經濟走勢跟蹤：中國樓市將保持相對穩定

中國樓市將保持相對穩定

中國樓市調控基調不變

中國樓市以整體穩中微升告別了2017年， 嚴格受控的一線和二線熱點城市房價持穩， 非熱點二三線城市漲幅則有所擴大， 得益於年末沖銷售和相對寬鬆的政策環境。 新年伊始， 部分二線城市以吸引人才為由微調樓市政策， 一度引發市場對政策鬆綁的揣測， 但隨即遭到相關部委否認， 顯示調控基調並未有變。 另一方面， 在房地產長效機制建設上又有新進展。 國土部表示政府將不再是居住用地唯一提供者， 分析人士認為這正是十九大要求的“多主體供應”的重要體現，

將助力租賃市場發展， 但由於體量有限， 短期對房地產市場供需影響不大。 “樓市表現與城市調控政策力度同向， 調控力度大的城市房價漲幅緩， 調控力度最大的城市出現了同比下調。 ”中原地產首席分析師張大偉表示。 他預計2018年的調控政策力度依然持續， 70城市房價資料依然會明顯分化， 最近發佈吸引人才的系列城市， 預計房價年初有望平穩， 北京增長的貢獻率達到64.5%。 一般來說， 新興市場國家由投資和出口拉動增長， 而在經濟成熟後， 則將接力棒交給消費。 此外， 從中國最高領導人強調的“高品質發展”來看， 消費主導也是一個關鍵。

過度增長的投資反而顯示出消費的貢獻。 查了一下中國過去30年投資和消費對中國GDP增長的貢獻率。

1987-2016年， 消費超過投資竟然達到20次。 3分之2時間屬於“消費主導”。 在上世紀80、90年代， 投資超過消費的只有2次， 但2000-2010年達到7次。 2014年以後， 均為消費超過投資。 從貢獻率來看， 準確的說法是， 原本屬於消費主導的經濟陷入嚴重的投資依賴， 目前正在重返消費主導。

不看對經濟增長的貢獻， GDP的構成比如何呢？投資的構成比自推出“4萬億元經濟刺激政策”的2008年起， 持續高居40%以上。 除中國以外， 這是只有小國才會出現的異常的高水準。 日本曾在公共投資膨脹的1996年超過30%， 但目前僅為逾20%。 發達國家均在20%左右。 另一方面， 中國個人消費的構成比自2005年起持續低於40%。 80年代曾超過50%， 但1990年以後一次也沒有超過。 可見中國經濟對投資的依賴依然嚴重。

以天津（樓盤）市的響螺灣地區為例， 在1.1平方公里土地上， 有約40棟高層大樓林立。 作為金融街(000402,股吧)， 力爭成為“中國曼哈頓”， 但11月下旬實際造訪， 發現門庭冷落。 很多大樓仍在施工， 已完工的大樓也沒有入駐者。 沒有發現共用單車， 是這裡沒有人的證據。

天津是象徵中國對投資依賴的典型城市， 2000年代投資出現激增， 2010年的投資額達到2000年的10.3倍。 北京2008年舉辦了奧運會， 同一期間增至3.6倍。 天津市職員回顧稱， “當時國家專案接連不斷， 到處都在投資。 醒過來後發現， 在技術創新和研發方面已被其他城市甩開”。

中國2016年政府和民間合計進行了59萬億元的投資。 相當於日本GDP的2倍。 由於投資過度導致經濟難以增長， 投資對經濟增長的貢獻率下降，

結果反而顯出“消費主導”。 “雙11”等中國消費看起來火爆， 但包括實體店在內的社會消費品零售總額2017年11月實際僅增長8.8%。 相對於2012年增長12%， 減速傾向顯而易見。 一個原因是中產階層的收入增長乏力。

觀察家庭可支配收入的平均值， 2017年1-9月比上一年同期增長9.1%。 增幅超過2015、2016年， 但這裡存在統計上的“陷阱”。 如果不看平均值， 而是觀察中間值， 則增幅僅為7.4%， 持續減速。 2014、2015年中間值增幅超過平均值， 但2016年平均值反超中間值， 2017年進一步拉開差距。 這意味著什麼呢？

中間值指的是將100個人按收入高低排列時的第50個人。 相當於中產階層。 在財富集中的中國， 收入的平均值沒有意義。 假設99人的收入全部為100萬日元， 然後再加上1個收入1億日元的人。

平均收入將從100萬日元猛增至199萬日元， 但中間值仍然是100萬日元。 雖然並非如此極端， 但2016年出現通過大城市的房地產泡沫而輕易發財的富豪， 推高了平均值， 另一方面， 中間值則增長乏力。 富有者逐漸變得更富， 與中產階層的收入差隨之擴大。 從國家統計局發佈的“基尼係數”來看， 截至2015年連續7年縮小的貧富差距在2016年反而出現擴大。

日趨火爆的消費只是富裕階層的消費。 高檔白酒——茅臺(600519,股吧)酒因銷售強勁而迎來股價暴漲， 但普通白酒並不暢銷；老百姓(603883,股吧)作為食物的速食麵連續3年低於上年；啤酒市場連續3年萎縮， 但海外的“PremiumBeer（頂級啤酒）”非常暢銷， 這些都是證明中國貧富差距再次開始擴大的趨勢。

