摘要：不要嫉妒和羡慕， 更不必罵， 因為囤地暴富幾乎不是他的錯
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撰文|張銀銀
李嘉誠最近又火了， 原因是， 其在重慶十年前24.5億元囤的地， 如今擬200億出售。
這個新聞已經火了有一段時間， 杠杆遊戲一直想說點啥， 可又一直沒說， 因為李嘉誠內地囤地、高價出售物業大賺已經不是什麼新聞。
今天恰好看到新京報的相關評論分析文章， 我也參與探討一下。 首先我要拋出一個看法， 不要嫉妒和羡慕， 更不必罵他， 因為囤地暴富幾乎不是他的錯。 那是誰的錯？
杠杆遊戲的觀點是， 錯首先在於當初的賣地模式有問題。 接著， 更大的錯誤在於， 這10年來， 我們貨幣超發實在是夠多。
1、數千畝的超級大盤， 讓開發商想不囤地發財都難！
賣地模式為什麼有錯？李嘉誠此次欲200億元出售的地， 位於重慶市南岸區， 面積達164萬平方米， 也就是2500畝左右。
動輒數千畝的超級大盤、造城模式， 根本上就決定了， 開發週期本來就要十來年以上。
哪怕一塊幾十畝的地， 從拿地到正常開發、銷售週期也要動輒2年， 甚至更長。 可想而知，
至於說2012年國土資源部出臺《閒置土地處置辦法》規定：“未動工開發滿一年的， 按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閒置費。 未動工開發滿兩年的， 無償收回國有建設用地使用權。 ”
可李嘉誠旗下的公司並不是沒有開發啊。 也就是只要開發了一點， 剩下的慢慢動， 政府部門就沒有理由收回土地。 你拿他沒辦法。
再說了， 人家已經付過款， 又是這麼大腕。 杠杆遊戲覺得， 如果重慶政府真敢做點啥， 這個後果和影響可能是驚人的， 這不和不久前東北亞布力的情況類似了， 要被全國黑。
所以， 別說李嘉誠重慶這塊2500畝這麼大的盤， 你無法不讓他囤地， 就是只有幾千平米， 他挖掘機開去慢慢挖地基， 也是開動了的。
而這十年來， 全國房價漲了多少、地價漲了多少？重慶當初房價是多少， 現在房價又是多少？特別是2015年末、2016年開始啟動的這一波行情， 讓房價、地價明顯再上一個臺階。
這個泡沫橫飛的過程， 開發商比誰都心裡樂。 今天市場行情已經這樣， 人家10年前低價買下了這麼大塊地， 今天憑什麼不該高興， 憑什麼不可以倒手？商人不逐利才是違反天性。
地方政府當初為什麼要一次性售出這麼大塊地？這個不得而知。 但很多城市此前都搞超級大盤模式， 特別是當初對一些香港來的大公司、國內排名靠前的大公司， 非常歡迎。
地方政府也有自己的算盤， 希望靠這些優質的公司， 實現品質造城， 或者城市更新等。 還有的還有產業期待， 希望借助優質、大開發商招商引資， 推動高端服務業發展。
同時大開發商給得出錢， 一次性掏出幾十億買地有這個能力， 也幫助了地方政府增收。
說白了， 大家都是有自己的算盤。所以，今天我們嫉妒和批評李嘉誠囤地，可能根本就打錯了靶子。
2、十年，M2從40萬億增長到168萬億，你說地價房價怎麼可能不大漲
2007年末時，我國M2僅為40萬億，而到了2017年末，這個數字變成了168萬億。
就算什麼都不做，地價翻4、5倍也是合情合理的。何況，我國物價並沒有出現驚人的大漲，我們不算通貨膨脹很嚴重的國家。
那麼代價就是，有其他蓄水池，把多出來的貨幣吸納了。是的，這就是房子和土地價格的倍增，就是資產泡沫。我們可以罵資產泡沫剪了窮人的羊毛，讓富人更富、窮人更窮。
