2016年， 國家住建部、發改委、財政部聯合發佈《關於開展特色小鎮培育工作的通知》， 提出“到2020年， 培育1000個左右各具特色、富有活力的休閒旅遊、商貿物流、現代製造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮”。
特色小鎮的“特 ”：主要是產業、歷史、環境等諸多因素融合而成的獨特之處。 特色小鎮憑著某種文化特質和價值追求， 吸引了特定產業的資源、技術、人才等要素， 形成獨具 “特色 ”的工作生活區域和創客空間。
既可以指產業特色， 也可以指地域特色、資源特色、生態特色、文化特色等。 其中， 產業特色是重中之重， 有了產業才會有人氣，
特色小鎮的 "小 "：凸顯的是一種空間限制。 一般來說， 特色小鎮規劃面積會控制在 1~3 萬平方公里以內， 聚集人口在 1~3 萬左右， 且不受原有行政區劃局限的 "小 "地方。 在有限制的範圍內， 打造一個高度產城融合的空間， 並體現其特有的地域文化。
特色小鎮的 "鎮 "：不是簡單的行政區劃概念， 也不屬於園區規劃， 而是具有明確產業定位、文化內涵、旅遊和一定社區功能的發展空間平臺， 是旅遊景區、消費產業聚集區、新型城鎮化發展區三區合一、城鄉一體化的新型城鎮化模式。
特色小鎮並不是一個行政意義上的城鎮， 而是一個大城市內部或周邊的， 在空間上相對獨立發展的， 具有特色產業導向、景觀旅遊和居住生活功能的專案集合體。
總結下來，
目前特色小鎮有如下幾個類別：科技型小鎮、農業型小鎮、文旅型小鎮、產業型小鎮。
房企紮堆特色小鎮
在各省份陸續公佈特色小鎮創建計畫的同時， 房企的特色小鎮計畫節奏亦密集上馬。 如碧桂園提出五年投資千億打造科技小鎮、華夏幸福計畫三年內佈局百座小鎮、綠城提出十年實現“百鎮萬億”、華僑城亦計畫投建百座民俗文化小鎮、時代地產計畫5年投資30個未來小鎮等等。
據統計， 目前已有超過20家房企明確提出特色小鎮計畫， 簽約落地項目已超過80個，
從2016年開始， 國內各大地產開發商開始自己的“轉型”之路， 從最開始走重資產房地產的發展線路逐漸轉換成走輕資產的開發線路。 其中， 商業購物中心以及特色小鎮作為發展的重中之重。 而特色小鎮受當今消費者觀念以及政府政策的影響， 逐漸成為企業發展中的重點專案。
另一方面， 面對三四線城市的火爆， 越來越多房企開始通過特色小鎮進入市場， 這個模式也成為今年最熱的一種方式。
特色小鎮建設中的“地產化”問題正在引起政府部門的警惕。 在第二批全國特色小鎮推薦中， 住建部明確要求不得推薦以房地產為單一產業的鎮， 並要求被推薦的小鎮需實施並儲備一批品質高、帶動效應強的產業項目。
目前， 房企轉型特色小鎮的模式分為四種：
以碧桂園、時代地產為代表的科技型服務小鎮；
以綠城、藍城為代表的農業小鎮；
以華僑城為代表的文旅小鎮；
以華夏幸福為代表的產業小鎮；
萬達旅遊小鎮的打造也是其轉型的出路之一。
特色小鎮國內現狀
截至目前全國共有20個省份提出特色小鎮創建計畫，總計畫數量已超過1500個，2017年7月27日，住建部公佈了第二批276個特色小鎮名單，加上2016年住建部公佈的第一批特色小鎮127個，目前全國特色小鎮一共有403個，結合剩餘14個尚未公佈計畫的省份推算，全國至少將會出現2000多個省級特色小鎮，都將成為國家千鎮計畫的後備軍。
大部分省份將小鎮的建設時間劃定為3-5年，其中共有15個省份將時間限定在十三五期間完成百鎮計畫，與國家千鎮培育計畫時間保持同步。
政策紅利
中央高度重視特色小鎮發展分別從土地、財稅、金融等三個方面在經濟上大力支持特色小鎮發展，其次中央從2016年開始將特色小鎮創建列為農村重點工作之一，各部委、地方政府也陸續出臺相應政策，支持特色小鎮創建工作，特色小鎮進入了國家層面推廣的新階段。
總體而言，主要包括土地、財政、金融三個方面：
土地方面：1、優先安排用地指標；2、對如期完成的按比例給予獎勵，對未達成的加倍扣減；3、利用現有房屋和土地興辦文化創意、科研、健康養老、工業旅遊、文創空間、現代服務業、互聯網+新業態的，可實行5年的原類型過渡期政策，期滿後可按新用途變更。
