2017杭州市區土地市場資料分析：錢江新城1期等39個板塊樓面價創新高

1、成交量

（1）市區土地成交金額首破2000億元創歷史新高

2017年，杭州市區（包含主城、蕭山、余杭、大江東、富陽，下同）共出讓土地168宗，其中涉宅地（含1宗租賃住房用地，下同）93宗，商業用地65宗，其他類型用地10宗。合計出讓面積586萬平方米，同比2016年增長4.9%；成交金額2025.4億元，同比增長24.7%。

縱向對比來看， 2017年市區土地出讓面積為近5年的第二位，僅次於2013年的894.4萬平方米；而今年土地成交金額達2025.4億元，為市區首次突破2000億元，創歷史新高，整體土地市場持續高熱。

（2）第三季度為推地高峰 9月土地成交金額超600億元

從今年的推地節奏來看， 2017年杭州市區供地主要集中在6-12月，尤其是第三季度土地供應量明顯增加，而上半年除1月和6月之外其餘月份供地較少。

9月，市區共出讓24宗涉宅地、15宗商業用地，合計出讓面積136.4萬平方米，成交金額602.9億元，為今年月度金額最高，同時也是市區單月成交金額首次突破600億元，

刷新了市區土地單月成交金額紀錄。

（3）主城土地成交額首破1000億元蕭山、大江東出讓面積同比下降

分城區來看， 2017年市區土地出讓主要集中在主城區，其次分別為余杭區、蕭山區、富陽和大江東。從各區域今年的土地成交情況來看，主城區、余杭區、富陽2017年土地出讓面積同比小幅上漲，

而蕭山區和大江東同比小幅下降。今年儘管各區域土地供應量增減不一，但土地成交金額同比均呈現上漲。

（4）南部新區、大江東、良渚涉宅地成交可建面積均超60萬方

2017年杭州市區共有45個板塊有涉宅地塊成交，其中南部新區、大江東、良渚、市北開發區、未來科技城、崇賢6個板塊涉宅地可建面積均超過50萬平方米，

合計346.7萬平方米，占市區總可建面積的35.3%。 TOP20板塊的涉宅地成交可建面積729.8萬平方米，占比74.4%，土地供應聚集度高。

2、成交價格

（1）市區涉宅地樓面均價17900元/平方米創歷史新高

2017年，杭州市區涉宅地樓面均價17900元/平方米，

同比2016年上漲29.7%，為歷史新高，但同比漲幅相比2016年的70%有所收窄。另外，受新房市場和宅地市場帶動， 2017年的商業地塊競拍熱度也有所提升，市區今年商地樓面均價7544元/平方米，同比2016年上漲9.5%，同樣為歷史新高，但同比漲幅相比2016年的136.8%明顯收窄。

從2013-2017年的市區涉宅地和商地的樓面均價走勢來看， 2013-2015年涉宅地和商地的樓面均價整體處於相對穩定的態勢，而2016-2017年涉宅地和商地樓面均價快速上漲的同時，二者的樓面價差也明顯擴大。

（2）各區域涉宅地樓面均價均創新高主城、富陽同比漲幅收窄

2017年，市區各區域的涉宅地成交樓面價均呈現不同幅度的上漲，其中蕭山、余杭、大江東上漲最為明顯，而主城區由於2016年價格已經上漲到高位，所以今年同比漲幅收窄較為明顯。

從2013年-2017年各區域的涉宅地樓面均價走勢來看，2013-2015年之間各區域的涉宅地價基本呈現比較穩定的小幅波動，而2016-2017年各區域的涉宅地價則呈現明顯上升趨勢，基本上近兩年涉宅地價已經上漲了1-3倍，其中余杭、富陽、大江東因為前期地價基數較低，上漲幅度最為明顯，基本在2-3倍。

（3）錢江新城1期、申花等39個板塊涉宅地樓面價紀錄被刷新

2017年杭州市區共有39個板塊涉宅地樓面價紀錄被刷新，其中錢江新城1期、申花板塊涉宅地價最高，且均超過4萬元/平方米。文教區、大關、西興、紫金港、艮北新城、市北開發區這6個板塊最高涉宅地價在3-4萬元/平方米，留下、祥符、蕭山新區、湘湖、九堡、良渚、南部新區這7個板塊最高涉宅地價在2-3萬元/平方米，另外有20個板塊的最高涉宅地價在1-2萬元/平方米，僅4個板塊最高涉宅地價在1萬元/平方米以內。

2017年，即使在設定土地上限價格的競拍條件下，板塊涉宅地價被刷新也已經成為標配，高自持成為常態，由此可見今年杭州土地市場熱度不單局限在核心區域，富陽、大江東等週邊區域土地市場也持續高熱狀態。

（4）市區9個板塊涉宅地價上漲1倍以上臨平南苑上漲最多

2017年杭州市區共45個板塊有涉宅地塊成交，其中有22個板塊在2016年也有地塊成交，通過計算同比增幅顯示，臨平南苑涉宅地樓面均價同比上漲最多，相比2016年上漲了10倍。南部新區、湘湖兩個板塊涉宅地價上漲了2-3倍，長皋、大江東、下沙大學城北、良渚、臨平山北、崇賢6個板塊涉宅地價上漲也十分明顯，基本上漲了1-2倍。

目前市區涉宅地樓面均價在1-3萬元/平米之間的板塊最多，涉宅地均價在4萬元/平米以上和1萬元/平米以內的板塊最少。根據地價進行估算，後續這些板塊的涉宅地項目銷售均價基本以2-4萬元/平米為主，單價在2萬元/平米以內的剛需項目將越來越稀少。

3、房企競拍情況

（1）54宗涉宅地塊含自持比例 20宗涉宅地需現房銷售

2017年杭州市區共出讓93宗涉宅地塊，其中有54宗地塊達到地價上限且含部分自持比例，占比58.1%。54宗地塊總建築面積568.2萬平方米，其中自持總建築面積122.1萬平方米，平均自持比例21.5%。另外，今年市區出讓的93宗涉宅地中，有20宗需現房銷售且有1宗需配建200平米的養老配套設施。

整體來看，今年市區的土地市場持續高熱，房企拿地意願較強，地塊高自持成為常態，尤其是7月取消現房銷售政策之後，房企拿地更為積極，地塊自持比例也進一步提高。

（2）融信、金地分列涉宅地拿地金額、可建面積第一

2017年，杭州市區房企涉宅地拿地金額前十中，融信拿地5宗，總建築面積50.9萬平方米，拿地金額125.4億元，為房企涉宅地拿地金額榜首。金地、保利拿地金額分別為124.9億元、104.2億元，分列金額二、三位。其中金地拿地4宗，總建築面積66.7萬平方米，為2017年杭州市區涉宅地拿地可建面積最高的房企。

整體來看，今年杭州市區拿地房企競爭比較激烈，高自持、現房銷售基本成為常態，且房企聯合拿地情況也越來越多。但由於受新房市場的影響，住宅可售庫存持續低位，房企補倉需求較為強烈。