■黃志龍
房地產市場的任何風吹草動,都能激起市場和媒體的千層浪。 近日,蘭州、合肥對當前的房地產限購政策進行了微調,這是否如許多媒體猜測的,新一輪房地產調控放鬆週期來臨?如何判斷2018年中國房地產市場的調控前景,各個城市差異化調控的政策依據是什麼?將是每個購房者和普通家庭都關注的焦點話題。
房地產調控的政策取向
要討論2018年房地產市場前景,必然需要關注中央最新的政策動向。
首先,十九大精神是房地產市場制度的長期之“綱”。 黨的十九大報告關於我國住房制度的表述這樣的,“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居”。
這一表述至少明確了兩大方向:一是此前十餘年以投機性、賺取買賣差價為主要目的之一的房地產交易行為將受到明顯抑制。 換言之,長期來看,限購、限貸、房產稅將重點針對多套住房的群體,而居民的自住需求仍將得到不同程度的支援和鼓勵；二是市場化、機構化的長期租賃住房,將得到前所未有的政策支持,多元化的住房供應體系將是大勢所趨。
其次,從中央經濟工作會議看2018年房地產調控之“策”。 會議強調了“完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,保持房地產市場調控政策連續性和穩定性,分清中央和地方事權,實行差別化調控。
最後,從全國住房城鄉建設工作會議看2018年房地產調控具體之“措”。 除了中央一貫強調的精神外,住建部特別指出“針對各類需求實行差別化調控政策,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。 庫存仍然較多的部分三線、四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。 ”同時,“加強市場監測分析,提高精准調控的能力和水準,進一步強化地方政府主體責任。
由此可見,此次蘭州、合肥等城市微調限購政策是地方政府承擔房地產穩定的主體責任、差異化調控政策的具體落地。
哪些城市會跟進優化調控手段
如何“加強市場監測分析,提高精准調控的能力與水準”,實現差異化的調控目標,決策依據將會是什麼?又有哪些城市可能會優化調控或放鬆限購政策,不同城市的購房者可以重點關注以下三方面指標。
首先是前期房價上漲過快的核心城市,其周邊三線城市房價調控放鬆後。 一般而言,不同等級城市之間房價的差距會有一定的歷史均值。 2010年6月份至2016年11月份,全國100個城市中,一線城市與二線城市住宅價格之比由2.4倍上升到3.5倍,一線城市與三線城市房價之比由3.3倍上升到5.5倍,而二線城市與三線城市房價之比則由1.35倍上升到1.59倍。
而在房地產高度市場化的國家中,不同等級城市的房價波動大體是同步的,各城市的房價之比也有一個相對穩定的歷史均值。 然而,當前我國一線、二線、三線城市房價之比,明顯偏離了2010年-2013年間的歷史均值。 特別是部分二線城市,房價漲幅過快的問題尤為突出。 相反,核心城市周邊的三線城市,如果與核心城市的房價差距過大,一旦優化調控的政策落地,其價值窪地的特徵也將更為突出。
其次,存銷比高企、庫存絕對規模較高的二線城市,將是優化調控的重點。 存銷比是反映住房供需狀況的一個重要指標。 2017年4月份,住建部80號文要求,各地要根據商品住房庫存消化週期,對消化週期在36個月以上的城市應停止供地,36個月-18個月的城市要減少供地,12個月-6個月的城市要增加供地,6個月以下的城市不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。
根據易居研究院的最新統計,截止2017年11月末,全國42個城市中存銷比最高的為北京24.2個月,北京存銷比高企有其獨特性,史上最嚴的限購、限貸政策加上雄安新區的分流,使得北京住房需求陷入歷史低谷。
從全國其他城市的存銷比資料看,此次放鬆調控政策城市合肥、蘭州的存銷比分別為20.6個月和12.3個月,屬於存銷比偏高的城市,同樣,庫存絕對規模較大、存銷比較高的城市如大連、瀋陽、濟南、西安甚至天津等二線城市,後期跟進、優化調控的可能性也較大。
最後,購房者可積極介入租金上漲潛力大、對高端人才吸引力較大的二線城市。根據雲房資料的統計,當前住房租金回報率超過4%的城市僅有烏魯木齊和哈爾濱,其他租金回報率較高的城市也都集中在東北、西南等地區。相反,一線城市、東部發達地區二線、三線城市,租金回報率普遍都在2%以下。
隨著“房住不炒”政策陸續落地和租購並舉住房制度的推進,住房租金回報率逐漸恢復到3%-4%的合理水準,將是各個城市的大趨勢。
對於大多數城市而言,租金回報率的上升,要麼是房價的回落,要麼是租金的提高。租金的上漲,必然要求人口的源源不斷的流入。因此,東北、西北、西南地區人口流出較為嚴重的地區,顯然不具備房租持續上漲的人口基礎。相反,武漢、鄭州、長沙、西安、成都等已經採取吸引人才政策、在周邊具有較大人口基數的二線城市,且租金回報率處於2%-3%的相對合理水準,同時租金上漲的潛力較大,這些城市可能是後期優化調控的城市。
(作者系蘇甯金融研究院宏觀經濟研究中心主任、高級研究員)
最後,購房者可積極介入租金上漲潛力大、對高端人才吸引力較大的二線城市。根據雲房資料的統計,當前住房租金回報率超過4%的城市僅有烏魯木齊和哈爾濱,其他租金回報率較高的城市也都集中在東北、西南等地區。相反,一線城市、東部發達地區二線、三線城市,租金回報率普遍都在2%以下。
隨著“房住不炒”政策陸續落地和租購並舉住房制度的推進,住房租金回報率逐漸恢復到3%-4%的合理水準,將是各個城市的大趨勢。
對於大多數城市而言,租金回報率的上升,要麼是房價的回落,要麼是租金的提高。租金的上漲,必然要求人口的源源不斷的流入。因此,東北、西北、西南地區人口流出較為嚴重的地區,顯然不具備房租持續上漲的人口基礎。相反,武漢、鄭州、長沙、西安、成都等已經採取吸引人才政策、在周邊具有較大人口基數的二線城市,且租金回報率處於2%-3%的相對合理水準,同時租金上漲的潛力較大,這些城市可能是後期優化調控的城市。
(作者系蘇甯金融研究院宏觀經濟研究中心主任、高級研究員)