在“房住不炒”的大背景下， 長租公寓市場越發受到資本青睞。 近日， 鏈家地產旗下長租公寓品牌“自如”宣佈完成40億元A輪融資。 而且，
不過， 長租公寓在快速發展的同時， 也存在一些行業痛點， 如成本較高、不少長租品牌沒有引入統一管理模式、租客體驗不好等。 那麼， 這個市場目前正處於怎樣的格局？未來盈利空間如何？如何解決土地、房源、資金問題？未來的發展方向有哪些？
租賃需求巨大， 存萬億租金市場
《中國經營報》：目前， 長租公寓市場的競爭格局是怎樣的？
崔霽：根據我們的研究， 目前長租公寓企業的類別大概可以分成五大類：國有企業、開發商、仲介經紀公司、酒店背景公司、創業運營型的公司。 從企業發展模式來看可以分為：集中自持式、分散託管式和集中託管式。
羅意：我不覺得今天的競爭格局很白熱化。
《中國經營報》：中國房屋租賃市場為何具有萬億市場空間？背後的驅動力主要有哪些？
楊悅晨：隨著中國城鎮化的不斷深入， 城市擴容發展帶來更多人口湧入， 這些新市民需要有住所， 但現在房價過高就催生了租賃市場的活躍， 就產生對於長租公寓的需求。
崔霽：易居研究院測算， 2017年整個的住房租賃市場規模大概是4萬億元， 未來租金的規模是穩步上升的。
羅意：一方面， 整個城市租賃行業本身就廣泛存在且處於供需失衡、需求非常旺盛的狀態， 外加國家沒有長期對租賃市場進行有效管理和徵稅， 如今隨著國家對租賃市場的重視， 這個市場空間未來可能還會更大；另一方面， 房地產經過20年的快速發展更多的是建一手房，
融資成本高， 有企業達10%~20%
《中國經營報》：長租公寓市場目前主要面臨哪些普遍問題？
羅意：最大的問題是長租公寓龐大的市場需求同運營商發展速度較慢的矛盾。 這是一個相對需要成長時間的一個行業， 所以目前出現了一些問題， 主要都是運營商自己品牌組織內部的一個成長問題。 隨著各個參與者的反覆運算， 行業會發展得越來越良性。
楊悅晨：市場發展迅速但良莠不齊、不少長租品牌沒有引入同一管理模式、租客體驗不好等。
《中國經營報》：如何解決土地、房源、資金問題？
崔霽：國企可以通過市場獲取租賃土地，開發商本身就有一些自持的住宅用地，創業運營類、輕資產運營類公司則會面臨如何獲取房源以及獲取房源成本較高的問題，但有專業化運營能力強的公司就能有突出優勢獲取到房源。資金層面呼籲儘快推出REITS，目前整個長租領域的融資成本非常高，我瞭解到很多租賃企業存在10%~20%的融資成本。
羅意：土地和房源是一個門類，資金是一個門類。做長租公寓的企業都會有辦法去解決資金問題，但市場規則是政府制定的，如果沒有政策紅利的話，可能多數還是用商用物業的方式，通過輸入資產，然後裝修；對於資金，只要這個生意是賺錢的，其實上下游的資金很多，這個行業現在最不差的就是資金。
資產升值將是主要盈利來源
《中國經營報》：長租公寓未來的盈利空間怎樣？
崔霽：目前我們研究下來，做長租公寓的企業都不賺錢。這個板塊就像互聯網一樣，它需要不斷地先期投入，然後建立它整個租賃領域的品牌影響力，等到國家的一些政策體系配套上去，它才可以實現大規模的盈利。
羅意：長租公寓的未來非常樂觀。如果市場有需求，企業能解決，扎扎實實去創造這個價值，那企業的生存邏輯就是成立的。很多企業所謂的不盈利是他們選擇戰略性的投入，是關乎未來的一種前瞻性佈局。對於一個要成長30年、50年的行業，要求它一兩年就實現盈利，這是很矛盾的事情。