財稅方面：包括一般3-5年的財政返、資金獎勵（有的按年給，累計三年；有的一次性給予獎勵，規模200-500萬元不等）和貼息扶持三種。
金融方面：支持產業投資發展基金、產業風險投資基金等基金設立，鼓勵採取TOT（轉讓經營權）、BOT（建設-經營-轉交）等PPP（政府和社會資本合作）專案融資模式等。
【特色小鎮PPP融資模式】
【各省特色小鎮在土地、財政、金融上的政策支持】
整體上來看，各地在金融方面政策差距較小，但在土地和財政支持方面具有較大差異：
天津、雲南、福建、江蘇對特色小鎮的扶持力度較大，在土地、財政方面均給予多種優惠政策；
在政策優惠程度居中的省份中，浙江、江蘇、山東等省份在土地、財政方面側重於考核後獎懲；
河北、重慶、江西、甘肅、湖北等省份則側重于優先支持；
遼寧、海南等省份目前僅給予一定程度的資金支持，扶持力度相對較小。
區域市場
長三角地區經濟發展活躍、居民收入水準相對較高，為特色小鎮發展奠定了經濟基礎；京津冀地區相較之下，特色小鎮數量偏少，未來仍具備較大發展空間。
其中，蘇、浙、魯三省更加注重特色小鎮培育，江蘇省、浙江省、山東省位列特色小鎮總量前三，第二批特色小鎮入選數量是第一批入選特色小鎮數量的2倍之多。
產業比例
超過60%的特色小鎮為傳統產業升級，如旅遊、文化、農林牧漁等，其中以旅遊產業為主的小鎮占比達到37%，超過三分之一，連同占比16%的文化產業一起，僅文旅類小鎮便超過特色小鎮的半壁江山。
新興資訊、健康、時尚、金融、環保等新興產業占比在30%以上，相對較少。
但為促進產業轉型升級，國家在第二批特色小鎮申報時提出“以旅遊文化產業為主導的特色小鎮推薦比例不得超過1/3”，對新興產業給予更多的政策傾斜。
盈利狀況
旅遊特色小鎮依託旅遊資源、文化、體育、特色產業，形成具有鮮明特色的旅遊產品主要盈利模式。從一級地產開發到小鎮運營，各項產業帶動小鎮全方位業態功能升級，實現多層次盈利模式。
如何做好特色小鎮
城市佈局
1、已進入省級或者國家級特色小鎮名單的當為首選，這些區域不僅產業資源較為豐富同時也是政策力度最大的地區；
2、其次，重點把握當地語系化及深耕城市的區域發展機遇，房企深耕區域積澱了企業多年精耕細作下的社會資源和影響力，憑藉房企對當地生活、生產實際情況的瞭解，能更好地進行小鎮的規劃、建設和運營，同時能更好地與當地政府及居民相融合；
3、結合各省產業發展差異高效拓展潛力佈局城市，憑藉自身小鎮的差異化定位及在產業領域的獨特優勢，關注各區域的發展機會，例如華夏幸福、碧桂園主要定位於新興產業，可重點關注浙江、廣東、江蘇、安徽、福建等省核心城市機會；華僑城定位于文旅，在全國範圍內機遇較多，重在以深耕區域為中心輻射拓展等。
產業選擇
1、國內文旅小鎮等立足于傳統產業升級的小鎮計畫數量占比6成以上，房企在文旅小鎮的開發數量已占8成以上，壁壘相對較低且已有諸多成功案例可借鑒,但同時也面臨容量有限、定位雷同且並非拉動產業轉型升級的錨點等問題，適於具有文旅開發經驗的房企及初涉小鎮領域的房企介入；
2、 新興產業小鎮要求具有雄厚的產業資源且產業運營要求高，但集中于經濟發達區域且政策紅利明顯、發展潛力更大，適用于綜合實力強、產業資源及運營優勢突出的大中型房企。
小鎮規劃
1、專案選址：在依託政府相關政策支持下，找准交通黃金半徑和消費人群的黃金半徑是打造成功特色小鎮的關鍵。
2、市場驅動：產業轉型與消費升級是特色小鎮最主要的推動力，目前周邊遊、親子游、健康養老、體育賽事等跨界、跨產業旅遊方式正成為拉動消費升級的重要力量。
旅遊業態
1、特色小鎮的旅遊業態、產品設計是小鎮旅遊成功的核心，隨著消費結構日趨多元化，遊客更加注重體驗性項目建設，遊客體驗與人文生活的結合更能增加客戶粘性。
2、隨著經濟的發展，全民旅遊的概念已深入人心，在小鎮業態設計中應注重研究旅遊人群畫像、消費習慣和偏好，從而設計出符合大眾遊客的的個性化產品，進而提升游客流量以及遊客重游率。
3、在小鎮運營及資本運作上，旅遊特色小鎮規劃立項期初要考慮運營團隊培養以及後續運作的資本力量。
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特色小鎮國內現狀
