截至2016年底， 我國超過65歲的老齡人口突破1.5億， 占總人口的10.8%。 而各類養老床位合計730.2萬張， 每千名老年人擁有養老床位31.6張。 隨著我國老齡化進程的不斷加快， 養老產業需求將持續高速增長， 而養老市場的供需不均依然難解， 未來市場發展空間仍較為廣闊。
2017年養老產業政策環境向好， “十三五”國家老齡事業規劃落地， 未來以居家為基礎、社區為依託、機構為補充、醫養相結合的多層次養老服務體系將更加完善。 養老企業緊跟國家戰略方針， 佈局、產品等也實現了創新發展。
01
政策環境
圖：2017年中央層面出臺的相關養老政策概覽
發展規劃：逐步完善頂層設計， 明確發展方向
明確養老產業發展方向， 健全健康支持體系。 2017年3月國務院出臺的《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》， 為提升我國新時期老齡事業發展水準、完善養老體系進行了頂層設計。
實施健康中國戰略， 加快老齡事業發展。 10月， 十九大報告中明確指出， 要實施健康中國戰略， 積極應對人口老齡化， 構建養老、孝老、敬老政策體系和社會環境， 推進醫養結合， 加快老齡事業和產業發展。
圖：從十九大報告看養老產業發展
行動計畫出臺， 智慧養老喜迎風口。 2月， 工信部等三部委聯合出臺《智慧健康養老產業發展行動計畫（2017-2020年）》， 要求充分發揮資訊技術對智慧健康養老產業的提質增效支撐作用， 豐富產品供給， 創新服務模式， 促進現有醫療、健康、養老資源優化配置和使用效率提升， 滿足家庭和個人多層次、多樣化的健康養老服務需求。
政策支持：土地、金融等主體全覆蓋，
盤活農村存量閒置用地， 實現土地有效供給。 2月， 中央一號檔《中共中央、國務院關於深入推進農業供給側結構性改革加快培育農業農村發展新動能的若干意見》公佈， 指出在控制農村建設用地總量、不佔用永久基本農田前提下， 加大盤活農村存量建設用地力度， 允許通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地採取入股、聯營等方式， 重點支援鄉村休閒旅遊養老等產業和農村三產融合發展。
啟動市場參與主體， 各項政策逐漸完善。 3月， 民政部等八部門聯合出臺《關於加快推進養老服務業放管服改革的通知》， 進一步調動社會力量參與養老服務業發展的積極性， 降低創業准入的制度性成本，
加大金融支持力度， 拓展融資管道。 8月， 財政部等三部委聯合發佈《關於運用PPP模式支援養老服務業發展的實施意見》， 要求地方政府運用授權經營、土地入股、投資補助等方式對養老專案進行支援， 允許社會資本配套建設符合規定的醫院、康養中心、療養院及附屬設施等經營性項目， 提高項目綜合盈利能力。 9月， 河北省發佈相關政策， 探索允許營利性的養老、教育等社會領域機構以有償取得的土地、設施等財產進行抵押融資。
養老改革持續推進，居家和社區養老成主流。11月民政部聯合財政部發佈《關於確定第二批中央財政支持開展居家和社區養老服務改革試點地區的通知》，共同確定北京市西城區等28個市（區）為第二批中央財政支持開展居家和社區養老服務改革試點地區。相較於第一批，2017年試點開展居家和社區養老服務改革的地區數量有所增加。另外，福建、江蘇、黑龍江等省市紛紛出臺相關政策法規，來保障居家和社區養老穩定健康發展。
02
市場變化
市場供需：老齡化加速，供需矛盾突出
圖：2006-2016年我國65歲及以上人口及占比
65周歲及以上老齡人口突破1.5億人，占比持續增加。根據國家統計局資料顯示，2016年我國65周歲及以上老齡人口突破1.5億人，占總人口的10.8%，新增老齡人口連續兩年超過600萬人。
從全國各省（市、自治區）65歲及以上人口占比來看，31個省（市、自治區）中已有15個超過我國整體老齡化水準，其中重慶老齡人口占比高達14.0%，居全國首位；四川、江蘇等省市占比亦在13%以上，各省市面臨的老齡化壓力逐漸顯現。
