革。

早在2014年，鬱亮在提出國內房地產行業進入白銀時代的概念之時，

萬科就正式提出轉型“城市配套服務商”，而現今這五大業務類型基本涵蓋了房地產行業當前和未來熱門的發展方向，業務線的重新梳理也正如鬱亮所說的，未來萬科將在轉型的道路上走得更快。

僅過去的半年，萬科率先在物流地產發力。 7月4日，萬科披露，聯合普洛斯公司現任CEO梅志明、厚朴、高瓴資本和中銀投共同參與普洛斯潛在的私有化事項，並已獲得普洛斯董事會同意，交易總額將達到785億元。

對於僅有500萬平方米物流倉儲的萬科而言，收購在中國物流地產佔據最大市場份額的普洛斯無異於獲得了一個在該領域快步發展的有力籌碼。 2017年中期業績會上，鬱亮也對外表示“萬科物流地產目前在行業大概是第四、第五名，

但與普洛斯結合後，將追求成為全國乃至全球名列前茅”。

實際上，在持續採取各城市公司間的賽馬機制之外，這種通過尋求協力廠商合作加快推進創新業務佈局正成為萬科一大方略。而除了物流地產， 2017年萬科在商業、冰雪、養老、教育等延伸產業都在推進發展。

養老方面，萬科作為養老產業中較早入門的房企之一，截至2016年底已在北上廣深及天津、杭州、青島、成都等城市開業運營了超過80個養老項目，萬科在北京的三個項目均已達到了運營平衡；投資版圖方面， 2017年5月和10月，萬科相繼成立了兩個基金，總規模分別為182.76億元和60億元，分別投向商業地產和物流地產領域；此外， 2017年11月28日，萬科還聯e會中誠投資、中天集團等共同發起成立建材B2B協力廠商採購交易平臺“采築”，

切入房地產下游服務產業。

長租公寓方面，萬科泊寓已經進入28個城市，獲取房間數8.4萬間，開業6個月專案出租率約為93%。萬科最新公佈的資料顯示，預計到2017年底，萬科的長租公寓數量將達到25萬間，其中廈門公司擁有逾2萬間，已開業將近5000間。

眾多產業全面開花，但在萬科董秘朱旭看來，萬科當前所實施的並非多元戰略，而是圍繞城市發展和消費者升級訴求來提供一切與不動產相關的衍生業務，然而，毋庸置疑的是，萬科正在嘗試更多的可能。

業績放緩切入新領域

不過，從業績規模上來看，在行業“馬太效應”進一步增強之下，截至2017年11月，國內千億房企的數量已經達到了14個，其中碧桂園一騎絕塵以突破5000億元的銷售規模位元列榜首，相比之下，曾經的“地產一哥”則接連失守冠亞軍。

據萬科最新發佈的業績公告顯示，截至2017年11月，萬科2017年累計實現合同銷售金額為4676.5億元，合同銷售面積3141.9萬平方米，而恒大前11個月累計實現合約銷售金額約達4704億元，繼10月超越萬科之後，進一步將距離拉開至27.5億元。

萬科業績的放緩與創新業務的拓展、股權之爭的影響及市場政策環境趨嚴等因素不無關係，不過即便郁亮此前曾提出“農民理論”—企業管理者應有當好農民種好地的覺悟，不問天氣如何，就是把地種好，萬科在地產主業上已然悄然開啟了新一輪的拓展。

在過去的一年裡，一向在土地上採取保守謹慎策略的萬科一反常態，不僅在2017年8月份拿下了高達551億元的廣信資產包，還在9月份斥資200多億元大規模納儲，截至11月底，萬科2017年合計新增項目數量已經達到190個，總建築面積為4149.8萬平方米，權益建築面積為2709.5萬平方米。

然而，土儲的增長也意味著企業杠杆的增加，對此，萬科證券事務代表梁潔在8月的電話會議中表示，萬科希望未來能夠抓住市場相對放慢的機會增加項目，也願意增加杠杆空間，而目前19.6%的淨負債相對較低。

據悉，萬科的資產負債率已經由2014年的77.2%上升到2017年半年的82.66%，而2015年、2016年的資產負債率分別為77.7%和80.54%。2014年、2015年、2016年和2017年6月的淨負債率分別為5.41%、19.3%、25.87%和19.61%。

值得注意的是，土地儲備大幅增長的背後是萬科拿地管道的進一步拓展。據悉，2017年萬科不僅加大對存量地產的挖掘，切入到舊改、城市更新等領域，同時緊鑼密鼓地佈局特色小鎮，僅在去年9月份就敲定了石家莊50億元特色文化小鎮、門頭溝軍莊鎮特色農業小鎮、蘇州高新區生命健康小鎮，並在京推出了首個營地教育特色小鎮。

其中碧桂園一騎絕塵以突破5000億元的銷售規模位元列榜首，相比之下，曾經的“地產一哥”則接連失守冠亞軍。