國土部部長姜大明在1月15日對外釋放的兩則重磅消息引爆了地產圈。
一是保障宅基地農戶資格權， 適度放活宅基地使用權。
二是土地供應多元化， 政府將不再是居住用地唯一提供者， 非房企拿地蓋房將成為可能。
小編想說的是， 這兩者之間有著更加緊密的聯繫， 背後的邏輯請容我慢慢闡述。
我們先來熟悉兩個名詞：“田骨”和“田皮”。
這是封建社會發展到一定程度的產物， 它們反映的是佃農和地主之間的關係。 所謂“田骨”就是土地的所有權， 地主享有；而“田皮”指的是永佃權， 歸佃農享有， 請注意， 這裡有個“權”字， 你沒看錯， 它是佃農的權利， 而且是永久的。 當然這個權利得以保證的前提是按照和地主簽訂的契約交足租金。
“田骨”和“田皮”起源于宋代， 明清時期迅速發展， 在這種制度下， 地主只能收租， 無權隨意增租或收回耕作權， 也不能敢於佃農的耕作。
“田骨”和“田皮”可以分別轉讓， 一塊地， 地主可以換人， 佃農可以換人， 前提是地主收租不受影響， 佃農耕作不受影響。
雖然農戶的宅基地所有權屬於集體， 但農民享有資格權和使用權， 就有點類似於古代的“田骨”和“田皮”。 按照姜大明部長的說法， 農民可以保留資格權， 轉讓使用權， 獲得相應的收入。
而獲得使用權的一方可以自由支配宅基地的使用方式， 前提是必須支付給農民相應的租金。 永久是不可能的， 但一次性簽個10年或20年卻是可能的， 租金可以是年付也可以是一次性支付， 雙方協商即可。
當然為農民盤活資產， 增加收入是一個方面的考慮， 更大的考慮， 我認為是解決房地產行業的老大難問題——供應，
土地供應多元化， 這個條路到底從哪裡打開局面？
中國有兩塊地， 國有土地和集體土地。 《憲法》第十條和《土地管理法》第八條明確規定， 城市的土地屬於國家所有。 農村和城市郊區的土地，
國有土地本就屬於國家的， 國有土地入市只有一條路——招拍掛。 所以土地供應多元化只有另一條出路， 那就是讓集體土地直接入市， 讓村集體和農民成為第二種土地供應方。 形成一種土地供應的新“雙軌制”。 國有土地上面蓋的房子有產權， 產權可交易， 很貴；集體土地上蓋的房子無產權， 只能交易使用權， 相對便宜。
國有土地的供應量基本達到極限了， 各大城市很難再有什麼突破， 而且加大供應很可能會推高房價， 因為包括國家、房企、購房者都要分食利潤。 而集體土地的崛起， 則非常符合“房住不炒”和“租購並舉”的頂層設計。
而非房企拿地， 意味著村辦企業、知名企業有可能進入住房領域， 村辦企業蓋房出租為村集體創收， 知名企業租賃居住用地蓋房出租給員工， 也是一種福利。
這條“軌道”一旦鋪設完成， 將帶來巨大影響。
一、城市有更多資本留住人才
城市發展需要更多的人， 更多的土地和房子裝下這些人。 現有的土地供應住房供應讓年輕人壓力越來越大， 收入的三成以上用於交房租， 買房更是遙遙無期。 最典型的如深圳這種想地想房子想瘋了的城市， 華為都被迫自己出錢在東莞給內部人才分房。 現在深圳有更多資本留人了。
二、農民，他們通過讓渡宅基地的使用權，能夠獲得一筆收入，成為事實上的“地主”。
宅基地租金水準未來會按照工業用地標準確定，按照讓渡的時間長短，租金給付的方式不同，可以選擇按年收租金，也可一次性收取N年的租金。按照城市發展的方式，城郊結合部的農業用地和城中村的集體用地應該會最先入市，這部分人最先受益。總之，農民身份的紅利時代正式到來。
三、房企經營模式加速轉變。
2017年的房企銷售額再次刷新紀錄，從3000億邁上5000億。但增量不增利早已是不爭的秘密。而且後續增量的難度越來越大，地價越來越高，房企只能通過大魚吃小魚，小魚吃蝦米的方式降低成本，如何擴大利潤已經是迫在眉睫的大難題。
現在房企借助自身的優勢，繞開“招拍掛”，以運營者的身份參與集體土地的開發，未來集體土地上房租收入有房企的一杯羹，實現既增量又增利。
四、大批廉價長租公寓呼之欲出。
目前的長租公寓，土地仍然是國有用地，成本居高不下，房租也非常骨感。在北京，長租公寓的房租比周邊民房的租金高出一大截。北京三裡屯的灣流國企社區27平米月租金1.1萬，北苑站的魔方公寓30平米月租金4700元，蘇州橋的YOU+國際社區loft戶型月租金4380-5580元不等，最小的15平米也要4380元。