圖：2012-2016年全國各類養老機構和設施、床位數（萬）
全國各類養老服務機構和設施、床位數量繼續增長，但明顯不足。據民政部統計資料，截至2016年底，全國各類養老床位合計730.2萬張，比2015年增長8.6%。從老齡人口以及市場供應的養老床位來看，每千名老年人擁有養老床位31.6張，比2015年增長4.3%，供需不均局面仍然待解。
佈局方式：合作、並購等仍為主要佈局方式
① 合作提升企業產品競爭力
圖：2017年企業合作佈局養老產業事例
面對萬億養老市場，合作有助於實現優勢互補，提升企業產品競爭力。2017年，企業通過合作來佈局養老地產的動作甚為頻繁。5月16日，複星地產旗下大健康投資和運營平臺星健與澳洲藍寶石控股集團簽訂合資協定，雙方共同成立合資公司，共同打造北京七葉香山照護型養老專案。該專案是星健在北京落地的首個照護型養老機構，由澳方提供專業的人才、技術、培訓以及管理輸出，中方進行本土化整合及服務落地。同一天，碧桂園與中科慧康簽署了戰略合作協定。
② 並購助推企業切入養老事業快車道
對於越來越熱的養老地產市場，企業並購相關養老企業也是其佈局的重要手段，有助於其快速切入養老市場。2017年年初，合眾人壽斥資2億元收購了上海長青藤頤養院、上海金蘋果養老院、南京歡樂時光老年公寓、南京真美好連鎖老年公寓等長三角地區共7所養老院，成為國內首家收購養老院股權的保險公司。6月9日，南京新百耗資1.122億將禾康智慧養老收入麾下。
發展方向：健康養老、智慧養老持續深化，產業鏈佈局加強
① 銀髮生活，更需要健康依託，健康養老發展加速
☞ 恒大：把握大健康產業蓬勃發展契機，恒大養生穀正式對外亮相
恒大積極把握國內大健康產業蓬勃發展的絕佳契機，專門成立恒大健康產業集團。產業板塊涵蓋健康地產、國際醫院、社區醫養和醫學美容及抗衰老等多個業務領域。12月14日，其旗下的恒大養生穀正式對外亮相。恒大養生谷圍繞全齡化健康管理首創了頤養、長樂、康益、親子四大園，提供852類設施867項全方位健康管理服務。此次通過整合全球醫療技術、人才、設備等資源，有助於打造符合中國國情的全方位全齡化健康管理體系。
☞ 華潤置地：迎合國家政策，醫養結合深化發展
圖：華潤集團養老業務板塊
華潤集團將“養老及大健康產業”作為重要戰略發展方向。華潤置地快速推進康養業務，其以養老服務、養老地產、養老科技、養老金融四大板塊13個服務產品為主，致力於打造服務大眾的健康管理系統方案以及醫療保健、養老服務提供者。3月華潤置地與遼寧金秋醫院簽署戰略合作協定，9月與華潤集團旗下的鳳凰醫療簽訂戰略合作協定，12月與深圳龍城醫院就深圳龍城醫療健康城簽署戰略合作協定，這一系列動作，尤其是與醫院相關的戰略合作有助於促進地產與醫療融合發展，這不僅有利於地產業務的增長，也將進一步強化華潤置地在醫養結合方面的探索。
② 政策加碼，智慧養老專案加速落地
隨著一系列智慧養老政策落地，其市場空間也逐漸被啟動。6月16日，魯能集團與微醫簽署戰略合作協定，圍繞“互聯網+家庭醫療+地產”領域開展深度合作。魯能地產通過引入微醫全科中心的品牌及服務入駐專案，有助於其打造新型健康社區，提升專案配套和服務水準。在智慧化、資訊化浪潮中，智慧養老從單項趨向整合，為老年人提供了一鍵式、一站式和智慧化的服務模式，在維護老年人的安全和健康同時，讓老年人在日常生活中不受時間和地理環境的束縛。
此外，隨著養老產業持續推進，圍繞上下游佈局也成為企業關注的焦點，以便於完善其整個養老產業鏈條。
行業創新：養老模式實現新突破，金融支持新探索
① 項目創新：共有產權養老住房破局，嵌入式養老專案加速推進
☞ 體面養老，共有產權養老住房來助力
隨著養老地產模式探索的持續深入，養老住房的模式也越來越多樣化。12月12日，北京市民政局對外公佈稱推出共有產權養老住房——恭和家園，這是北京首家共有產權養老住房，也是全國首創。
圖：恭和家園項目簡介
☞ 養老不離家，社區嵌入式養老服務提升