兩孩政策生未能扭轉生育率下降

英國《金融時報》報導說，出生人口同比下降似乎表明，放寬獨生子女政策未能扭轉生育率下降。經濟學家警告，中國面對人口迅速老齡化和勞動力短缺。

中國國家統計局1月18日表示，2017年中國出生人口1723萬人，比上年的1786萬人有所下降。中國的年度出生人數出現自政府放寬獨生子女政策以來的首次下降，似乎表明這一改革未能扭轉生育率的下降。經濟學家們警告稱，這對中國的發展是一個長期威脅。

允許所有夫婦生育兩個孩子的政策在2016年生效，導致該年出生人數比2015年增加130萬人。分析人士稱，2016年出生人數的上升很可能是一次性的，因為等待生育第二胎的夫婦在政策改變後馬上利用了該政策。“有一部分人利用了禁令解除，但大多數中國人——甚至在農村也是如此——都擔心如何支付教育費用……很難鼓勵人們生更多孩子，”哈佛大學社會學教授懷默霆（Martin King Whyte）表示。

經濟學家警告，中國的出生率下降正在導致人口迅速老齡化和勞動力短缺。這給社會服務帶來了更大的負擔，而與此同時中國的人均收入仍低於發達國家水準，後者竭力應對生育率下降已有幾十年之久。“中國正在經歷以更發達國家為主的其他一些國家早就遇到的問題。”懷默霆補充說。

到本世紀中葉前後，預計中國三分之一的人口年齡將在60歲以上。北京方面預計，中國人口將在2030年左右達到14億的頂峰，然後逐年下降。

態度的轉變，比如更加重視投資于孩子的教育，正在降低中國的生育率。一些人口結構專家稱，這些趨勢即使在1979年實行獨生子女政策之前就顯而易見，這意味著人口結構的變化無論如何都會發生。牛津大學的人口結構問題專家斯圖爾特· 吉特爾-巴斯滕（Stuart Gietel-Basten）表示：“成家和生孩子在中國是非常艱辛的事情……結婚年齡終於逐漸推遲了，這也會壓低生育率。”

為了應對出生率下降，中國一些評論人士呼籲出臺減稅和補貼措施，以鼓勵夫妻生育更多孩子。實行兩孩政策對中國城市居民的影響要大於對農村居民的影響，主要原因是當初獨生子女政策在城市以外的執行力度較低。但中國城市居民傾向于少生，部分原因是他們認為撫養孩子的成本太高，而且城市裡的女性受教育程度較高。“政策變化對城市夫婦的影響超出比例，而這些人無論如何都喜歡少生，”吉特爾-巴斯滕補充道。

英國《金融時報》報導說，出生人口同比下降似乎表明，放寬獨生子女政策未能扭轉生育率下降。經濟學家警告，中國面對人口迅速老齡化和勞動力短缺。

中國國家統計局1月18日表示，2017年中國出生人口1723萬人，比上年的1786萬人有所下降。中國的年度出生人數出現自政府放寬獨生子女政策以來的首次下降，似乎表明這一改革未能扭轉生育率的下降。經濟學家們警告稱，這對中國的發展是一個長期威脅。

允許所有夫婦生育兩個孩子的政策在2016年生效，導致該年出生人數比2015年增加130萬人。分析人士稱，2016年出生人數的上升很可能是一次性的，因為等待生育第二胎的夫婦在政策改變後馬上利用了該政策。“有一部分人利用了禁令解除，但大多數中國人——甚至在農村也是如此——都擔心如何支付教育費用……很難鼓勵人們生更多孩子，”哈佛大學社會學教授懷默霆（Martin King Whyte）表示。

經濟學家警告，中國的出生率下降正在導致人口迅速老齡化和勞動力短缺。這給社會服務帶來了更大的負擔，而與此同時中國的人均收入仍低於發達國家水準，後者竭力應對生育率下降已有幾十年之久。“中國正在經歷以更發達國家為主的其他一些國家早就遇到的問題。”懷默霆補充說。

到本世紀中葉前後，預計中國三分之一的人口年齡將在60歲以上。北京方面預計，中國人口將在2030年左右達到14億的頂峰，然後逐年下降。

態度的轉變，比如更加重視投資于孩子的教育，正在降低中國的生育率。一些人口結構專家稱，這些趨勢即使在1979年實行獨生子女政策之前就顯而易見，這意味著人口結構的變化無論如何都會發生。牛津大學的人口結構問題專家斯圖爾特· 吉特爾-巴斯滕（Stuart Gietel-Basten）表示：“成家和生孩子在中國是非常艱辛的事情……結婚年齡終於逐漸推遲了，這也會壓低生育率。”

為了應對出生率下降，中國一些評論人士呼籲出臺減稅和補貼措施，以鼓勵夫妻生育更多孩子。實行兩孩政策對中國城市居民的影響要大於對農村居民的影響，主要原因是當初獨生子女政策在城市以外的執行力度較低。但中國城市居民傾向于少生，部分原因是他們認為撫養孩子的成本太高，而且城市裡的女性受教育程度較高。“政策變化對城市夫婦的影響超出比例，而這些人無論如何都喜歡少生，”吉特爾-巴斯滕補充道。