2018年是中國住房改革20周年， 是改革開放40周年， 是十九大精神貫徹落實的起始之年， 也是十三五規劃承上啟下的一年， 在這樣一個大背景下，
一、由快到慢
無論是投資增速、銷售增速， 還是房價增速， 總體的快速增長階段進入中低速增長階段， 由幾乎所有城市普漲進入漲跌互現的分化階段。
這個轉變的背後是五個基礎動力：
（1）需求端， 從總量擴張進入結構性的擴張， 中國總體上不缺房子了。
（2）從加杠杆到去杠杆， 至少杠杆增速下降。
（3）從單主體供給到多主體供給， 開發商不再壟斷供房， 政府不再壟斷供地。 租賃住房和共有產權房進入供給。
（4）人口從農村到城市的流動， 變到城市與城市之間相互流動。
（5）調控從短期改到長期， 房產稅進入實質性階段， 市場預期改變。
二、從新房到二手
總體上，
這背後還暗含著三個基本變化：
（1）二手房的政策規範化；
（2）服務職業化， 形成一批職業化的服務階層；
（3）機構連鎖品牌化， 一批專業、規範、獲得消費者認可的直營與加盟品牌快速成長。
三、從數量到品質
整個房地產行業作為一個整體， 需要滿足人民群眾對品質住房的需求， 從數量擴張到品質擴張， 為此需要：
（１）全人口的品質需要， 流動人口與戶籍人口對品質的定義不同， 對於流動人口， 安全、可支付的床位就是品質， 年輕人與老人的品質需求也不同，
（２）全品類的品質提升。 租賃、新房、二手， 三大品類都需要不同程度的提升， 新房“好宅化”， 二手房更新再生， 租賃標準化是基本趨勢。
（３）全產業鏈服務能力的再造。 今天， 整個行業的產業鏈服務體系都是以數量與規模擴張的模式形成的， 品質的供應鏈幾乎沒有形成， 從早期的設計到後期的服務， 租賃服務、物業服務等圍繞居住的“服務鏈”還有很大的改造空間。
四、從購到租
這個轉變已經講過， 不多講， 主要是三個紅利：
（１）租金的紅利。 長期來看， 租金會持續上升， 漲幅主要取決於收入增速。
（２）B2C崛起的機構化紅利。
（３）運營的紅利。 租賃產業化的價值歸宿一定是運營。
五、從線下到線上
消費者的線上行為正在發生深刻的變遷：
（1）資訊消費前置， 線上消費越來越前置於線下消費， 越來越多的用戶在帶看 或交易前已經是深度的互聯網用戶， 或者說， 線下的行業實際上 已經被線上牽引；
（2）資訊消費越來越“重”， 使用者對資訊的消 費密度、消費時長都在往“重”的方向遷移， 隨著資訊的透明和內 容的豐富， 資訊消費只會更重。
（3）線上與線下消費的時長在逆轉， 現在鏈家線上用戶的消費時長往往超過 3 個月， 遠遠大於線下行業的累積時間。
（4）交互越來越深。 鏈家的線上用戶通 過 IM 等線上工具與經紀人進行深度的互動， 越來越多的交易流 程被線上線。
（5）消費者本身開始成為資訊和內容的生產者， 互聯網資訊和內容從PGC向UGC逐步轉變。
六、從開發到運營
未來值錢的高估值的千億市值公司一定會更多地出現在運營領域， 總體是介個細分領域：
（1）租賃的運營服務商， 今天最高的約200億市值， 未來會出現千億市值的公司。
（2）存量房的更新改造運營服務。 這個機會更大， 未來會出現大型的二手房運營服務商。
（3）以房產作為基礎資產的REITS。
（本文系鏈家研究院院長楊現領在第九屆地產中國論壇上的演講。 ）