早在2014年，上海萬科便開業了其首家社區嵌入式養老項目，為老年人提供日間託付、長期照護、居家護理等標準服務。2017年3月7日，同樣為國內大型房企的保利地產也開業其首個“嵌入式”社區養老機構——“保利•慧享福”長者照護之家，該項目主要為自理、半失能、失能老人，提供1-3個月短期寄養、日間8小時照護服務以及專業人員定期上門照護等服務。
圖：保利•慧享福項目簡介
② 金融創新：PPP、產業基金助力養老產業發展
☞ 政企合作養老模式再探索，公辦養老機構PPP專案試點
2016年底，萬科隨園嘉樹與深圳市福田區民政局簽署福田區福利中心PPP試點專案協定。2017年初，萬科正式接管福利中心，接收原有運營服務團隊，負責現有老人的日常照護服務，這是深圳首家公辦養老機構PPP試點項目。此次萬科借助自身優質的養老運營經驗，打造集托養、日間照料、居家養老、醫養結合“四位一體”的“沒有圍牆的養老院”。從參與PPP養老專案的進程來看，無論是傳統房企還是專業養老運營機構，均在積極借助PPP進行養老模式的新探索。
☞ 健康養老投資基金再助力
5月15日，南寧市與中國民生投資股份有限公司簽署戰略協議，計畫設立健康養老基金，在南寧開展金融服務、健康養老社區服務業等方面的投資。5月26日，同仁堂發佈成立養老產業基金，啟動同仁堂北京健康養老專案。11月29日，雲南城投牽手中國人壽以及中吉金投共同出資50.1億元設立健康養老投資基金——國壽雲城（嘉興）健康養老產業投資基金（有限合夥），該基金資金將用作對運營健康醫療、養老養生等健康養老休閒旅遊行業的企業進行投資。企業通過一系列金融創新，來打通資源與社會資本的有效對接，有助於實現優勢互補，加速其在養老市場的佈局。
03
趨勢展望
政策：依託頂層設計，政策將更加細化、有針對性
隨著《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》的落地，未來養老產業發展趨勢也逐漸明晰。實際操作層面的政策也越來越細化，且以居家為基礎、社區為依託、機構為補充、醫養相結合的養老服務體系的主基調仍是未來發展重點。另外，隨著資訊化的發展、養老產業發展的持續深入，智慧養老等方面也是未來政策的側重點。
金融：創新金融模式，助推養老產業化發展
整體來看，大力推動金融業與養老產業的有機結合，不斷強化金融創新對養老產業發展的支撐，是解決養老問題、推動養老產業健康發展的重要途徑。金融模式的創新，需要不斷向多元化、多層次方向探索，積極創新養老產業金融組織服務形式，開展多種形式的養老領域金融業務。未來，養老產業基金、養老保險基金、養老地產REITs或許成為金融創新的重點方向。
土地：整合社會閒置資源，創新土地利用模式
面對巨大的養老供給缺口，政府亟需在土地供給方面進行創新。無論是中央政府或是地方層面，都在積極探索土地供給方式，盤活社會閒置資源，以增大養老設施的供給。未來，隨著養老產業的持續發展，集體建設用地、共有產權用地等土地供給模式也將會是未來養老地產探索的熱點。
產品：內涵多元化、服務精細化
作為市場參與的主體之一，企業佈局養老市場的熱情不減。在產品方面，隨著健康養老、智慧養老等相關產品逐步推出，其相關的配套也更加優化。2020年我國高齡老年人將增加到2900萬人左右，獨居和空巢老年人將增加到1.18億人左右，這一龐大的老年群體，不僅在硬體方面需要配套升級，對於高齡老人的專業護理服務以及空巢老人陪伴暖心服務等精細化服務方面更需要升級。隨著養老服務體系的逐漸完善，企業的養老產品不僅要在硬體方面與時俱進，同時優質的服務內容也是其未來搶灘養老市場的重要籌碼。
探索允許營利性的養老、教育等社會領域機構以有償取得的土地、設施等財產進行抵押融資。養老改革持續推進，居家和社區養老成主流。11月民政部聯合財政部發佈《關於確定第二批中央財政支持開展居家和社區養老服務改革試點地區的通知》，共同確定北京市西城區等28個市（區）為第二批中央財政支持開展居家和社區養老服務改革試點地區。相較於第一批，2017年試點開展居家和社區養老服務改革的地區數量有所增加。另外，福建、江蘇、黑龍江等省市紛紛出臺相關政策法規，來保障居家和社區養老穩定健康發展。
02
市場變化
市場供需：老齡化加速，供需矛盾突出
