1月25日， 綠城管理旗下首個區域公司——中南區域公司揭牌。 該區域公司以武漢為核心， 將輻射湖北、湖南、江西、廣西等省份， 已有十多個項目落地。
此前的1月23日， 綠城管理再入石家莊， 獲得主城區20萬平方米項目， 至此石家莊已有7個代建項目。 據透露， 以上海為中心的華東區域， 以及珠海、三亞、千島湖和石家莊等城市公司也將陸續揭牌。
在25日的媒體交流會上， 綠城管理總經理李軍透露， 作為房地產開發代建4.0體系的開創者， 在完成全國化與規模化佈局之後， 2018年綠城管理將拉開戰略與管控升級大幕。 今年綠城管理將持續佈局核心城市群， 深耕重點區域與城市， 打造集團直管、平臺協同以及三級管控的複合型管控模式， 以標準系統輸出核心能力， 以屬地化的佈局提升服務品質。
代建領域潛力巨大
李軍率領下的代建團隊， 花了8年時間進行輕資產與代建領域的深耕。
截至2017年底， 綠城管理旗下合約管理專案超過200個， 佈局21個省份及直轄市。 過去一年中， 其完成新拓展專案38個， 包括上海、西安、三亞、成都、石家莊等城市在內的多個核心城市群均有項目落地。
2018年， 綠城管理的城市策略也相應調整為重點以核心城市群的一二線城市為中心， 輻射周邊三四線潛力城市。
綠城管理已進入實質性收穫階段。 在2017年， 綠城代建板塊實現銷售金額430億， 較2016年翻了一番， 合約管理建築面積超過5000萬平方米。 另一方面， 隨著西安滻灞項目落地， 資本代建領域也有實質性突破。
“2017年是房地產行業發展的一個分水嶺。 ”李軍最近研究發現，
統計局資料顯示， 中國2017年末的城鎮化率已達到58.52%。 李軍認為， 早期城鎮化率低時， “農村進城”過程中， 房子是稀缺的， 所有房子不論品質如何都可能被賣掉；當中國城鎮化水準超過50%時， 就變成“小城進大城”， 一二線城市房子會很搶手；到城鎮化率70%時， 大城市就會有溢出效應， 郊區城市、衛星城市的概念才會得到體現。
因此他指出， 2018年市場大概率會向下， 這個過程中， 房地產開發領域的代建部分有可能占比會提高。
據介紹， 2012年， 國內代建市場銷售份額只占2.7%；歐美國家大約在33%，
李軍以2018年房地產行業銷售下調至8萬億平方米匡算， 代建市場有超過1萬億平方米規模。 他透露， 綠城管理去年直管+控股的項目達到316億銷售額。
完善管理半徑
在李軍看來， 規模並不是最終目的。 在全國化佈局的同時， 如何通過區域深耕與發展探索， 保持企業的有品質增長與可持續發展， 持續引領行業， 成為綠城管理思索的關鍵。
李軍指出該領域目前面臨的唯一痛點是， 對品牌還沒有一套行之有效的管控手段， 比如在地方做業務開拓時，
他坦言， 綠城管理集團在全國化佈局的同時， 也出現了管理與服務半徑過大的問題。 因此綠城管理每年翻番的速度發展， 要控制規模， 把服務端前置， 同時希望服務下沉。 而三級管控模式的建立， 能夠有效解決這一問題， 實現管理和服務的雙提升。
這一模式下， 未來綠城管理將通過集團整合資源、輸出品牌及標準， 區域、城市公司則致力於提升屬地化的服務和品質， 以凸顯代建4.0體系按需定制功能；另一方面， 通過下屬平臺的協同效應， 進一步擴大代建規模和市場佔有率， 強化品牌效應。
李軍表示， 對區域公司而言， 在縮小服務半徑以後， 更意味著“綠城基因”的深耕：圍繞人的需求， 構建高品質空間和全生命週期的美好生活系統；在更多城市，為更多人帶來更多高品質的好房子，從而更好地服務業主與委託方。
李軍總結道，過往做代建有3類企業，包括缺少開發能力的非房地產主營業務企業、在開發過程中缺少品牌背書的企業以及有開發能力但沒有系統資源整合優勢的企業。而當市場越向下走，上述三類企業尋求與綠城管理合作的願望就越迫切。借由綠城資產集團的背書，綠城管理可以給企業做表外融資。
2018年綠城管理要摸索兩件事：一是如何把上下游產業鏈的資源進行系統整合，比如整合有資源優勢的國企委託方與民企合作；二是提高代建委託方的門檻，打造准入的信用體系。
李軍以昆明一個項目為例說明，項目一年可有16億元現金流，但急需借款4.5億元。一般金融機構要擔保體系，但綠城管理可以利用自身平臺，把報名總包的施工單位聯合起來做產業基金，打通資金鏈條。李軍甚至認為，這樣的模式可以帶出一個全新的信用體系。
他指出，“如果將來代建的委託方房地產銷售可以做到1萬億平方米，代建以20%的比例匡算，也有2000億平方米規模”。
綠城管理收取大約5%的代建收入，以公司零負債計算，淨利潤水準將非常高，ROE收益率與BAT差不多。因此李軍指出，代建行業並非傳統房地產行業，其對標的企業不應該是碧桂園，而是互聯網領域。
21世紀經濟報導記者從可靠信源獲悉，綠城管理正在做IPO前期準備，定位現代服務業。
構建高品質空間和全生命週期的美好生活系統；在更多城市，為更多人帶來更多高品質的好房子，從而更好地服務業主與委託方。李軍總結道，過往做代建有3類企業，包括缺少開發能力的非房地產主營業務企業、在開發過程中缺少品牌背書的企業以及有開發能力但沒有系統資源整合優勢的企業。而當市場越向下走，上述三類企業尋求與綠城管理合作的願望就越迫切。借由綠城資產集團的背書，綠城管理可以給企業做表外融資。
2018年綠城管理要摸索兩件事：一是如何把上下游產業鏈的資源進行系統整合，比如整合有資源優勢的國企委託方與民企合作；二是提高代建委託方的門檻，打造准入的信用體系。
李軍以昆明一個項目為例說明，項目一年可有16億元現金流，但急需借款4.5億元。一般金融機構要擔保體系，但綠城管理可以利用自身平臺，把報名總包的施工單位聯合起來做產業基金，打通資金鏈條。李軍甚至認為，這樣的模式可以帶出一個全新的信用體系。
他指出，“如果將來代建的委託方房地產銷售可以做到1萬億平方米，代建以20%的比例匡算，也有2000億平方米規模”。
綠城管理收取大約5%的代建收入，以公司零負債計算，淨利潤水準將非常高，ROE收益率與BAT差不多。因此李軍指出，代建行業並非傳統房地產行業，其對標的企業不應該是碧桂園，而是互聯網領域。
21世紀經濟報導記者從可靠信源獲悉，綠城管理正在做IPO前期準備，定位現代服務業。