前幾年一說自己是開民宿的， 大家都不約而同的認為你是開小旅館的。 這兩年民宿如雨後春筍：藝術家說要開民宿， 富二代也要開民宿， 情懷設計師更是不放過民宿， 開民宿突然成了一個時髦高逼格的事情了。
做民宿的有兩種人， 一種是真的有情懷， 但是不懂做生意；另外一種覺得開民宿會賺大錢， 土豪式投資。
沒做好心理準備的人不要急著做民宿， 瞭解市場行情， 三思而後行。
怎樣開一家民宿， 綜合下來：
一個是， 民宿地要選在離主城區自駕車三小時交通圈內；經營者必須是個綜合能力非常高的人， 對服務、環境以及室內設計整體把控都要到位， 這種把控要細緻到杯子的選擇、床品的外觀與品質等；還得做出特色， 民宿服務包括帶住戶爬山， 看古樹， 居住和遊玩相結合。
“臺灣民宿比較發達， 這些民宿不僅提供住宿， 與住客還有很好的互動。 比如花蓮的民宿， 老闆會帶著客戶出海打漁， 這些都是附加值。 ”民宿講究的是一種旅遊式體驗， 包括舒適的居住環境， 餐飲以及戶外參與等綜合感受。
一、選址
民宿是一門實體生意， 雖然內容跟酒店有點詫異， 但本質上還是酒店。
所以， 李首富的那句話永遠沒錯：地段、地段、地段。
客群畫像， 你的客源是哪裡人， 他們從哪裡來， 如何到你的民宿？自駕、打車、地鐵……如果自駕， 周邊停車方便嗎， 周邊吃飯方便嗎， 有哪些好玩的旅遊景區？80、90是消費主力， 往往都是拖家帶口。
好多人把民宿開在古鎮裡面， 這樣客源多， 但是壓力也大，
我的思路：在古鎮隔壁開， 離古鎮幾分鐘， 租金便宜， 好多沒有轉手費， 而且可以免費停車。 畢竟網路發達了， 好多人都是通過網上預訂。 客源方面雖然沒有古鎮裡的多， 已經足夠了， 畢竟還要講點情懷的， 一個安靜的民宿更匹配有情懷的人。
二、裝修和裝修的定位
裝修的前提條件是：你的客源是誰， 他們要的是什麼， 你未來的定價標準是什麼？
1、千萬不要做每個間夜300元以下的民宿。
先申明， 這只是一個經營思路， 沒有貶低的意味。
300元以上的客人普遍素質高很多， 容易溝通， 民宿的損壞會較少， 也不會有大量的浪費。 且300元以上， 意味著消費力不錯， 有更多的附加生意可以做。 這樣在有限的實體範圍裡可以產生更高的效益。
2、價格的上限是多少？
調查下你的店址周邊的其他民宿價格體系， 到路上觀察觀察， 看看開車來的車牌都是哪裡的， 大致的車價是多少。 知道了客棧的定價了， 然後計算下數字。
民宿價格 * 房間數 *天數 * 預計50%的入住率 * 12個月， 一年大致的房費就算出來了。
計算下自己的資金情況和預計多久收回成本，這樣大概其就能倒推出客棧需要的總費用。
3、硬裝和軟裝
一個有點特色的酒店，基本上硬裝和軟裝費用是1：1，另外裝修費用預留10-15%的超支空間。
具體裝修的事情比較複雜，一定要親自去盯，然後不斷調整。
(1) 洗手間排水要快要好、要有點坡度，以免有臭味有積水，這個好多酒店都做得不好，什麼情懷當洗手間有臭味的時候，瞬間所有的滿意度都沒有了。
(2)房間漏水。經營的時間長了，好多民宿都會出現漏水，就是裝修時防水做得不太好。所以這塊我們在做的時候要求做雙層防水。
(3)裝修網路配套要好。好的電視機、好的網路wifi。
(4)木質結構的房子千萬千萬要做好隔音，要不以後麻煩大。去古城裡木質的房子住一晚上就明白了，有時候隔壁打呼嚕都聽的很清楚，鋼筋水泥的隔音效果好。
(6)預留足夠的電源插口，預留公區的洗手間(還有淋浴設施，店內工作人員是可以洗澡的)，預留多蓋幾個小的工人房（會請很多住店的工人的）。
