一場與土地有關的改革， 將影響所有人。
“我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權‘三權分置’， 落實宅基地集體所有權， 保障宅基地農戶資格權， 適度放活宅基地使用權。 ”日前， 國土資源部部長姜大明在2018年全國國土資源工作會議上的表態引來許多關注。
所謂宅基地， 指的是村集體給本集體內部村民使用的、用來建房的土地。 宅基地的“三權分置”指的是落實宅基地集體所有權， 保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權， 適度放活宅基地和農民房屋使用權。
薑大明還表示， 我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，
盤活宅基地 帶動鄉村振興活力
當前， 在許多欠發達地區的鄉村， 因為進城務工人員增多， 大量宅基地長期閒置。 如何盤活和利用這些宅基地資源， 是一項關乎鄉村振興和農民收入的重要問題。
“現在， 已經到了將土地增值收益、資源配置更多投向‘三農’的時候了。 ”薑大明在上述會議中提到， 實施鄉村振興戰略， 用好土地是基礎， 增加投入是關鍵。 宅基地所有權、資格權、使用權的“三權分置”被擺上了鄉村振興工作中的重要位置。
2017年年底召開的中央農村工作會議指出， 要“破除一切束縛農民手腳的不合理限制和歧視”， 將完善農民閒置宅基地和閒置農房政策， 以及承包地“三權分置”、農村集體產權等制度。 而在今年1月17日舉行的國務院常務會議上， 也特別提出了允許利用宅基地建設生產用房， 創辦小型加工項目， 推動返鄉人員創新創業。
“過去這塊地這不能用那不能用， 有種種限制， 只能在村集體成員之間流轉， 而集體成員‘一戶一宅’， 流轉的可能性很小。 ”中國農業大學農民問題研究所所長朱啟臻教授告訴中國青年報·中青線上記者， 宅基地的長期閒置影響了農民的財產性收益，
在薑大明的要求中， 各地在改革試點中要認真開展宅基地“三權分置”特別是農戶資格權的法理研究， 探索宅基地“三權分置”的具體實現形式。 而通過此前在一些地方的試點， 或許可以窺見宅基地“三權分置”的具體做法和成效。
此前， 我國在33個縣(市、區)開展了完善農村土地制度的改革試點， 調整實施關於農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理制度的有關規定。
浙江省義烏市是這批試點的典型案例之一， 尤其在宅基地“三權分置”改革中積累了不少經驗， 逐步探索建立了相關制度體系。 從農村宅基地“取得置換、抵押擔保、產權明晰、入市轉讓、有償使用、自願退出及民主管理”7個方面創新制度，
據當地媒體報導， 義烏市現已有3160戶農戶累計退出農村宅基地， 建築占地面積27.66萬平方米；24家金融機構累計發放農民住房抵押貸款6763筆， 貸款金額32.23億元， 占全國試點地區總量的1/3以上。
朱啟臻認為， 宅基地“三權分置”等改革措施也是將使用權、資格權賦予農民， 這將帶來更大的活力和改革機會。 “鄉村振興就是要給農民更多的權利， 讓他們自己根據實際情況去處置他們的宅基地。 ”
土地供給多元化 撬動更多改革機會
事實上， 在城鄉距離逐漸縮小的今天， 宅基地“三權分置”改革所帶來的利好還不僅限於鄉村， 還將撬動更多改革機會。
薑大明在全國國土資源工作會議上說， 要改變政府作為居住用地唯一供應者的情況， 研究制定權屬不變、符合土地和城市規劃條件下， 非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法， 深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點， 完善促進房地產健康發展的基礎性土地制度， 推動建立多主體供應、多管道保障租購並舉的住房制度。
宅基地， 是目前農村集體建設用地中的“大頭”。 有統計顯示， 我國約有19萬平方公里的農村集體建設用地， 其中宅基地約占13萬平方公里。 在城市建設用地， 尤其是大中城市的土地市場總體趨緊的背景下， 包括宅基地在內的農村集體建設用地被准許用於建設租賃住房試點， 將帶動住房市場的改革進程。
“這條政策的創新之處，就是讓城市的需求與周圍農村的供給可以在一定程度上對接。”北京師範大學房地產研究中心主任董藩認為，這類改革措施理論上會增加城市土地供應，有助於控制房價上漲，實踐中的作用大小還要看由此帶來的商品房總量，特別是農村租賃房總量的增加幅度。
首都經濟貿易大學教授趙秀池表示，在農村集體建設用地上建設的住房享有的是不完全產權，更多的是讓渡一定期限的使用權用於出租，雖然對商品房市場影響有限，但為老百姓提供了更多的住房選擇。
此前，國土資源部、住建部已經在北京、上海、南京等13個城市部署開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。在試點城市，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，國土資源部鼓勵集體用地建設租賃房，有利於提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性。這13個試點城市基本都屬於國有土地相對緊張的一二線城市，部分區域存在城中村等集體土地，如果部分進入租賃市場有利於房源供應，也有利於城中村改造。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，此類政策思路或許是對集體建設用地尤其是宅基地的“解放”，利於部分大城市周邊宅基地的盤活。但也有兩個底線：土地屬性不改變，還是屬於集體建設用地；允許租賃住房產品先探索，其他產品類似普通住宅是否跟進還要看後續改革的進度。
將帶動住房市場的改革進程。“這條政策的創新之處，就是讓城市的需求與周圍農村的供給可以在一定程度上對接。”北京師範大學房地產研究中心主任董藩認為，這類改革措施理論上會增加城市土地供應，有助於控制房價上漲，實踐中的作用大小還要看由此帶來的商品房總量，特別是農村租賃房總量的增加幅度。
首都經濟貿易大學教授趙秀池表示，在農村集體建設用地上建設的住房享有的是不完全產權，更多的是讓渡一定期限的使用權用於出租，雖然對商品房市場影響有限，但為老百姓提供了更多的住房選擇。
此前，國土資源部、住建部已經在北京、上海、南京等13個城市部署開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。在試點城市，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，國土資源部鼓勵集體用地建設租賃房，有利於提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性。這13個試點城市基本都屬於國有土地相對緊張的一二線城市，部分區域存在城中村等集體土地，如果部分進入租賃市場有利於房源供應，也有利於城中村改造。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，此類政策思路或許是對集體建設用地尤其是宅基地的“解放”，利於部分大城市周邊宅基地的盤活。但也有兩個底線：土地屬性不改變，還是屬於集體建設用地；允許租賃住房產品先探索，其他產品類似普通住宅是否跟進還要看後續改革的進度。