楊悅晨：由於涉及到開發商或者其他企業獲得土地的成本以及租賃市場的平均租金水準，因此對於長租公寓市場而言，目前仍是政策性因素更占主要地位，盈利居於其次。未來隨著地價趨於理性，長租公寓市場的鋪開以及業主方對於盈利平衡的把控，長租公寓在未來幾年還是有望取得盈利，畢竟市場需求巨大。另外對於資本化後的長租公寓項目而言，資產升值應該是其主要的盈利來源。
《中國經營報》：長租公寓未來的發展方向有哪些？
崔霽：對於佈局，中國發展租賃市場的城市不會超過30個，基本是在一線和重點的二三線這種人口導入型城市。對於產品，主流人群依然是以25歲~35歲的單身核心年輕人為主。但是未來特別是在一線城市，一些家庭和養老的租賃需求不容忽視。
羅意：長租公寓參與主體無非是資產端、資金端、運營端和上下游的配套商。企業未來商業模式的發展方向，無非就是在資產、資金、上下游配套去匹配自己的基因。總體來講，只要匹配好自己的基因，想好自己的切入點，在整個長租公寓的大潮中，應該都有一席之地，怕就怕自己不具備那樣的基因卻想幹別人戰略指導下的活。
看的見卻吃不到 長租公寓大蛋糕如何下嘴？
崔霽：國企可以通過市場獲取租賃土地，開發商本身就有一些自持的住宅用地，創業運營類、輕資產運營類公司則會面臨如何獲取房源以及獲取房源成本較高的問題，但有專業化運營能力強的公司就能有突出優勢獲取到房源。資金層面呼籲儘快推出REITS，目前整個長租領域的融資成本非常高，我瞭解到很多租賃企業存在10%~20%的融資成本。
羅意：土地和房源是一個門類，資金是一個門類。做長租公寓的企業都會有辦法去解決資金問題，但市場規則是政府制定的，如果沒有政策紅利的話，可能多數還是用商用物業的方式，通過輸入資產，然後裝修；對於資金，只要這個生意是賺錢的，其實上下游的資金很多，這個行業現在最不差的就是資金。
資產升值將是主要盈利來源
《中國經營報》：長租公寓未來的盈利空間怎樣？
崔霽：目前我們研究下來，做長租公寓的企業都不賺錢。這個板塊就像互聯網一樣，它需要不斷地先期投入，然後建立它整個租賃領域的品牌影響力，等到國家的一些政策體系配套上去，它才可以實現大規模的盈利。
羅意：長租公寓的未來非常樂觀。如果市場有需求，企業能解決，扎扎實實去創造這個價值，那企業的生存邏輯就是成立的。很多企業所謂的不盈利是他們選擇戰略性的投入，是關乎未來的一種前瞻性佈局。對於一個要成長30年、50年的行業，要求它一兩年就實現盈利，這是很矛盾的事情。
楊悅晨：由於涉及到開發商或者其他企業獲得土地的成本以及租賃市場的平均租金水準，因此對於長租公寓市場而言，目前仍是政策性因素更占主要地位，盈利居於其次。未來隨著地價趨於理性，長租公寓市場的鋪開以及業主方對於盈利平衡的把控，長租公寓在未來幾年還是有望取得盈利，畢竟市場需求巨大。另外對於資本化後的長租公寓項目而言，資產升值應該是其主要的盈利來源。
《中國經營報》：長租公寓未來的發展方向有哪些？
崔霽：對於佈局，中國發展租賃市場的城市不會超過30個，基本是在一線和重點的二三線這種人口導入型城市。對於產品，主流人群依然是以25歲~35歲的單身核心年輕人為主。但是未來特別是在一線城市，一些家庭和養老的租賃需求不容忽視。
羅意：長租公寓參與主體無非是資產端、資金端、運營端和上下游的配套商。企業未來商業模式的發展方向，無非就是在資產、資金、上下游配套去匹配自己的基因。總體來講，只要匹配好自己的基因，想好自己的切入點，在整個長租公寓的大潮中，應該都有一席之地，怕就怕自己不具備那樣的基因卻想幹別人戰略指導下的活。
看的見卻吃不到 長租公寓大蛋糕如何下嘴？