(7)軟裝方面要注意下，選用的所有燈具都要考慮用節能燈，要不等開業了看到電費很高的時候就來不及了。注意性價比，有些可有可無的採購，問下你的設計師能不能去掉。什麼都買，什麼都想好的，如果還給自己找個理由：貴就貴點，我是做情懷，那鐵定超出預算。
三、經營
不要想著民宿是你一個人什麼都做了，民宿是門需要各個方面都做細緻的生意。不是花點錢開起來就了事了，開起來才是剛剛開始。
不僅瞭解清楚客源從哪裡來，日常有哪些需求，更重要是瞭解了民宿日常經營裡林林總總的問題。
(1)人員
總共10個房間的民宿，請了1個阿姨打掃衛生，1個雜工，1個廚師做飯，請了3個管家提供一對一管家服務，幫客人安排行程和接機，床單被褥等等都是外包給專門做酒店清洗的。
雖然是10個房間的客棧，但是也是正常的運營體系。
(2)管理
6-7個員工，且員工會有流失，就要涉及人員管理和招聘。
要做各種財務報表，要做採購預算。
完全就是個小企業了。
(3)擴大收入來源
民宿如果僅僅做客人住宿，那樣服務也提不上去，基本也會虧損。
旅遊景點一般餐飲都很貴，所以咱家提供餐廳點菜，乾淨衛生，價格又便宜，客人滿意度高，還有額外的收益。
其實民宿就是個正常生意，以心經營。
一年大致的房費就算出來了。計算下自己的資金情況和預計多久收回成本，這樣大概其就能倒推出客棧需要的總費用。
3、硬裝和軟裝
一個有點特色的酒店，基本上硬裝和軟裝費用是1：1，另外裝修費用預留10-15%的超支空間。
具體裝修的事情比較複雜，一定要親自去盯，然後不斷調整。
(1) 洗手間排水要快要好、要有點坡度，以免有臭味有積水，這個好多酒店都做得不好，什麼情懷當洗手間有臭味的時候，瞬間所有的滿意度都沒有了。
(2)房間漏水。經營的時間長了，好多民宿都會出現漏水，就是裝修時防水做得不太好。所以這塊我們在做的時候要求做雙層防水。
(3)裝修網路配套要好。好的電視機、好的網路wifi。
(4)木質結構的房子千萬千萬要做好隔音，要不以後麻煩大。去古城裡木質的房子住一晚上就明白了，有時候隔壁打呼嚕都聽的很清楚，鋼筋水泥的隔音效果好。
(6)預留足夠的電源插口，預留公區的洗手間(還有淋浴設施，店內工作人員是可以洗澡的)，預留多蓋幾個小的工人房（會請很多住店的工人的）。
(7)軟裝方面要注意下，選用的所有燈具都要考慮用節能燈，要不等開業了看到電費很高的時候就來不及了。注意性價比，有些可有可無的採購，問下你的設計師能不能去掉。什麼都買，什麼都想好的，如果還給自己找個理由：貴就貴點，我是做情懷，那鐵定超出預算。
三、經營
不要想著民宿是你一個人什麼都做了，民宿是門需要各個方面都做細緻的生意。不是花點錢開起來就了事了，開起來才是剛剛開始。
不僅瞭解清楚客源從哪裡來，日常有哪些需求，更重要是瞭解了民宿日常經營裡林林總總的問題。
(1)人員
總共10個房間的民宿，請了1個阿姨打掃衛生，1個雜工，1個廚師做飯，請了3個管家提供一對一管家服務，幫客人安排行程和接機，床單被褥等等都是外包給專門做酒店清洗的。
雖然是10個房間的客棧，但是也是正常的運營體系。
(2)管理
6-7個員工，且員工會有流失，就要涉及人員管理和招聘。
要做各種財務報表，要做採購預算。
完全就是個小企業了。
(3)擴大收入來源
民宿如果僅僅做客人住宿，那樣服務也提不上去，基本也會虧損。
旅遊景點一般餐飲都很貴，所以咱家提供餐廳點菜，乾淨衛生，價格又便宜，客人滿意度高，還有額外的收益。
其實民宿就是個正常生意，以心經營。