1月15日， 國土資源部部長姜大明提出， 我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下， 非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法， 深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點， 推動建立多主體供應、多管道保障租購並舉的住房制度， 讓全體人民住有所居。 政府將不再是居住用地唯一提供者。 我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”， 但城裡人到農村買宅基地口子不開， 嚴禁下鄉利用宅基地建別墅大院、私人會館。
▲薑大明 圖據網路
消息一出， 立即引起了民眾的廣泛關注， 政府不再壟斷土地供應是否會影響房價？農民又該如何利用手中的宅基地實現增收？
1月16日， 紅星新聞採訪多位資深專家進行相關詳細分析。
對老百姓有哪些影響？
“最主要的意義在租賃市場”
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池告訴紅星新聞，
“城鎮住房供地屬於政府壟斷， 因為城鎮土地歸國家所有。 這些年， 我們看到開發商拿地， 地價越來越貴， 房價越來越高。 ”趙秀池表示， 實際上從土地所有制來講， 土地分為城鄉兩種制度， 城鎮土地歸國家所有， 農村土地歸集體所有， 農村集體也是一種土地的所有權。 從法理來講， 不僅是國家能夠供應土地， 農村集體也可以是土地的供給者。
據悉， 北京市計畫於2017年-2021年的五年內供應1000公頃集體土地， 用於建設集體租賃住房， 平均每年供地任務量約200公頃。 “目前來看， 集體建設這一塊的土地主要是為了大力發展租賃市場。 尤其現在咱們提倡租購並舉、不見得非要買產權房，
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則告訴紅星新聞記者， 對老百姓來說， 一方面是部分市民化的人口進城以後， 部分宅基地或可以用作租賃用地來進行。 另一方面是有助於部分城郊區形成更多的租賃房源， 也利好對房價的穩定。
“租售同權實際上更多還是在國有建設用地上推行， 主要是現在一些租賃用地的出讓。 所以本質上沒有太多的區別， 是一個先後次序的問題。 對於當前此類農村建設用地來說， 未來在類似城市近郊區市場也可以積極落實政策， 尤其是針對流動人口採取新的住房和落戶政策。 ”嚴躍進表示。
加大宅基地供應
“有助改變用地和財政運作模式”
近年來， 一些地方政府財政收入過度依賴土地出讓金， 甚至占財政收入比例超過80%。
趙秀池認為， 土地供應增加， 住房的供應隨之也會增加， 老百姓選擇的餘地也就更大。 “比如一、二線熱點城市的土地供應， 靠招拍掛是遠遠不夠的， 放開多主體供應， 並不會影響招拍掛那塊的土地供應情況。 如果是人口淨流出的小城市， 加大了集體用地、宅基地的供應， 可能會減少招拍掛的土地供應， 從而減少政府土地出讓收入。 ”
嚴躍進認為， 若是單純看農村土地市場， 過去此類土地進入國有建設用地， 其實是經過征地和土地招拍掛的流程的， 其實對土地出讓金方面有較大的影響。 而現在， 如果此類用地的供應主體明確，
他補充道：“但從另一個角度看， 此類用地的交易， 會帶來更多的稅費收入， 尤其是此類稅費收入會從相關的集體經濟組織等層面徵收， 所以會改變相應土地財政背後的資金來源結構， 有助於地方政府改變用地和財政運作的模式。 ”
宅基地“三權分置”
“主要目的是增加農民財產性收入”
武漢大學中國鄉村治理研究中心主任賀雪峰在接受紅星新聞採訪時表示， 探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”， 落實宅基地集體所有權， 保障宅基地農戶資格權， 適度放活宅基地使用權， 主要目的是增加農民的財產性收入。
