資料範圍：樓市資料只包括主城區、余杭和蕭山，
富陽、臨安的資料單獨列出；
土地資料包含杭州十區（含富陽、臨安）
01
政策環境分析
1、十九大報告：提出“房住不炒”， 明確住房居住屬性
房地產政策堅持“房子是用來住的， 不是用來炒的”基調， 通過大力培育、發展住房租賃市場， 構建購租並舉的住房制度， 推動長效機制的建立健全。 同時， 報告強調“建立多主體供給、多管道保障”的住房制度。
2、杭州史上最嚴政策：G20後時代， 限購升級， 認房又認貸
為貫徹落實中央“房子是用來住的， 不是用來炒的”房地產市場調控定位， 促進杭州房地產市場平穩健康發展， 3月28日， 杭州市住房保障和房產管理局發佈《認房又認貸， 杭州進一步升級房地產市場調控措施》。
『限購』
►本市戶籍成年單身（含離異）人士在限購區域內限購一套住房
『限售』
『住房公積金貸款政策』
『商業住房貸款政策』
►要求各商業銀行嚴格審核借款人還款能力， 嚴格落實月供收入比不超過50%等政策要求，
►嚴格審核個人住房貸款首付款資金來源， 嚴禁各類“加杠杆”金融產品用於購房首付款
3、為加快培育和發展租賃市場， 租賃市場發展措施相應出臺
7月20日， 住房城鄉建設部會同八部門聯合印發了《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》， 要求在人口淨流入的大中城市， 加快發展住房租賃市場。 首批試點城市12個， 杭州是其中之一。
8月22日， 杭州市政府官網發佈了《杭州市企業自持商品房屋租賃管理實施細則》。 根據細則， 企業自持商品房屋應全部用於公開對外租賃， 不得分割、銷售、轉讓，
8月28日， 國土資源部、住房和城鄉建設部對外發佈《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》， 為增加租賃住房供應， 緩解住房供需矛盾， 構建購租並舉的住房體系， 開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。 首批試點城市13個， 杭州是其中之一。
8月30日， 發佈《杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案》， 推出5個方面、19條工作措施加快培育和發展住房租賃市場， 包括增加租賃住房供應、培育住房租賃市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、加大政策支持力度、加強住房租賃市場監管。
9月29日， 杭州房管局與阿裡巴巴合作開發的全國首個智慧住房租賃平臺上線試運行，
住房租賃市場的發展， 是深化住房制度改革的重要內容， 有利於加快推進房地產長效機制建設。 政策的力度及影響不斷遞進延伸， 房地產市場長期以來“輕租重售”的局面將得到改變， 給杭州租賃市場帶來巨大的發展空間。
4、杭州迎來第十區：臨安劃入杭州， 大杭州時代來臨
9月15日， 臨安區正式掛牌， 杭州迎來“十區之城”， 大杭州時代來臨。 3126.8平方公里的臨安劃入杭州城區後， 市區面積擴容64%， 達到8002.8平方公里， 杭州就此成為江浙滬市區陸域面積最大的城市。
隨著杭臨城際鐵路的開建，地鐵5號線二期和地鐵9號線一期即將開建，預示著臨安將快速融入杭州，在規劃利好條件下，臨安樓市會迎來一定的發展。
今年3月份，富陽和大江東被納入限購範圍，至此，臨安成為杭州唯一不限購的區域。開發商對臨安未來的預期更是信心十足，為抑制投資、投機需求，保持樓市健康發展，嚴厲的政策必將出臺。
02
房地產市場總結
1、2017樓市成交走向平穩
1）杭州市場成交量跌，逐漸走向平穩
圖：2013-2017年杭州市區（不含富陽、臨安）
商品住宅成交量
2017年，杭州市場成交量跌。全年商品住宅共成交1195萬平方米，僅比2015年多了34萬方，比起2016年的高位成交，今年相對“冷清”。
2）土地供應速度放緩，成交規模小幅增長
圖：2013-2017年杭州市區（不含富陽、臨安）