集體土地的入市，土地的成本降下來了，大批廉價的長租公寓呼之欲出。這些公寓可能會位於城郊，但最先發展起來的應該會在大城市，這些城市的交通等基礎配套發展也非常快，年輕人租住在這些地方也不成問題。
五、現有長租公寓的出路是滿足改善性租房需求。
現有的長租公寓品牌，比如鏈家自如、萬科泊寓、魔方公寓、新派公寓、YOU+等，這些品牌的土地和房價成本高於集體用地上的長租公寓，它們的出路是差異化運營，為年輕人提供更加多元化的居住體驗。如果說未來的廉價長租公寓是解決基本租房需求，現有這些長租公寓則解決的是改善性租房需求，包括更好的地段、更大的面積，更好的居住體驗、更加完善的物業服務等等。要想立足更穩，獲得長期發展，長租公寓必須要引入更多的合作方，力求將投資、開發、運營分散開來，實現多方共用利潤共擔風險。
六、租房者、購房者和有房者
不用懷疑，隨著集體用地的入市，廉價長租公寓的規模化入市，未來房租市場也會分層，基本租房需求是有保證的，房租壓力應該不會有保障。這是住房制度改革提供的兜底。
作為購房者，必須要認識到一點，越是大規模的兜底，每個人分到的資源越少。集體用地租房這種規模化的兜底雖然惠及更多人群，但真正的福利也就是相對穩定的租金了，更高層次的配套，得自己去掙。比如一線城市，租房是不可能落戶的，也很難分享教育資源，這些還是得靠買房。
而有房者也不必擔心，當越來越多的房子只能用來居住的時候，那些有產權有優勢配套的房子，優勢依然。
現在深圳有更多資本留人了。二、農民，他們通過讓渡宅基地的使用權，能夠獲得一筆收入，成為事實上的“地主”。
宅基地租金水準未來會按照工業用地標準確定，按照讓渡的時間長短，租金給付的方式不同，可以選擇按年收租金，也可一次性收取N年的租金。按照城市發展的方式，城郊結合部的農業用地和城中村的集體用地應該會最先入市，這部分人最先受益。總之，農民身份的紅利時代正式到來。
三、房企經營模式加速轉變。
2017年的房企銷售額再次刷新紀錄，從3000億邁上5000億。但增量不增利早已是不爭的秘密。而且後續增量的難度越來越大，地價越來越高，房企只能通過大魚吃小魚，小魚吃蝦米的方式降低成本，如何擴大利潤已經是迫在眉睫的大難題。
現在房企借助自身的優勢，繞開“招拍掛”，以運營者的身份參與集體土地的開發，未來集體土地上房租收入有房企的一杯羹，實現既增量又增利。
四、大批廉價長租公寓呼之欲出。
目前的長租公寓，土地仍然是國有用地，成本居高不下，房租也非常骨感。在北京，長租公寓的房租比周邊民房的租金高出一大截。北京三裡屯的灣流國企社區27平米月租金1.1萬，北苑站的魔方公寓30平米月租金4700元，蘇州橋的YOU+國際社區loft戶型月租金4380-5580元不等，最小的15平米也要4380元。
集體土地的入市，土地的成本降下來了，大批廉價的長租公寓呼之欲出。這些公寓可能會位於城郊，但最先發展起來的應該會在大城市，這些城市的交通等基礎配套發展也非常快，年輕人租住在這些地方也不成問題。
五、現有長租公寓的出路是滿足改善性租房需求。
現有的長租公寓品牌，比如鏈家自如、萬科泊寓、魔方公寓、新派公寓、YOU+等，這些品牌的土地和房價成本高於集體用地上的長租公寓，它們的出路是差異化運營，為年輕人提供更加多元化的居住體驗。如果說未來的廉價長租公寓是解決基本租房需求，現有這些長租公寓則解決的是改善性租房需求，包括更好的地段、更大的面積，更好的居住體驗、更加完善的物業服務等等。要想立足更穩，獲得長期發展，長租公寓必須要引入更多的合作方，力求將投資、開發、運營分散開來，實現多方共用利潤共擔風險。
六、租房者、購房者和有房者
不用懷疑，隨著集體用地的入市，廉價長租公寓的規模化入市，未來房租市場也會分層，基本租房需求是有保證的，房租壓力應該不會有保障。這是住房制度改革提供的兜底。
作為購房者，必須要認識到一點，越是大規模的兜底，每個人分到的資源越少。集體用地租房這種規模化的兜底雖然惠及更多人群，但真正的福利也就是相對穩定的租金了，更高層次的配套，得自己去掙。比如一線城市，租房是不可能落戶的，也很難分享教育資源，這些還是得靠買房。
而有房者也不必擔心，當越來越多的房子只能用來居住的時候，那些有產權有優勢配套的房子，優勢依然。