但回過頭想，如果不靠房地產蓄水，這麼多的水流通到市場上，會有什麼後果？那就是物價高很多，接下來下一個詞語就是民不聊生，公眾的日子將完全沒法過。買什麼東西都貴，都買不起。
當然，杠杆遊戲不是說要感謝房地產，而是應該反思，我們這麼高的M2，必然出現一些資產價格的大漲。
10年前的2007年，全球金融危機還沒波及到我國，我國經濟欣欣向榮，房地產價格已經開始騰飛。不過，對於當初來說，二三十億元依舊是個大數字。拿出這麼大筆錢買地，用今天的觀點看當然不算多（其實也不少），但要考慮當時的情況。
對於當時的李嘉誠來說，倒不能說這是一場豪賭。因為他見識過香港怎麼賣地、控制土地出讓，怎麼玩出房價泡沫的。只要是正常的思維，他該明白，中國內地一定會走上香港的路。
是的，土地財政、貨幣放水、階段性鼓勵房地產，和房地產是真愛，這些道理他應該比當時但內地開發商更懂，年紀和閱歷！
而李嘉誠，他有名氣、聲譽，重慶也好，其他城市也好，當時都喜歡他。都邀請他來投資，他也樂於參與到內地房價騰飛中去。
所以，大家一拍即合。貨幣幫忙、政策鼓勵，地方政府盛情難卻，他在內地低價拿下了很多地。此前杠杆遊戲多次分析過和黃、長江實業的相關財務報表，他在內地的很多地，都是多年前拿的。
那麼今天，自然就到了收穫期。無論自己蓋來賣，還是直接倒手都是大賺。正如杠杆遊戲此前分析過的，時間就是力量，就是金錢，李嘉誠賣房子的利潤率非常高，遠高於內地大部分房企。
3、囤地不是誰都可以，超低負債率讓李嘉誠可以抗風扛雨迎接彩虹
負債率問題是很現實的。如果你動輒百分之八九十，甚至超過100%的資產負債率。你還敢不加快開發進度？
買地是要花錢的，甚至買地很多錢還是有成本的。動輒6、7個點的成本不算高，一些內地房企的資金成本更高。如果這樣，你放10年，成本就翻倍了，你還敢這麼玩？
我們看香港幾大地產巨頭，無論李嘉誠的長實，還是恒基、九龍倉，他們的資產負債率都在20%-30%左右。而內地房地，優質如萬科，也是80%左右，碧桂園差不多90%，恒大之類杠杆遊戲就按下不表了。
超低的負債決定了，李嘉誠等的資金成本很低，按照其自己節奏開發即可。而相反，內地房企大部分拿地激進，動輒還搞出地王，必須靠穩定現金流迴圈。
如今的霸主恒大，當初就差點因為資金鏈緊張而倒下。當然，他們吸取教訓的辦法也很有趣，就是買更多的地，撬動更高的杠杆，靠高周轉實現資產負債率的穩定和下降。
這個玩法同樣也是囤地，但方式不同，是靠迴圈囤地。今天的高價地，明天可能就是低價。只要貨幣放水不停下來，只要土地財政問題無解，只要地方和房地產還是真愛，那麼房價就一輪輪大漲。
在猛漲中，越邁開步子的開發商做越大，周轉效率越高，越可以獲得土地增值的收益。他們不過是辦法不同罷了，或低價買郊區地，坐等整個城市地價、房價上去，郊區變熱點地塊，地價、房價上去；或做地王，堅定看多房價暴漲，然後脫手……
至少這一波，無論內地的房企大鱷，還是李嘉誠們，都是受益者。區別只在於，李嘉誠超低的負債率，讓他沒那麼累，不需要在追求規模中艱難生存、維持現金流和債務的平衡、可持續，而是直接近十倍的資產獲益。
未來還有沒有這樣的神話，杠杆遊戲不知道。但起碼迄今為止，李嘉誠內地1000萬方的土地儲備大部分還沒動。
如果說這是炒地皮，那麼在這一波行情之前活下來的開發商，誰又沒被動參與呢？
大家都是有自己的算盤。所以，今天我們嫉妒和批評李嘉誠囤地，可能根本就打錯了靶子。
2、十年，M2從40萬億增長到168萬億，你說地價房價怎麼可能不大漲
2007年末時，我國M2僅為40萬億，而到了2017年末，這個數字變成了168萬億。