截至目前全國共有20個省份提出特色小鎮創建計畫，總計畫數量已超過1500個，2017年7月27日，住建部公佈了第二批276個特色小鎮名單，加上2016年住建部公佈的第一批特色小鎮127個，目前全國特色小鎮一共有403個，結合剩餘14個尚未公佈計畫的省份推算，全國至少將會出現2000多個省級特色小鎮，都將成為國家千鎮計畫的後備軍。
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中央高度重視特色小鎮發展分別從土地、財稅、金融等三個方面在經濟上大力支持特色小鎮發展，其次中央從2016年開始將特色小鎮創建列為農村重點工作之一，各部委、地方政府也陸續出臺相應政策，支持特色小鎮創建工作，特色小鎮進入了國家層面推廣的新階段。
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財稅方面：包括一般3-5年的財政返、資金獎勵（有的按年給，累計三年；有的一次性給予獎勵，規模200-500萬元不等）和貼息扶持三種。
金融方面：支持產業投資發展基金、產業風險投資基金等基金設立，鼓勵採取TOT（轉讓經營權）、BOT（建設-經營-轉交）等PPP（政府和社會資本合作）專案融資模式等。
【特色小鎮PPP融資模式】
【各省特色小鎮在土地、財政、金融上的政策支持】
整體上來看，各地在金融方面政策差距較小，但在土地和財政支持方面具有較大差異：
天津、雲南、福建、江蘇對特色小鎮的扶持力度較大，在土地、財政方面均給予多種優惠政策；
在政策優惠程度居中的省份中，浙江、江蘇、山東等省份在土地、財政方面側重於考核後獎懲；
河北、重慶、江西、甘肅、湖北等省份則側重于優先支持；
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長三角地區經濟發展活躍、居民收入水準相對較高，為特色小鎮發展奠定了經濟基礎；京津冀地區相較之下，特色小鎮數量偏少，未來仍具備較大發展空間。
其中，蘇、浙、魯三省更加注重特色小鎮培育，江蘇省、浙江省、山東省位列特色小鎮總量前三，第二批特色小鎮入選數量是第一批入選特色小鎮數量的2倍之多。
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超過60%的特色小鎮為傳統產業升級，如旅遊、文化、農林牧漁等，其中以旅遊產業為主的小鎮占比達到37%，超過三分之一，連同占比16%的文化產業一起，僅文旅類小鎮便超過特色小鎮的半壁江山。
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如何做好特色小鎮
城市佈局
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2、其次，重點把握當地語系化及深耕城市的區域發展機遇，房企深耕區域積澱了企業多年精耕細作下的社會資源和影響力，憑藉房企對當地生活、生產實際情況的瞭解，能更好地進行小鎮的規劃、建設和運營，同時能更好地與當地政府及居民相融合；
3、結合各省產業發展差異高效拓展潛力佈局城市，憑藉自身小鎮的差異化定位及在產業領域的獨特優勢，關注各區域的發展機會，例如華夏幸福、碧桂園主要定位於新興產業，可重點關注浙江、廣東、江蘇、安徽、福建等省核心城市機會；華僑城定位于文旅，在全國範圍內機遇較多，重在以深耕區域為中心輻射拓展等。
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1、特色小鎮的旅遊業態、產品設計是小鎮旅遊成功的核心，隨著消費結構日趨多元化，遊客更加注重體驗性項目建設，遊客體驗與人文生活的結合更能增加客戶粘性。
2、隨著經濟的發展，全民旅遊的概念已深入人心，在小鎮業態設計中應注重研究旅遊人群畫像、消費習慣和偏好，從而設計出符合大眾遊客的的個性化產品，進而提升游客流量以及遊客重游率。
3、在小鎮運營及資本運作上，旅遊特色小鎮規劃立項期初要考慮運營團隊培養以及後續運作的資本力量。
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