2017年過去了， 你有沒有為買房操碎了心
買房難， 難， 難， 但你依然風雨無阻地奔走在買房的路上， 為你點贊。
與此同時， 和利時地產機構，
先來看看全國樓市及洛陽樓市的年度關鍵字：
全國樓市關鍵字：
“房子是用來住的， 不是用來炒的”、樓市四限時代“限購、限貸、限價、限售”、“租售同權”之“租購並舉”“共有產權房”。
洛陽樓市關鍵字：
地鐵、自貿區、供不應求、“政策年”。
2017年洛陽樓市整體表現：
數據來源於：和利時統計房管局相關資料
2017年全年度洛陽商品房總體供應414.85萬平方米， 2016年全年度總體供應446.63萬方， 同比減少7.66%， 2017年全年度商品房銷售總體面積467.27萬平方米， 2016年全年度總體銷售686.97萬方， 同比減少47.02%， 2017年度商品房銷售均價5955元/平方米， 2016年總體銷售均價為5018元/平方米， 同比增加15.73%。
從以上資料可以看出， 2017年度總體供應同比有所減少， 而總體銷售確實大幅下降， 2016年全年銷量都屬於高位走勢， 但價格無明顯波動， 整體居於平穩， 2017年全年雖整體銷量無大的起伏， 但價位上浮明顯， 整體波動較大。
從2015年至2017年， 洛陽樓市整體供銷大致分為三種情況：2015年供大於求（庫存量為76.56萬方）；2016年為供需平衡；2017年為供不應求。 2015年上半年各大開發商入市節奏較緩慢， 減少了產品的供應量， 而進入下半場， 由於國家對於房地產的各項利好政策，
2017年伊始，市場整體就出現供不應求的局面，特別是上半年，各大在售項目可謂是“門可羅雀”，整體存量很快被搶購一空，使得2017年上半年出現無房可售的局面，市場整體供不應求，房價也是出現不斷的上漲趨勢，一度呈現高位走勢，充分體現了“物以稀為貴”。在經歷了半年之久的樓市搶房潮之後，從6月份開始，政府出臺了嚴厲的限價政策，以及銀行利率也不斷上調，還有對各大在售樓盤進行嚴格監管，出臺各項監管措施，嚴厲打擊違規售房行為，使得高調了半年的樓市迅速陷入“沉寂”。縱觀整個2017年樓市出現的“兩極分化”現象，主要原因是：
1、市場整體前期土地儲備不足及2016年強烈去庫存致使上半年整體供不應求；
2、政府嚴厲限價政策及銀行利率不斷上調，使得市場回歸平穩；
3、投機性需求被擠壓，市場整體歸為剛需；
4、上半年樓市火爆使得需求量被一定量的透支。
但進入10月份之後，市場整體供應開始大幅增加，特別是土地方面，各大房企開始紛紛拿地，政府也開始一定的放量；銷量方面也因香榭裡蘭溪11月份的開盤盛況，使得市場整體在這個寒冷的冬季有了小幅的回暖之勢；整體房價也是隨著主城區周邊區域銷量的遞增，使得整體房價有小幅上漲趨勢。
洛陽房地產整體供應情況
從2017年全年度供應資料可以可以看出，2017年全年度整體供應面積414.85萬方，同比2016年（總體供應446.63萬方）減少7.66%，2017年全年度總體供應套數38749套，同比2016年（總體供應41964套）減少8.3%；其中2017年全年度住宅總體供應面積300.03萬方，同比2016年（住宅供應337.39萬方）減少12.45%，2017年全年度非住宅供應面積114.82萬方，同比2016年（108.64萬方）增加5.38%。
從2017年全年度洛陽總體供應資料來看，同比2016年總體有所下降，其中住宅供應方面下降明顯，而非住宅卻有所增加。但不論資料方面有何走勢，2017年實際市場的供應都是呈低位運行的，且2017年整個上半年一度出現供不應求的局面。雖2016年政府並沒有進行大幅的供應，但因前期庫存量較高，因此市場還處於較為平穩的發展態勢。
但縱觀近幾年市場整體的供應量，政府一直有所調控，沒有大規模的進行放量。且經過長期的需求去化（特別是經過2016年政府政策扶持，強烈去庫存），使得供需有所失衡，2017年整個有半年時間都處於供不應求的局面。因此政府從10月份開始加大對土地方面進行的供應，且11月份也出現了土地供應的一個爆發期。雖政府對市場有所放量，但整個供應端還是處於低位走勢，並沒有使市場供不應求的局面有所緩解，且2018年雖會有新品入市，但多為高端改善型產品，對剛需市場不會有大的改善。