賀雪峰說， “在某些地方， 一塊宅基地可能賣幾百萬、上千萬，但在中國更多的廣大農村，宅基地並不那麼值錢。只是在特定的比如說有旅遊資源的地方，或者地理位置比較方便、城市資本可以進入搞休閒農娛的地方，財產性收入才可能很多。”
賀雪峰認為，允許農民的宅基地通過“三權分置”，盤活用好少數具有旅遊資源的農村的閒置農房，在鄉村振興戰略中獲得收益，這可能是此次土地改革思路的重點，但對於農村不會有很大影響。
嚴躍進說，從宅基地的“三權分置”的角度看，實際上也是積極探索當前宅基地流轉等概念。從此類政策來看，宅基地的集體所有權的概念不會變，這是基本的原則。而從農戶的資格權來看，也是要積極保障的，這也是新型城鎮化中需積極關注的內容。
而在此類放活宅基地使用權的概念上，不排除會出現部分宅基地改為租賃住房的做法，類似做法其實和目前租賃住房的用地性質是不同的。當前租賃用地的用房性質其實是國有建設用地，而後續宅基地上形成的租賃房源屬性依然是集體建設用地的範疇。
嚴躍進指出，此類政策思路或是對集體建設用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周邊的宅基地的盤活，但也有兩個底線：第一、土地屬性不改變，還是屬於集體建設用地；第二、允許租賃住房產品先探索，其他產品類似普通住宅是否跟進還要看後續改革的進度。
房價會因此下降嗎？
“短期內對房價的影響有限”
此次土地改革思路出臺，趙秀池認為，對於人口淨流入的大城市，住房供不應求的矛盾比較突出，加大供應，可以起到平抑房價的作用。
嚴躍進表示，應該說當前此類政策是“多主體供給、多管道保障”思路的體現，所以會影響供應端的內容。
“當然從房價的角度看，此類物業更多影響租賃市場，短期內對於房價的影響是有限的，或許到了2019年以後，部分租賃用房可以落實類似落戶等內容，那麼實際上的政策影響就會增加。”嚴躍進說。
END
紅星新聞實習記者丨張炎良 北京報導
編輯丨汪垠濤
一塊宅基地可能賣幾百萬、上千萬，但在中國更多的廣大農村，宅基地並不那麼值錢。只是在特定的比如說有旅遊資源的地方，或者地理位置比較方便、城市資本可以進入搞休閒農娛的地方，財產性收入才可能很多。”賀雪峰認為，允許農民的宅基地通過“三權分置”，盤活用好少數具有旅遊資源的農村的閒置農房，在鄉村振興戰略中獲得收益，這可能是此次土地改革思路的重點，但對於農村不會有很大影響。
嚴躍進說，從宅基地的“三權分置”的角度看，實際上也是積極探索當前宅基地流轉等概念。從此類政策來看，宅基地的集體所有權的概念不會變，這是基本的原則。而從農戶的資格權來看，也是要積極保障的，這也是新型城鎮化中需積極關注的內容。
而在此類放活宅基地使用權的概念上，不排除會出現部分宅基地改為租賃住房的做法，類似做法其實和目前租賃住房的用地性質是不同的。當前租賃用地的用房性質其實是國有建設用地，而後續宅基地上形成的租賃房源屬性依然是集體建設用地的範疇。
嚴躍進指出，此類政策思路或是對集體建設用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周邊的宅基地的盤活，但也有兩個底線：第一、土地屬性不改變，還是屬於集體建設用地；第二、允許租賃住房產品先探索，其他產品類似普通住宅是否跟進還要看後續改革的進度。
房價會因此下降嗎？
“短期內對房價的影響有限”
此次土地改革思路出臺，趙秀池認為，對於人口淨流入的大城市，住房供不應求的矛盾比較突出，加大供應，可以起到平抑房價的作用。
嚴躍進表示，應該說當前此類政策是“多主體供給、多管道保障”思路的體現，所以會影響供應端的內容。
“當然從房價的角度看，此類物業更多影響租賃市場，短期內對於房價的影響是有限的，或許到了2019年以後，部分租賃用房可以落實類似落戶等內容，那麼實際上的政策影響就會增加。”嚴躍進說。
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編輯丨汪垠濤