房子不能炒，基本面資料已經告訴你答案！

任大炮都快成房價漲的代言人了。 前陣子疑似大炮又發聲， 放言房價要漲。 不過很快被闢謠， 那是假借大炮的名義杜撰的；實際上任的表態是：不能再說房價漲，

但貨幣一定會貶值。 眾所周知， 人們愛買房， 除去少部分炒房客投機客， 大部分都是為了對抗通脹、保值增值的， 但情況真的如此嗎？

M2降速了， 想買房的沒錢買了

貨幣貶值一般來自於貨幣增發， 2015年之前， 廣義貨幣M2一直是以較快速度增長的；然而， 從2016年， 這個速度開始下降了。 2017年12月末， 廣義貨幣M2餘額167.68萬億元， 同比增長8.2%， 增速分別比上月末和上年同期低0.9個和3.1個百分點。 而2017年11月M2增速8.8%， 這個資料就已經突破了20幾年來的歷史新低；也就意味著， 靠增發貨幣帶來的經濟發展模式即將改變， 當時預測， 有了一次“新低”， 就會有更新的“低”， 果然， 12月的資料印證了這一點。 這無疑給炒房者心理預期蒙上一層陰影， 貨幣收縮，

貸款難做， 想買房的沒錢買， 自己的多套房難以出手不說， 還要負擔高額的月供， 這跟當初拼命搶房子的預期不符了。

青年人口淨減少， 想賣房沒人買了

另一個影響房價未來走勢的因素， 就在於中國的青年人口數量正在持續減少。 來自中國社會科學院的研究顯示，

多項資料以及研究均支援了一個相同的結果， 即我國的青年人口數量呈現減少的趨勢。 中國18到44歲青年人口2017年為5.48億， 2022年將降低到5.18億， 5年間減少3000多萬人。 18~35歲年齡段青年人口同樣呈減少趨勢， 從2017年的3.66億將減少到2022年的3.44億， 共減少2200多萬人。 而且， 據預測， 2020年以後青年人口減少的勢頭將會更猛；而青年是買房的主力， 青年人口的減少， 將弱化對房子的需求；加之一系列住房政策的變化， 租房、共有產權房的成熟， 為解決住房提供了多種可能；畢生精力去買一套房的觀念在未來很可能鬆動。

限購可能放鬆， 但不會放鬆限賣

不讓買， 影響市場熱度；讓買， 又怕炒房客重出江湖。 解除限購， 維持限售， 可以說是“兩全其美”。 比如蘭州， 儘管解除了偏遠3區的限購政策， 但是限賣沒有解除， 在不限購區買房， 3年內依舊是不能賣的；這樣也就斷了炒房客短炒的念想。 這意味著， 未來想投資房地產的， 起碼要做足3~5年的資金準備；此外， 5年以後房地產什麼形勢， 還不好說。 說白了， 就是高位接盤，

用自己的資金去和未來做一個賭局；而結果也不是勝者通吃， 因為如果房價漲不過機會成本 ， 對於投資者來說一樣是賠錢的。

這個時候搞清楚兩點就十分重要：一是選擇正確的投資地， 選錯了城市， 不但浪費了幾年機會， 未來還得不到收益；二是保證自己的現金充足， 唯有口袋有錢， 心裡才不慌， 哪怕遭遇市場的風雲變幻都不慌。

本文原創， 作者劉磊， 福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員， 《房產投資煉金術》課程導師， 多家媒體房地產專欄作者、作家， 微信號劉磊房產評論。