2017年洛陽各區域備案成交情況
注:以上為房管局當月實際備案資料，因政策及個別樓盤自身原因，實際成交與備案資料會有一定出入
從各區域房管局備案資料來看，洛龍區居於首位，高新區其次，瀍河區第三。洛龍區全年備案42.55萬方，高新區全年備案37.65萬方，瀍河區全年備案31.55萬方，而經開區從備案資料上來看，居於最後，整體備案14.31萬方。
從2017年全年備案資料來看，全年住宅共備案207.74萬方，與上面全年銷售資料（406.06萬方）還是有很大的出入，主要是因限價調控政策使得高於基準價的房源無法備案，以及各方面眾所周知的原因，使得備案資料與市場銷售資料有嚴重出入。
從統計資料來看，商業產品總體備案11.68萬方，資料方面雖有出入，但依然可為市場分析做參考。由此可看出，商業產品還是屬於高風險物業的存在，一直以來都較難去化，尤其是近幾年，隨著商業產品類型的多樣化，多數開發商也採取以租代售及自持的經營模式，因此造成商業產品銷售方面的數位窘境。
2017年度洛陽房地產價格概況分析1、2017年1-12月整體價格走勢
2017年全年度洛陽樓市整體均價為5955元/㎡，同比2016年（5018元/㎡）增加15.73%，其中住宅均價5787元/㎡，同比2016年（4931元/㎡）增加14.79%，非住宅均價7023元/㎡，同比2016年（6191元/㎡）增加11.85%。
從2017年度價格走勢來看，整體價格一直處於上升趨勢，特別是住宅價格同比有明顯上漲。由此可見，2017年度洛陽樓市整體出現的供不應求局面使得價格大幅上漲，雖資料價格與市場實際價格有明顯出入，但同比來看，還是有一定的參考價值。價格漲幅最快的為上半年，在售樓盤因庫存告急，使得“物以稀為貴”，造成價格出現大幅攀升。從市場走勢來看，進入下半年整體價格有些許回落，主要是因核心城區高價樓盤均無房可售，整體成交量轉移至主城區周邊區域，這些區域的整體價位與主城區相較有一定差距，因此使得整體均價有走低趨勢。
今年以來，洛陽樓市最顯著的變化就是房價，而漲幅最明顯的就是洛龍區，僅僅三個月時間就從以往四位數的5字頭漲至8字頭9字頭，甚至到五位數，可謂是成倍增長。房價之所以瘋漲，最主要的原因也是因整體無房可售，因此“物以稀為貴”造成整體的量價齊升，整體價格階梯式的上漲就持續了將近半年之久。因此政府在6月份開始，出臺了嚴厲的限價調控政策，銀行方面也對利率進行了上調。自調控政策以來，樓市明顯出現了質的變化，尤其是進入7月份往後，整個市場就開始歸於理性，房價方面也基本回歸一個平穩的發展態勢。
盤點2017，四個方面影響房地產市場走勢：第一，調控收緊但不同地區出現了不同的房產銷售熱點。例如一些大型開發公司多個項目開盤售罄，南京十盤連開、武漢頻頻清盤等，代表了2017年熱點城市市場火爆的一種現象，說明消費者對後市比較看好。第二，各路房企拿地熱情依然不減。今年一、二線城市調控嚴厲，但各大房企拿地熱情不減，2017年全國土地收益又創歷史新高，洛陽也是一地難求，各路房企對後續市場很有信心。第三，國家政策方面沒有鬆動。不管是限購、限貸、限價還是限售，都沒有任何鬆動的跡象。第四，金融政策慢慢趨緊。各地都出現按揭放款利率上浮，或是取消首套房貸款優惠折扣的現象。
2017年政策和市場的變化，決定了2018年的形勢。2018年中國經濟依然走追求高品質發展的路徑，經濟增速將維持目前低速。在貨幣政策的選擇上，“穩中偏緊”是堅持的重要原則，“去杠杆、去通道、禁資金池”等動作將加快落實。另外，行業制度在加快住房改革和長效機制建設方面，十九大之後已經定調，各項措施將加快落實。
