告別週期 未來五年調控都不會退出

回望剛剛過去的2017年， 房地產是絕繞不過的關鍵字， 這一年是房地產行業再創新高的一年；也是史上調控最密集的一年， 據不完全統計， 有超百城發佈了150余次樓市調控政策， 熱點城市不斷限購、限貸、限價、限售、限商。 與此同時， 共有產權、長租公寓、“房住不炒”、長效機制等一系列新概念、新機制、新模式， 無不深刻影響著未來的政策和市場走勢， 更關乎到每一個老百姓的切身利益。

進入2018年還沒幾天， 關於某些城市放鬆調控的消息就迅速佔據新聞頭條， 今年的房地產依然會是社會各界關注的焦點。

新時期，

房地產市場會怎樣變化？背後的邏輯又是什麼？

宏觀層面 內外環境承壓

伴隨著美國大規模減稅法案的通過， 和美聯儲進一步加息、縮表， 以及歐美日相繼拒絕承認中國的市場經濟地位， 國際金融貿易環境越來越不利於中國， 無論中國是主動還是被動， 接下來不可避免地需要應對全球範圍的貿易戰、減稅戰、金融戰。

美國減稅勢必導致美國企業回國投資和海外利潤部分回流美國， 並吸引非美企業投資美國， 在提振美國經濟的同時， 擠壓他國經濟。 不只是美國， 英國早已聲稱要繼續保持G20最低稅率的競爭力， 印度和中國已經先行減稅， 但力度仍不足以抵消美英減稅的衝擊。

眾所周知， 美國加息勢必縮小中美利差，

引導美元回流， 迫使中國被動加息， 或者定向被動加息， 就如樓市已經定向加息一樣；美國縮表同樣導致美元流動性減少， 美元升值， 迫使人民幣貶值、美元流出， 形成拋棄人民幣資產並尋求美元定價資產的新趨勢。

很顯然， 美國所希望的三大戰最終結果是：美元升值、美元回流、美國投資擴大， 美國開始再薅全世界尤其是中國的羊毛。 對中國最直接的影響就是外匯外流、貨幣貶值、企業轉移、流動性收縮、資金成本上漲、資產價格下跌。

我國從投資到消費的結構轉型已見成效， 消費增速平穩， 對經濟增長的貢獻率已經達到64.5%， 占比仍在提升；出口將遭遇不利， 增長難以預期；地方政府負債受到約束， 房地產持續調控， 流向房地產的資金難以增長，

將拖累固定資產投資。

未來三年， 錢少且貴， 現金為王。 大水漫灌的日子將一去不復返， 房地產行業要準備迎接緊日子的到來。

調控成效初顯 泡沫風險不容做大

調控基本取得成效。

2017年11月， 國家統計局公佈的資料顯示， 房地產銷售面積和投資增速都出現下降， 按揭貸款增速已經降至-1.6%， 定金及預付款增速也在持續下降；70個大中城市房價普遍出現下降， 量平價穩意味著未來市場泡沫風險在逐步降低。

我們預判， 今年樓市將是歷史上最平穩的一年， 樓市不會大起更不會大落， 房價不會暴漲更不會暴跌。

未來一二線城市住宅供給量會趨於減少， 三四線城市住宅供給難以增加， 金融環境的趨緊也導致購房者減少，

2018年成交面積會有小幅下降， 成交價格會有小幅上漲， 很可能未來市場蛋糕“一年比一年小”。

房地產市場已經開始降溫， 但樓市調控依然會嚴格。 從政策上來看， 樓市政策以穩為主， 穩房價、穩市場、穩預期。

調控將從因城施策轉向一城多策， 從一二線城市控房價轉向分區域控房價， 從三四線城市去庫存轉向有庫存的地方包括縣城去庫存。 調控將呈現內容更細化、策略更分化、方式更多樣化的新格局， 和以地方政府為主責、不搞一刀切的調控新模式。

我們認為， 未來5年調控都不會退出。 限購、限貸、限價、限售政策都還會執行， 必要時還會繼續打補丁。 限價令可能會做一些漸進式的放鬆， 通過一手房價格的調整來減少一二手房價格倒掛現象。

流向房地產的資金會繼續受限， 樓市定向加息已然為之， 未來可能還會有城市繼續加息。 今後一段時期內， 樓市、地市還會繼續降溫， 有助於防止風險形成共振， 後市也不存在再次沖高的可能。

週期輪動不再適用 長效機制逐步建立

既然調控放鬆無望， 那麼2018年的樓市會不會因此調頭向下， 成為名副其實的“拐點”呢？

其實， 調控就是調整和控制， 試圖在“不突破上限、不穿透下限”之間尋求平衡， 上限就是泡沫不能繼續膨脹到無法控制， 下限就是控制不發生系統性風險。 調控不放鬆還意味著過去的樓市週期論不再成立， 未來的長效機制更是呼之欲出。

過去房地產市場存在連續多輪的三年小週期， 其背後的邏輯是房價漲跌影響社會穩定和諧、經濟發展需要房地產牽引拉動，因此，市場總是出現調控，房價上漲頭痛醫頭、市場冷凍腳痛醫腳，政策短效、周而復始、循環往復、週期頻現。

十九大報告提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以及“加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度”的要求，“加快住房制度改革和長效機制建設”又已作為2018年著力抓好的重點工作之一，體系完整、內涵豐富。

房地產長效機制的基礎工程，包括了城鎮化進程、增加大城市住房用地供應、不動產登記、提高房企註冊資本金、農村集體建設用地入市、城市土地財政和房地產稅收改革、農村住房管理等多個方面的體制機制完善。

長效機制涉及到土地管理法、房地產法、房地產稅法等很多法律法規的修訂完善，立法的加快推進也是房地產市場長治久安的根本之道。只有這樣，房地產市場才能告別週期、走出“屢調屢漲”的怪圈，房地產健康平穩發展才能真正實現。

其背後的邏輯是房價漲跌影響社會穩定和諧、經濟發展需要房地產牽引拉動，因此，市場總是出現調控，房價上漲頭痛醫頭、市場冷凍腳痛醫腳，政策短效、周而復始、循環往復、週期頻現。

十九大報告提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以及“加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度”的要求，“加快住房制度改革和長效機制建設”又已作為2018年著力抓好的重點工作之一，體系完整、內涵豐富。

房地產長效機制的基礎工程，包括了城鎮化進程、增加大城市住房用地供應、不動產登記、提高房企註冊資本金、農村集體建設用地入市、城市土地財政和房地產稅收改革、農村住房管理等多個方面的體制機制完善。

長效機制涉及到土地管理法、房地產法、房地產稅法等很多法律法規的修訂完善，立法的加快推進也是房地產市場長治久安的根本之道。只有這樣，房地產市場才能告別週期、走出“屢調屢漲”的怪圈，房地產健康平穩發展才能真正實現。