宅地成交均價和出讓金
2017年土地市場供應速度放緩，全年宅地成交1174萬方，相較去年增加不到130萬方。G20後時代，本地及外來房企均看好杭州的城市影響力和內生驅動力，但在限地價、競自持新政下，房企逐漸理性，為控風險，聯合拿地成為主流。
2、剛需住宅占比仍占主導地位，高價地上市存風險
1）剛需仍占主導地位
圖：2013-2017年杭州市區（不含富陽、臨安）
宅地成交總價結構
從成交結構來看，300萬以下總價仍占主導地位，一方面是成交均價的平穩上浮，一方面是如武林壹號等高端項目的入市，帶動了結構的小幅上移。
2）高價地存風險，2017年宅地成交樓面價TOP10均為3萬+
表：2017年杭州住宅用地成交樓面價排行榜
2017年，成交樓面價TOP10地塊中，均為3萬+，其中彭埠單元上榜三宗，目前該片區銷售較好的專案“地鐵綠城楊柳郡”房價同為3萬+，麵粉麵包同價，未來上市可能會有不小的壓力和風險。
3、需求外擴，週邊四大區為成交主力
表：2017年各區域商品住宅成交面積和價格
2017年，主城區總價高、供應少，購房需求逐漸外擴，余杭、蕭山、富陽、臨安等週邊區域成為成交主力區域，商品住宅成交量占全市72%；臨安撤市設區後，成為眾多房企爭先進入之地，8月份以後，碧桂園、西房、寶龍、金成等房企已進入，優先拿到入場券。臨安目前是唯一不限購區域，為穩定市場，臨安出臺相關政策也是大概率事件。
4、住宅庫存持續減少，需求外溢，二手房和酒店式公寓上升
1）樓市供不應求形勢嚴峻，出清週期僅3個月
圖：2016-2017年杭州商品住宅月度供應量和供銷比
圖：2016-2017年杭州商品住宅庫存及出清情況
2017年，杭州商品住宅全年銷供比為1.35，處於供不應求的狀態，為穩定市場，月度基本處於減緩供應的腳步，直至年關才大量入市，11月和12月的上市面積占到全年的30%，截至12月底，杭州商品住宅庫存量僅為364萬平方米，出清週期3.38個月，供應依然不足。
2）住宅限購，部分剛需使用者加入到二手房陣營
表：杭州市區二手房成交年度統計情況
（不含富陽、臨安）
圖：2017年杭州市區二手房成交量價情況
（不含富陽、臨安）
3）需求外溢，酒店式公寓受到青睞
圖：2016-2017年杭州酒店式公寓
成交均價及月度成交走勢
2017年，杭州市區商品房整體市場成交下降，不限購的酒店式公寓全年共成交39280套，累計222.75萬平方米，住宅限購，投資需求外溢，酒店式公寓價格平穩上漲，成交均價20581元/平方米。
5、限地價，競自持，催生企業自持地塊70宗，租賃市場將迎來快速培育和發展期
1）杭州市區自持地塊70宗，自持規劃建面155.66萬方
土拍新政實施後，截止到12月31日，杭州市區自持地塊共有70宗，自持規劃建築面積共計155.66萬方，100%全自持地塊有7宗，規劃建築面積共計52.42萬方。
圖：各區域自持地塊情況統計
表：100%全自持地塊情況統計
2）政府加大租賃用地供應，首宗租賃宅地已成交，或成為標杆
浙江省首宗租賃宅地出讓，杭州成為繼上海、廣州之後第三個推出租賃宅地的城市。此地塊採用“價高者得”的競拍方式，被杭州市城東新城建設開發有限公司以底價攬入囊中，樓面價5049元/平方米。
杭州作為首批住房租賃試點城市和首批利用集體建設用地建設租賃住房試點城市，租賃市場的政策不斷出臺和細化，房管局與阿裡合作打造的“智慧住房租賃平臺”也已經上線，隨著首宗租賃宅地的出讓、企業自持地塊的增加，租賃市場將迎來快速培育和發展，相關政策預計將會逐步落實和細化。
03
趨勢展望
1、政策將繼續收緊，租賃政策將逐步落實和細化，臨安加入限購區域也是大概率事件
►從全國政策來看：未來房地產政策將圍繞“房子是用來住的，不是用來炒的”主基調，短期堅持政策連續性穩定性，中長期逐步構建並完善長效機制。同時，短期調控與長效機制的銜接更為緊密，在維持房地產市場穩定的同時，完善多層次住房供應體系，為房地產市場保持穩定建立更穩固的基礎；