第一，房地產稅加速出臺。房地產稅作為長效機制的重要“構件”，2018年有可能將房產稅納入立法議程、明確落地時間。第二，加快建設租賃市場。2018年租賃房建設會在更多城市鋪開，也會採取更多的供地模式保證市場良好運行。第三，控制房價絕不動搖，調控政策仍繼續，明年市場的成交量可能會比今年要降低。將堅持“房住不炒、分類調控、因城施策”的政策基調。加強供求關係的把控，並不僅僅是為了控制大漲，也是為了保證不會出現大跌，要守住不發生系統性金融風險的底線。傳統的靠銀根放鬆、投資拉動經濟發展告一段落，房地產新的發展模式已經確定下來，因此對於行業和企業來講應該儘快適應新的行業環境，確定新的發展戰略並加以實施。
供應層面：201年洛陽市場整體呈現低位元運行狀態，上面年整體呈現供不應狀態，進入下半年，市場迅速由“求大於供”向“供求平衡”轉變。17年銷售的火熱局面使得開發企業資金充足，土地購置意向愈發強烈，但土地市場供應放緩，使得市場周轉減慢，雖有一定的市場放量，但未來市場投放多為高端改善型產品，對剛需市場不會有大的改善。
和利時地產機構市場部
2018年1月16日
2017年伊始，市場整體就出現供不應求的局面，特別是上半年，各大在售項目可謂是“門可羅雀”，整體存量很快被搶購一空，使得2017年上半年出現無房可售的局面，市場整體供不應求，房價也是出現不斷的上漲趨勢，一度呈現高位走勢，充分體現了“物以稀為貴”。在經歷了半年之久的樓市搶房潮之後，從6月份開始，政府出臺了嚴厲的限價政策，以及銀行利率也不斷上調，還有對各大在售樓盤進行嚴格監管，出臺各項監管措施，嚴厲打擊違規售房行為，使得高調了半年的樓市迅速陷入“沉寂”。縱觀整個2017年樓市出現的“兩極分化”現象，主要原因是：
1、市場整體前期土地儲備不足及2016年強烈去庫存致使上半年整體供不應求；
2、政府嚴厲限價政策及銀行利率不斷上調，使得市場回歸平穩；
3、投機性需求被擠壓，市場整體歸為剛需；
4、上半年樓市火爆使得需求量被一定量的透支。
但進入10月份之後，市場整體供應開始大幅增加，特別是土地方面，各大房企開始紛紛拿地，政府也開始一定的放量；銷量方面也因香榭裡蘭溪11月份的開盤盛況，使得市場整體在這個寒冷的冬季有了小幅的回暖之勢；整體房價也是隨著主城區周邊區域銷量的遞增，使得整體房價有小幅上漲趨勢。
洛陽房地產整體供應情況
從2017年全年度供應資料可以可以看出，2017年全年度整體供應面積414.85萬方，同比2016年（總體供應446.63萬方）減少7.66%，2017年全年度總體供應套數38749套，同比2016年（總體供應41964套）減少8.3%；其中2017年全年度住宅總體供應面積300.03萬方，同比2016年（住宅供應337.39萬方）減少12.45%，2017年全年度非住宅供應面積114.82萬方，同比2016年（108.64萬方）增加5.38%。
從2017年全年度洛陽總體供應資料來看，同比2016年總體有所下降，其中住宅供應方面下降明顯，而非住宅卻有所增加。但不論資料方面有何走勢，2017年實際市場的供應都是呈低位運行的，且2017年整個上半年一度出現供不應求的局面。雖2016年政府並沒有進行大幅的供應，但因前期庫存量較高，因此市場還處於較為平穩的發展態勢。
但縱觀近幾年市場整體的供應量，政府一直有所調控，沒有大規模的進行放量。且經過長期的需求去化（特別是經過2016年政府政策扶持，強烈去庫存），使得供需有所失衡，2017年整個有半年時間都處於供不應求的局面。因此政府從10月份開始加大對土地方面進行的供應，且11月份也出現了土地供應的一個爆發期。雖政府對市場有所放量，但整個供應端還是處於低位走勢，並沒有使市場供不應求的局面有所緩解，且2018年雖會有新品入市，但多為高端改善型產品，對剛需市場不會有大的改善。
2017年洛陽各區域備案成交情況
注:以上為房管局當月實際備案資料，因政策及個別樓盤自身原因，實際成交與備案資料會有一定出入
從各區域房管局備案資料來看，洛龍區居於首位，高新區其次，瀍河區第三。洛龍區全年備案42.55萬方，高新區全年備案37.65萬方，瀍河區全年備案31.55萬方，而經開區從備案資料上來看，居於最後，整體備案14.31萬方。
從2017年全年備案資料來看，全年住宅共備案207.74萬方，與上面全年銷售資料（406.06萬方）還是有很大的出入，主要是因限價調控政策使得高於基準價的房源無法備案，以及各方面眾所周知的原因，使得備案資料與市場銷售資料有嚴重出入。
