法制晚報2018-01-2415:09:04
【案情簡介】
【律師分析】
李松律師分析認為，
根據我國《合同法》的規定，
合同法調整的是平等民事主體之間的財產關係和人身關係，
合同的成立需要民事主體之間意思一致，
達成合意。
同時我國《合同法》第九條規定，
當事人訂立合同，
應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。
也就是說只有具有民事權利能力和民事行為能力的當事人才能訂立合同，
否則合同根本就不存在訂立的基礎。
而什麼是民事權利能力和民事行為能力，
我國《民法總則》第十三條規定：“自然人從出生起到死亡時止，
具有民事權利能力，
依法享有民事權利，
承擔民事義務。
”也就是說，
自然人具有民事權利能力的前提，
就是她活著，
一個已經去世的人，
自然也就不享有民事權利能力及民事行為能力，
自然也就不能訂立合同。
房屋買賣合同是劉老太和張大寶的簽名，
合同約束的是劉老太和張大寶，
這也才為王大麗冒充劉老太辦理房屋過戶埋下了伏筆。
而劉老太本身已故，
自然不能訂立房屋買賣合同，
合同根本不能成立，
不成立的合同自然也就談不上合同效力的問題，
張大寶不能依據一份並不存在的合同作為取得房屋產權的依據。
至於張大寶是否能以我國《物權法》第106條規定的善意取得制度獲得房子的所有權，
李律師認為不行，
因為善意取得制度適用的前提是第三人是善意的，
而張大寶作為劉晨發小，
對劉老太去世的事實是知情的，
且房子的成交價也是遠低於市價的，
張大寶並不是一個善意的第三人，
另外因合同不成立，
也不應適用善意取得制度。
劉星可訴至法院，
要求確認劉老太與張大寶買賣合同關係不成立，
從而要回房子。
【律師提醒】
李松律師提醒大家，
天網恢恢疏而不漏，
運用各種辦法規避法律，
但法律終歸會帶來公平公正，
同時遇到糾紛，
及時尋求法律幫助，
非常重要。