圖：2006-2016年我國65歲及以上人口及占比
65周歲及以上老齡人口突破1.5億人，占比持續增加。根據國家統計局資料顯示，2016年我國65周歲及以上老齡人口突破1.5億人，占總人口的10.8%，新增老齡人口連續兩年超過600萬人。
從全國各省（市、自治區）65歲及以上人口占比來看，31個省（市、自治區）中已有15個超過我國整體老齡化水準，其中重慶老齡人口占比高達14.0%，居全國首位；四川、江蘇等省市占比亦在13%以上，各省市面臨的老齡化壓力逐漸顯現。
圖：2012-2016年全國各類養老機構和設施、床位數（萬）
全國各類養老服務機構和設施、床位數量繼續增長，但明顯不足。據民政部統計資料，截至2016年底，全國各類養老床位合計730.2萬張，比2015年增長8.6%。從老齡人口以及市場供應的養老床位來看，每千名老年人擁有養老床位31.6張，比2015年增長4.3%，供需不均局面仍然待解。
佈局方式：合作、並購等仍為主要佈局方式
① 合作提升企業產品競爭力
圖：2017年企業合作佈局養老產業事例
面對萬億養老市場，合作有助於實現優勢互補，提升企業產品競爭力。2017年，企業通過合作來佈局養老地產的動作甚為頻繁。5月16日，複星地產旗下大健康投資和運營平臺星健與澳洲藍寶石控股集團簽訂合資協定，雙方共同成立合資公司，共同打造北京七葉香山照護型養老專案。該專案是星健在北京落地的首個照護型養老機構，由澳方提供專業的人才、技術、培訓以及管理輸出，中方進行本土化整合及服務落地。同一天，碧桂園與中科慧康簽署了戰略合作協定。
② 並購助推企業切入養老事業快車道
對於越來越熱的養老地產市場，企業並購相關養老企業也是其佈局的重要手段，有助於其快速切入養老市場。2017年年初，合眾人壽斥資2億元收購了上海長青藤頤養院、上海金蘋果養老院、南京歡樂時光老年公寓、南京真美好連鎖老年公寓等長三角地區共7所養老院，成為國內首家收購養老院股權的保險公司。6月9日，南京新百耗資1.122億將禾康智慧養老收入麾下。
發展方向：健康養老、智慧養老持續深化，產業鏈佈局加強
① 銀髮生活，更需要健康依託，健康養老發展加速
☞ 恒大：把握大健康產業蓬勃發展契機，恒大養生穀正式對外亮相
恒大積極把握國內大健康產業蓬勃發展的絕佳契機，專門成立恒大健康產業集團。產業板塊涵蓋健康地產、國際醫院、社區醫養和醫學美容及抗衰老等多個業務領域。12月14日，其旗下的恒大養生穀正式對外亮相。恒大養生谷圍繞全齡化健康管理首創了頤養、長樂、康益、親子四大園，提供852類設施867項全方位健康管理服務。此次通過整合全球醫療技術、人才、設備等資源，有助於打造符合中國國情的全方位全齡化健康管理體系。
☞ 華潤置地：迎合國家政策，醫養結合深化發展
圖：華潤集團養老業務板塊
華潤集團將“養老及大健康產業”作為重要戰略發展方向。華潤置地快速推進康養業務，其以養老服務、養老地產、養老科技、養老金融四大板塊13個服務產品為主，致力於打造服務大眾的健康管理系統方案以及醫療保健、養老服務提供者。3月華潤置地與遼寧金秋醫院簽署戰略合作協定，9月與華潤集團旗下的鳳凰醫療簽訂戰略合作協定，12月與深圳龍城醫院就深圳龍城醫療健康城簽署戰略合作協定，這一系列動作，尤其是與醫院相關的戰略合作有助於促進地產與醫療融合發展，這不僅有利於地產業務的增長，也將進一步強化華潤置地在醫養結合方面的探索。
② 政策加碼，智慧養老專案加速落地
隨著一系列智慧養老政策落地，其市場空間也逐漸被啟動。6月16日，魯能集團與微醫簽署戰略合作協定，圍繞“互聯網+家庭醫療+地產”領域開展深度合作。魯能地產通過引入微醫全科中心的品牌及服務入駐專案，有助於其打造新型健康社區，提升專案配套和服務水準。在智慧化、資訊化浪潮中，智慧養老從單項趨向整合，為老年人提供了一鍵式、一站式和智慧化的服務模式，在維護老年人的安全和健康同時，讓老年人在日常生活中不受時間和地理環境的束縛。
此外，隨著養老產業持續推進，圍繞上下游佈局也成為企業關注的焦點，以便於完善其整個養老產業鏈條。