從統計資料來看，商業產品總體備案11.68萬方，資料方面雖有出入，但依然可為市場分析做參考。由此可看出，商業產品還是屬於高風險物業的存在，一直以來都較難去化，尤其是近幾年，隨著商業產品類型的多樣化，多數開發商也採取以租代售及自持的經營模式，因此造成商業產品銷售方面的數位窘境。
2017年度洛陽房地產價格概況分析1、2017年1-12月整體價格走勢
2017年全年度洛陽樓市整體均價為5955元/㎡，同比2016年（5018元/㎡）增加15.73%，其中住宅均價5787元/㎡，同比2016年（4931元/㎡）增加14.79%，非住宅均價7023元/㎡，同比2016年（6191元/㎡）增加11.85%。
從2017年度價格走勢來看，整體價格一直處於上升趨勢，特別是住宅價格同比有明顯上漲。由此可見，2017年度洛陽樓市整體出現的供不應求局面使得價格大幅上漲，雖資料價格與市場實際價格有明顯出入，但同比來看，還是有一定的參考價值。價格漲幅最快的為上半年，在售樓盤因庫存告急，使得“物以稀為貴”，造成價格出現大幅攀升。從市場走勢來看，進入下半年整體價格有些許回落，主要是因核心城區高價樓盤均無房可售，整體成交量轉移至主城區周邊區域，這些區域的整體價位與主城區相較有一定差距，因此使得整體均價有走低趨勢。
今年以來，洛陽樓市最顯著的變化就是房價，而漲幅最明顯的就是洛龍區，僅僅三個月時間就從以往四位數的5字頭漲至8字頭9字頭，甚至到五位數，可謂是成倍增長。房價之所以瘋漲，最主要的原因也是因整體無房可售，因此“物以稀為貴”造成整體的量價齊升，整體價格階梯式的上漲就持續了將近半年之久。因此政府在6月份開始，出臺了嚴厲的限價調控政策，銀行方面也對利率進行了上調。自調控政策以來，樓市明顯出現了質的變化，尤其是進入7月份往後，整個市場就開始歸於理性，房價方面也基本回歸一個平穩的發展態勢。
盤點2017，四個方面影響房地產市場走勢：第一，調控收緊但不同地區出現了不同的房產銷售熱點。例如一些大型開發公司多個項目開盤售罄，南京十盤連開、武漢頻頻清盤等，代表了2017年熱點城市市場火爆的一種現象，說明消費者對後市比較看好。第二，各路房企拿地熱情依然不減。今年一、二線城市調控嚴厲，但各大房企拿地熱情不減，2017年全國土地收益又創歷史新高，洛陽也是一地難求，各路房企對後續市場很有信心。第三，國家政策方面沒有鬆動。不管是限購、限貸、限價還是限售，都沒有任何鬆動的跡象。第四，金融政策慢慢趨緊。各地都出現按揭放款利率上浮，或是取消首套房貸款優惠折扣的現象。
2017年政策和市場的變化，決定了2018年的形勢。2018年中國經濟依然走追求高品質發展的路徑，經濟增速將維持目前低速。在貨幣政策的選擇上，“穩中偏緊”是堅持的重要原則，“去杠杆、去通道、禁資金池”等動作將加快落實。另外，行業制度在加快住房改革和長效機制建設方面，十九大之後已經定調，各項措施將加快落實。
第一，房地產稅加速出臺。房地產稅作為長效機制的重要“構件”，2018年有可能將房產稅納入立法議程、明確落地時間。第二，加快建設租賃市場。2018年租賃房建設會在更多城市鋪開，也會採取更多的供地模式保證市場良好運行。第三，控制房價絕不動搖，調控政策仍繼續，明年市場的成交量可能會比今年要降低。將堅持“房住不炒、分類調控、因城施策”的政策基調。加強供求關係的把控，並不僅僅是為了控制大漲，也是為了保證不會出現大跌，要守住不發生系統性金融風險的底線。傳統的靠銀根放鬆、投資拉動經濟發展告一段落，房地產新的發展模式已經確定下來，因此對於行業和企業來講應該儘快適應新的行業環境，確定新的發展戰略並加以實施。
供應層面：201年洛陽市場整體呈現低位元運行狀態，上面年整體呈現供不應狀態，進入下半年，市場迅速由“求大於供”向“供求平衡”轉變。17年銷售的火熱局面使得開發企業資金充足，土地購置意向愈發強烈，但土地市場供應放緩，使得市場周轉減慢，雖有一定的市場放量，但未來市場投放多為高端改善型產品，對剛需市場不會有大的改善。
和利時地產機構市場部
2018年1月16日