據國家統計局資料,2017年12月全國70個大中城市中,有57個城市新建商品住宅價格指數環比上漲。 雖然部分熱點城市房價絕對水準已經低於上年同期,但三線、四線城市房價出現上漲動向。 同時,伴隨著過去幾年房價較快上漲,我國城鎮居民債務負擔已顯著加重。 當前,繼續遏制房地產泡沫化傾向已經成為金融監管當局共識,有必要從終端金融需求入手,抑制居民部門杠杆率。
過去幾年我國熱點城市房價出現較快上漲,居民部門加杠杆是主要動力。 本輪房價上漲始於2015年四季度,進入2016年後熱點城市房地產市場急劇升溫。
而個人購房貸款過快增長的結果,必然是居民部門杠杆率出現了明顯上升。 綜合研究機構資料,1996年我國居民宏觀杠杆率(居民部門債務占GDP比重)約為3%,2008年不到20%,居民部門杠杆率增長整體平穩。 但2008年後我國居民部門杠杆率上升明顯加快,特別是2016年以來居民部門加杠杆非常活躍,各種“首付貸”“過橋貸”堂皇入市,個人消費貸、個人經營貸違規進入購房領域現象突出,導致居民部門杠杆率跳升至50%水準。
從終端金融需求入手,可以在短時間內有效扭轉房價上漲預期,同時最大程度避免誤傷剛性住房需求,實現區域住房市場穩健運行。 這主要是因為:
一是管控終端金融需求可以有效消減房價上漲動力。 應該看到,終端住房金融需求已經構成當前房價上漲動力。 房貸過快增長城市房價絕對漲幅也在高位。 當前北京房價出現回落,與“3.17”新政出臺了史上最嚴厲的住房信貸政策密切相關,“認房又認貸”、提高二套房首付比例等等,既有效堵住差別化住房信貸政策執行過程中可能存在的漏洞,又顯著增加了住房炒作成本,提高了住宅投資變現難度,對房地產炒作行為形成了空前擠壓。
二是管控終端金融需求可以有效抑制居民部門杠杆率。 說到底,抑制居民部門杠杆率必須要管控住個人購房貸款的非理性增長。 通過強化商業銀行在個人購房貸款環節的借款人收入真實性審核,加大對個人消費貸款、個人經營貸款用途的監管檢查,可以將不符合貸款門檻的借款人排除出去,進而在宏觀上降低居民部門整體債務負擔。
三是調控終端金融需求可以有效降低房地產金融運行整體風險。 當前若非居民部門杠杆資金推動,房價難以脫離基本面大幅上漲。
筆者認為,堅持“房住不炒”,有必要對居民部門杠杆率進行抑制,並有效引導房地產市場預期。 在堅持房地產市場“分類調控、因城施策”的基礎上,基於對區域性住房供求關係的深入準確把握,需要及時對終端金融需求進行相機調整,對住房炒作行為在金融端切實形成有效擠壓,同時最大程度避免對剛性住房需求的誤傷。