行業創新：養老模式實現新突破，金融支持新探索
① 項目創新：共有產權養老住房破局，嵌入式養老專案加速推進
☞ 體面養老，共有產權養老住房來助力
隨著養老地產模式探索的持續深入，養老住房的模式也越來越多樣化。12月12日，北京市民政局對外公佈稱推出共有產權養老住房——恭和家園，這是北京首家共有產權養老住房，也是全國首創。
圖：恭和家園項目簡介
☞ 養老不離家，社區嵌入式養老服務提升
早在2014年，上海萬科便開業了其首家社區嵌入式養老項目，為老年人提供日間託付、長期照護、居家護理等標準服務。2017年3月7日，同樣為國內大型房企的保利地產也開業其首個“嵌入式”社區養老機構——“保利•慧享福”長者照護之家，該項目主要為自理、半失能、失能老人，提供1-3個月短期寄養、日間8小時照護服務以及專業人員定期上門照護等服務。
圖：保利•慧享福項目簡介
② 金融創新：PPP、產業基金助力養老產業發展
☞ 政企合作養老模式再探索，公辦養老機構PPP專案試點
2016年底，萬科隨園嘉樹與深圳市福田區民政局簽署福田區福利中心PPP試點專案協定。2017年初，萬科正式接管福利中心，接收原有運營服務團隊，負責現有老人的日常照護服務，這是深圳首家公辦養老機構PPP試點項目。此次萬科借助自身優質的養老運營經驗，打造集托養、日間照料、居家養老、醫養結合“四位一體”的“沒有圍牆的養老院”。從參與PPP養老專案的進程來看，無論是傳統房企還是專業養老運營機構，均在積極借助PPP進行養老模式的新探索。
☞ 健康養老投資基金再助力
5月15日，南寧市與中國民生投資股份有限公司簽署戰略協議，計畫設立健康養老基金，在南寧開展金融服務、健康養老社區服務業等方面的投資。5月26日，同仁堂發佈成立養老產業基金，啟動同仁堂北京健康養老專案。11月29日，雲南城投牽手中國人壽以及中吉金投共同出資50.1億元設立健康養老投資基金——國壽雲城（嘉興）健康養老產業投資基金（有限合夥），該基金資金將用作對運營健康醫療、養老養生等健康養老休閒旅遊行業的企業進行投資。企業通過一系列金融創新，來打通資源與社會資本的有效對接，有助於實現優勢互補，加速其在養老市場的佈局。
03
趨勢展望
政策：依託頂層設計，政策將更加細化、有針對性
隨著《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》的落地，未來養老產業發展趨勢也逐漸明晰。實際操作層面的政策也越來越細化，且以居家為基礎、社區為依託、機構為補充、醫養相結合的養老服務體系的主基調仍是未來發展重點。另外，隨著資訊化的發展、養老產業發展的持續深入，智慧養老等方面也是未來政策的側重點。
金融：創新金融模式，助推養老產業化發展
整體來看，大力推動金融業與養老產業的有機結合，不斷強化金融創新對養老產業發展的支撐，是解決養老問題、推動養老產業健康發展的重要途徑。金融模式的創新，需要不斷向多元化、多層次方向探索，積極創新養老產業金融組織服務形式，開展多種形式的養老領域金融業務。未來，養老產業基金、養老保險基金、養老地產REITs或許成為金融創新的重點方向。
土地：整合社會閒置資源，創新土地利用模式
面對巨大的養老供給缺口，政府亟需在土地供給方面進行創新。無論是中央政府或是地方層面，都在積極探索土地供給方式，盤活社會閒置資源，以增大養老設施的供給。未來，隨著養老產業的持續發展，集體建設用地、共有產權用地等土地供給模式也將會是未來養老地產探索的熱點。
產品：內涵多元化、服務精細化
作為市場參與的主體之一，企業佈局養老市場的熱情不減。在產品方面，隨著健康養老、智慧養老等相關產品逐步推出，其相關的配套也更加優化。2020年我國高齡老年人將增加到2900萬人左右，獨居和空巢老年人將增加到1.18億人左右，這一龐大的老年群體，不僅在硬體方面需要配套升級，對於高齡老人的專業護理服務以及空巢老人陪伴暖心服務等精細化服務方面更需要升級。隨著養老服務體系的逐漸完善，企業的養老產品不僅要在硬體方面與時俱進，同時優質的服務內容也是其未來搶灘養老市場的重要籌碼。