►從杭州政策來看：本輪調控的目標是抑制房價大漲、防止房價格大落，保證房地產市場穩定運行。因此，就目前杭州樓市3.38個月的去化週期而言，短期市場仍然供不應求，調控放鬆的可能性並不大。因此，2018年若無大的變化，杭州樓市政策將延續前期的調控力度；
►臨安撤市設區後，眾多房企紛紛進入，獲得優先入場券，作為杭州唯一不限購的區域，當投資性需求過高時，臨安加入限購區也是大概率事件；
►杭州作為首批住房租賃試點城市，政策不斷出臺和細化，隨著首宗租賃宅地的出讓、企業自持地塊的增加，租賃市場將迎來快速培育和發展期。
2、量縮價穩成為主要態勢，市場分化將愈加明顯
►從成交量來看，2017年連續出臺的限購限貸政策，有效壓制了大多數投資需求，房價高企，部分自住型購房者市場觀望情緒加重，潛在需求變少，但亞運會之前的大批拆遷以及臨安撤市設區後的改建，將迎來大量購房用戶。因此在維持市場穩定的基調下，2018成交量保持平穩將成為主要態勢；G20後、亞運會前，杭州城市影響力得到提升，但在中央“房住不炒”的政策下，杭州房地產市場將繼續保持健康平穩的發展。
3、土地市場熱度下降，房企拿地漸趨理性
►從土地競拍情況來看，房企在杭拿地意願十分強烈，自持成為企業搶佔租賃藍海的有利機會，因此高價奪地仍會延續一段時間；
►根據2017年6月杭州市國土局發佈的《2017-2019年杭州市區供應三年滾動計畫匯總表》，2018年的土地出讓計畫較2017年略有提高，土地供應充足，但是隨著調控的持續深入，市場熱度有所下降，加之金融監管加強，開發商拿地面臨資金約束，未來房企拿地將回歸理性，土地成交溢價較2017年將有所下降，但是對於優質地塊，競爭仍會很激烈。
附表：2018年初值得關注的樓盤
隨著杭臨城際鐵路的開建，地鐵5號線二期和地鐵9號線一期即將開建，預示著臨安將快速融入杭州，在規劃利好條件下，臨安樓市會迎來一定的發展。
今年3月份，富陽和大江東被納入限購範圍，至此，臨安成為杭州唯一不限購的區域。開發商對臨安未來的預期更是信心十足，為抑制投資、投機需求，保持樓市健康發展，嚴厲的政策必將出臺。
02
房地產市場總結
1、2017樓市成交走向平穩
1）杭州市場成交量跌，逐漸走向平穩
圖：2013-2017年杭州市區（不含富陽、臨安）
商品住宅成交量
2017年，杭州市場成交量跌。全年商品住宅共成交1195萬平方米，僅比2015年多了34萬方，比起2016年的高位成交，今年相對“冷清”。
2）土地供應速度放緩，成交規模小幅增長
圖：2013-2017年杭州市區（不含富陽、臨安）
宅地成交均價和出讓金
2017年土地市場供應速度放緩，全年宅地成交1174萬方，相較去年增加不到130萬方。G20後時代，本地及外來房企均看好杭州的城市影響力和內生驅動力，但在限地價、競自持新政下，房企逐漸理性，為控風險，聯合拿地成為主流。
2、剛需住宅占比仍占主導地位，高價地上市存風險
1）剛需仍占主導地位
圖：2013-2017年杭州市區（不含富陽、臨安）
宅地成交總價結構
從成交結構來看，300萬以下總價仍占主導地位，一方面是成交均價的平穩上浮，一方面是如武林壹號等高端項目的入市，帶動了結構的小幅上移。
2）高價地存風險，2017年宅地成交樓面價TOP10均為3萬+
表：2017年杭州住宅用地成交樓面價排行榜
2017年，成交樓面價TOP10地塊中，均為3萬+，其中彭埠單元上榜三宗，目前該片區銷售較好的專案“地鐵綠城楊柳郡”房價同為3萬+，麵粉麵包同價，未來上市可能會有不小的壓力和風險。
3、需求外擴，週邊四大區為成交主力
表：2017年各區域商品住宅成交面積和價格
2017年，主城區總價高、供應少，購房需求逐漸外擴，余杭、蕭山、富陽、臨安等週邊區域成為成交主力區域，商品住宅成交量占全市72%；臨安撤市設區後，成為眾多房企爭先進入之地，8月份以後，碧桂園、西房、寶龍、金成等房企已進入，優先拿到入場券。臨安目前是唯一不限購區域，為穩定市場，臨安出臺相關政策也是大概率事件。
4、住宅庫存持續減少，需求外溢，二手房和酒店式公寓上升
1）樓市供不應求形勢嚴峻，出清週期僅3個月
圖：2016-2017年杭州商品住宅月度供應量和供銷比
