村委會能否將其所有的集體土地出租給他人？未經村民會議討論決定租賃合同是否有效？最高法院認為， 該等事宜涉及全體村民利益的重大問題， 應當經村民會議討論決定， 未經村民會議討論決定的租賃合同無效。 但是實踐中關於該問題的裁判觀點並不統一。
村委會未經村民會議討論決定即將其所有的集體土地出租給他人， 違反了《中華人民共和國村民委員會組織法》的規定， 應當認定無效。
案情簡介一、文柏池與久裕村聯合社簽訂《合同書》等合同， 約定久裕村聯合社將其所有的總面積為250000平方米農用地有償出租給裕豐公司興辦工廠、宿舍和綜合性建設。
二、文柏池向廣州中院提起訴訟， 請求：久裕村委會、久裕村聯合社支付文柏池補償款1193萬元。 廣州中院認為， 案涉合同未經村民會議討論決定， 是無效合同;文柏池在整個投資過程中取回的款項已超出其投資款，
三、文柏池不服， 上訴至廣東高院， 主張《中華人民共和國村民委員會組織法》中關於民主決定程式的規定， 屬於管理性規定而非效力性規定。 廣東高院判決：駁回上訴， 維持原判。
四、文柏池仍不服， 向最高法院申請再審。 最高法院裁定：駁回文柏池的再審申請。
法院認定案涉合同無效的原因在於， 久裕村聯合社將該社所有的案涉土地出租， 涉及全體村民利益的重大問題， 根據《中華人民共和國村民委員會組織法》(1988年通過版， 已失效)第十一條關於“涉及全村村民利益的問題， 村民委員會必須提請村民會議討論決定”的規定， 該事宜應當經村民會議討論決定。 然而案涉合同的簽訂均未經村民會議討論決定， 違反了上述規定， 故應當認定無效。
實務經驗總結
一、當事人欲與村委會簽訂租賃合同租賃集體土地時，
二、租賃集體土地用於非農建設的， 租賃合同無效， 請參閱公眾號民商事裁判規則2017年9月30日推送的文章：《最高法院:能否出租集體土地用於非農建設》。
《中華人民共和國村民委員會組織法》(1987年通過版， 已失效)
第十一條 村民委員會向村民會議負責並報告工作。
村民會議由村民委員會召集和主持。 有五分之一以上的村民提議， 應當召集村民會議。 涉及全村村民利益的問題， 村民委員會必須提請村民會議討論決定。
村民會議有權撤換和補選村民委員會的成員。
新法：《中華人民共和國村民委員會組織法》(2010年修訂版)
第二十四條 涉及村民利益的下列事項， 經村民會議討論決定方可辦理：
(一)本村享受誤工補貼的人員及補貼標準;
(二)從村集體經濟所得收益的使用;
(三)本村公益事業的興辦和籌資籌勞方案及建設承包方案;
(四)土地承包經營方案;
(五)村集體經濟專案的立項、承包方案;
(六)宅基地的使用方案;
(七)征地補償費的使用、分配方案;
(八)以借貸、租賃或者其他方式處分村集體財產;
(九)村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項。
村民會議可以授權村民代表會議討論決定前款規定的事項。
法律對討論決定村集體經濟組織財產和成員權益的事項另有規定的，依照其規定。
以下為該案在法院審理階段，判決書中“本院認為”就該問題的論述：
久裕村聯合社與“香港裕豐發展公司”等簽訂《租用土地使用合同書》，將久裕村聯合社的案涉土地有償出租給“香港裕豐發展公司”興辦工廠、宿舍和綜合性建設，並對租用土地地點、租用土地年限、租用土地價格及租金管理，以及租用土地用途等均做了明確的約定;文柏池主張該合同不是土地租賃協議，而是一份土地使用權租賃的前期協議，是對擬租賃土地的前期開發協議。原判決以久裕村聯合社將該社所有的案涉土地出租是涉及全體村民利益的重大問題為由，認定無論《租用土地使用合同書》性質如何，均應經村民會議討論決定；同時，因《協定一》和《協定二》是雙方當事人對案涉土地的處理問題簽訂的補充協定，均涉及久裕村全體村民的重大利益問題，亦認定應經村民會議討論決定。原判決以《租用土地使用合同書》、《協定一》、《協定二》的簽訂均未經村民會議討論決定，違反了《中華人民共和國村民委員會組織法》的規定為由，認定上述協議無效，於法有據。因此，文柏池關於原判決適用法律確有錯誤的再審申請理由，本院亦不予支持。
來源 | 民商事裁判規則
作者 | 唐青林 李舒 楊巍
(四)土地承包經營方案;
(五)村集體經濟專案的立項、承包方案;
(六)宅基地的使用方案;
(七)征地補償費的使用、分配方案;
(八)以借貸、租賃或者其他方式處分村集體財產;
(九)村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項。
村民會議可以授權村民代表會議討論決定前款規定的事項。
法律對討論決定村集體經濟組織財產和成員權益的事項另有規定的，依照其規定。
以下為該案在法院審理階段，判決書中“本院認為”就該問題的論述：
久裕村聯合社與“香港裕豐發展公司”等簽訂《租用土地使用合同書》，將久裕村聯合社的案涉土地有償出租給“香港裕豐發展公司”興辦工廠、宿舍和綜合性建設，並對租用土地地點、租用土地年限、租用土地價格及租金管理，以及租用土地用途等均做了明確的約定;文柏池主張該合同不是土地租賃協議，而是一份土地使用權租賃的前期協議，是對擬租賃土地的前期開發協議。原判決以久裕村聯合社將該社所有的案涉土地出租是涉及全體村民利益的重大問題為由，認定無論《租用土地使用合同書》性質如何，均應經村民會議討論決定；同時，因《協定一》和《協定二》是雙方當事人對案涉土地的處理問題簽訂的補充協定，均涉及久裕村全體村民的重大利益問題，亦認定應經村民會議討論決定。原判決以《租用土地使用合同書》、《協定一》、《協定二》的簽訂均未經村民會議討論決定，違反了《中華人民共和國村民委員會組織法》的規定為由，認定上述協議無效，於法有據。因此，文柏池關於原判決適用法律確有錯誤的再審申請理由，本院亦不予支持。
來源 | 民商事裁判規則
作者 | 唐青林 李舒 楊巍