就算什麼都不做，地價翻4、5倍也是合情合理的。何況，我國物價並沒有出現驚人的大漲，我們不算通貨膨脹很嚴重的國家。
那麼代價就是，有其他蓄水池，把多出來的貨幣吸納了。是的，這就是房子和土地價格的倍增，就是資產泡沫。我們可以罵資產泡沫剪了窮人的羊毛，讓富人更富、窮人更窮。
但回過頭想，如果不靠房地產蓄水，這麼多的水流通到市場上，會有什麼後果？那就是物價高很多，接下來下一個詞語就是民不聊生，公眾的日子將完全沒法過。買什麼東西都貴，都買不起。
當然，杠杆遊戲不是說要感謝房地產，而是應該反思，我們這麼高的M2，必然出現一些資產價格的大漲。
10年前的2007年，全球金融危機還沒波及到我國，我國經濟欣欣向榮，房地產價格已經開始騰飛。不過，對於當初來說，二三十億元依舊是個大數字。拿出這麼大筆錢買地，用今天的觀點看當然不算多（其實也不少），但要考慮當時的情況。
對於當時的李嘉誠來說，倒不能說這是一場豪賭。因為他見識過香港怎麼賣地、控制土地出讓，怎麼玩出房價泡沫的。只要是正常的思維，他該明白，中國內地一定會走上香港的路。
是的，土地財政、貨幣放水、階段性鼓勵房地產，和房地產是真愛，這些道理他應該比當時但內地開發商更懂，年紀和閱歷！
而李嘉誠，他有名氣、聲譽，重慶也好，其他城市也好，當時都喜歡他。都邀請他來投資，他也樂於參與到內地房價騰飛中去。
所以，大家一拍即合。貨幣幫忙、政策鼓勵，地方政府盛情難卻，他在內地低價拿下了很多地。此前杠杆遊戲多次分析過和黃、長江實業的相關財務報表，他在內地的很多地，都是多年前拿的。
那麼今天，自然就到了收穫期。無論自己蓋來賣，還是直接倒手都是大賺。正如杠杆遊戲此前分析過的，時間就是力量，就是金錢，李嘉誠賣房子的利潤率非常高，遠高於內地大部分房企。
3、囤地不是誰都可以，超低負債率讓李嘉誠可以抗風扛雨迎接彩虹
負債率問題是很現實的。如果你動輒百分之八九十，甚至超過100%的資產負債率。你還敢不加快開發進度？
買地是要花錢的，甚至買地很多錢還是有成本的。動輒6、7個點的成本不算高，一些內地房企的資金成本更高。如果這樣，你放10年，成本就翻倍了，你還敢這麼玩？
我們看香港幾大地產巨頭，無論李嘉誠的長實，還是恒基、九龍倉，他們的資產負債率都在20%-30%左右。而內地房地，優質如萬科，也是80%左右，碧桂園差不多90%，恒大之類杠杆遊戲就按下不表了。
超低的負債決定了，李嘉誠等的資金成本很低，按照其自己節奏開發即可。而相反，內地房企大部分拿地激進，動輒還搞出地王，必須靠穩定現金流迴圈。
如今的霸主恒大，當初就差點因為資金鏈緊張而倒下。當然，他們吸取教訓的辦法也很有趣，就是買更多的地，撬動更高的杠杆，靠高周轉實現資產負債率的穩定和下降。
這個玩法同樣也是囤地，但方式不同，是靠迴圈囤地。今天的高價地，明天可能就是低價。只要貨幣放水不停下來，只要土地財政問題無解，只要地方和房地產還是真愛，那麼房價就一輪輪大漲。
在猛漲中，越邁開步子的開發商做越大，周轉效率越高，越可以獲得土地增值的收益。他們不過是辦法不同罷了，或低價買郊區地，坐等整個城市地價、房價上去，郊區變熱點地塊，地價、房價上去；或做地王，堅定看多房價暴漲，然後脫手……
至少這一波，無論內地的房企大鱷，還是李嘉誠們，都是受益者。區別只在於，李嘉誠超低的負債率，讓他沒那麼累，不需要在追求規模中艱難生存、維持現金流和債務的平衡、可持續，而是直接近十倍的資產獲益。
未來還有沒有這樣的神話，杠杆遊戲不知道。但起碼迄今為止，李嘉誠內地1000萬方的土地儲備大部分還沒動。
如果說這是炒地皮，那麼在這一波行情之前活下來的開發商，誰又沒被動參與呢？