圖：2016-2017年杭州商品住宅庫存及出清情況
2017年，杭州商品住宅全年銷供比為1.35，處於供不應求的狀態，為穩定市場，月度基本處於減緩供應的腳步，直至年關才大量入市，11月和12月的上市面積占到全年的30%，截至12月底，杭州商品住宅庫存量僅為364萬平方米，出清週期3.38個月，供應依然不足。
2）住宅限購，部分剛需使用者加入到二手房陣營
表：杭州市區二手房成交年度統計情況
（不含富陽、臨安）
圖：2017年杭州市區二手房成交量價情況
（不含富陽、臨安）
3）需求外溢，酒店式公寓受到青睞
圖：2016-2017年杭州酒店式公寓
成交均價及月度成交走勢
2017年，杭州市區商品房整體市場成交下降，不限購的酒店式公寓全年共成交39280套，累計222.75萬平方米，住宅限購，投資需求外溢，酒店式公寓價格平穩上漲，成交均價20581元/平方米。
5、限地價，競自持，催生企業自持地塊70宗，租賃市場將迎來快速培育和發展期
1）杭州市區自持地塊70宗，自持規劃建面155.66萬方
土拍新政實施後，截止到12月31日，杭州市區自持地塊共有70宗，自持規劃建築面積共計155.66萬方，100%全自持地塊有7宗，規劃建築面積共計52.42萬方。
圖：各區域自持地塊情況統計
表：100%全自持地塊情況統計
2）政府加大租賃用地供應，首宗租賃宅地已成交，或成為標杆
浙江省首宗租賃宅地出讓，杭州成為繼上海、廣州之後第三個推出租賃宅地的城市。此地塊採用“價高者得”的競拍方式，被杭州市城東新城建設開發有限公司以底價攬入囊中，樓面價5049元/平方米。
杭州作為首批住房租賃試點城市和首批利用集體建設用地建設租賃住房試點城市，租賃市場的政策不斷出臺和細化，房管局與阿裡合作打造的“智慧住房租賃平臺”也已經上線，隨著首宗租賃宅地的出讓、企業自持地塊的增加，租賃市場將迎來快速培育和發展，相關政策預計將會逐步落實和細化。
03
趨勢展望
1、政策將繼續收緊，租賃政策將逐步落實和細化，臨安加入限購區域也是大概率事件
►從全國政策來看：未來房地產政策將圍繞“房子是用來住的，不是用來炒的”主基調，短期堅持政策連續性穩定性，中長期逐步構建並完善長效機制。同時，短期調控與長效機制的銜接更為緊密，在維持房地產市場穩定的同時，完善多層次住房供應體系，為房地產市場保持穩定建立更穩固的基礎；
►從杭州政策來看：本輪調控的目標是抑制房價大漲、防止房價格大落，保證房地產市場穩定運行。因此，就目前杭州樓市3.38個月的去化週期而言，短期市場仍然供不應求，調控放鬆的可能性並不大。因此，2018年若無大的變化，杭州樓市政策將延續前期的調控力度；
►臨安撤市設區後，眾多房企紛紛進入，獲得優先入場券，作為杭州唯一不限購的區域，當投資性需求過高時，臨安加入限購區也是大概率事件；
►杭州作為首批住房租賃試點城市，政策不斷出臺和細化，隨著首宗租賃宅地的出讓、企業自持地塊的增加，租賃市場將迎來快速培育和發展期。
2、量縮價穩成為主要態勢，市場分化將愈加明顯
►從成交量來看，2017年連續出臺的限購限貸政策，有效壓制了大多數投資需求，房價高企，部分自住型購房者市場觀望情緒加重，潛在需求變少，但亞運會之前的大批拆遷以及臨安撤市設區後的改建，將迎來大量購房用戶。因此在維持市場穩定的基調下，2018成交量保持平穩將成為主要態勢；G20後、亞運會前，杭州城市影響力得到提升，但在中央“房住不炒”的政策下，杭州房地產市場將繼續保持健康平穩的發展。
3、土地市場熱度下降，房企拿地漸趨理性
►從土地競拍情況來看，房企在杭拿地意願十分強烈，自持成為企業搶佔租賃藍海的有利機會，因此高價奪地仍會延續一段時間；
►根據2017年6月杭州市國土局發佈的《2017-2019年杭州市區供應三年滾動計畫匯總表》，2018年的土地出讓計畫較2017年略有提高，土地供應充足，但是隨著調控的持續深入，市場熱度有所下降，加之金融監管加強，開發商拿地面臨資金約束，未來房企拿地將回歸理性，土地成交溢價較2017年將有所下降，但是對於優質地塊，競爭仍會很激烈。
附表：2018年初值得關注的樓盤