2017年， 成都樓市邁入限購、限貸、限價、限售、限商時代。 新房市場中心城區供需占比超八成， 二圈層已成為絕對主力。 受調控政策影響， 市場降溫明顯， 中心城區整體供需回落。
政策環境
● 全國：短期調控因城施策， 長效機制節奏加快
“ 房住不炒 ” 被寫進了十九大報告， 具有明確的政策導向意義， 各地限購限貸限售疊加土拍收緊， 供應結構優化， 調控效果逐步顯現。 同時短期調控與長效機制的銜接更為緊密， 年末中央經濟工作會議明確要求加快建立多主體供應、多管道保障、租購並舉的住房制度。
▲ 圖：長效機制節奏加快， 重點突破
▲ 圖：短期調控因城施策， 供需兩端發力控房價
● 成都：樓市全方位調控， 開啟 “ 五限時代 ” ， 土拍持續升級
—— 五限：限購、限貸、限價、限售、限商
▲ 圖：成都2017年政策匯總
房地產市場
● 商品住宅市場
① 區域分佈：供需主要集中於中心城區， 二圈層為絕對主力
2017年7月， 成都打破圈層結構， 將中心城區範圍擴大至原一二圈層的11個行政區加高新區、天府新區， 形成“中心城區+郊區新城”的空間層次。 從歷年商品住宅歷年供需情況來看， 仍主要集中在傳統觀念的一、二圈層， 即“11+2中心城區範圍”。 2017年成都市中心城區的供需占比均超八成， 二圈層為絕對主力。
▲ 成都市近年成交面積各圈層占比
▲ 成都市近年供應面積各圈層占比
▲ 成都市主要供需集中區域（“11+2”中心城區將作為報告重點分析區域）
● 中心城區商品住宅市場
① 供應面積下降超三成
受政策影響， 中心城區2017年全年供應商品住宅1463.1萬㎡， 同比下降33.1%。
▲ 2010-2017年中心城區和近郊商品住宅供應面積及同比增長率
② 市場降溫明顯， 成交面積同比下降四分之一
受調控政策影響，2017年成都市中心城區成交量大幅下降。中心城區全年成交達2144.02萬㎡，同比下降25.4%。
▲ 2012-2017年中心城區商品住宅成交面積及同比增長率
③ 高新、天府新區成交量跌幅超六成，僅郫都、青白江、武侯同比增長
2017年中心城區各區成交面積普遍下降，高新區、天府新區降幅超60%，僅武侯區、郫都區、青白江區同比增長。
成交量最大的是龍泉驛區（335萬㎡），同比減少3.7%。增幅最高的是青白江區（85萬㎡），同比增長46.2%；降幅最大的是天府新區（119萬㎡），同比減少61.6%。
▲ 2016-2017年各區商品住宅成交面積及同比增長率
④ 隨政策收緊，年內成交面積持續走低，“金九銀十”表現慘澹
4月以來，受地方調控政策影響，商品住宅成交量開始出現下降；下半年，限購限貸限售限價多重調控政策加碼，中心城區成交量進一步回落，至年末略有回升。中心城區城區月均成交量178.7萬㎡，4月達到峰值235.1萬㎡。
▲ 2016-2017年中心城區各月商品住宅成交面積走勢
⑤ 年內區域熱度變化明顯，雙流、成華有所降溫
從年內各區成交量的變化來看，一圈層成華區及錦江區出現一定程度的降溫，其餘各區的成交表現則較為穩定。二圈層龍泉驛區、郫都區、溫江區成交變化較為穩定，新都區、天府新區及青白江區在年末成交量有所上漲，而雙流區在上半年成交量較為穩定的情況下，下半年出現了較明顯的下滑。
▲ 2017年一圈層各區商品住宅市場年內成交變化（萬㎡）
▲ 2017年二圈層各區商品住宅市場年內成交變化（萬㎡）
⑥ 改善需求持續發力，90-110㎡產品占比首次超越70-90㎡產品
從成交面積段分佈來看，90-110㎡戶型成為成交新主力，90㎡以下戶型占比繼續縮小趨勢，110㎡以上戶型占比上升明顯，市場改善需求持續發力。
▲ 2016-2017年中心城區成交面積段分佈對比
⑦ 受供應影響，庫存持續減少，中心城區出清週期縮短至8個月內
截至12月，中心城區商品住宅庫存面積1294.6萬㎡，出清週期降至7.90個月。從區域上來看，天府新區商品住宅庫存面積與出清週期均為最高，庫存面積為212.2萬㎡，占比16.4%。各區域出清週期均普遍低於12個月。
▲ 2017年商品住宅庫存面積及去化週期
▲ 2017年底中心城區各區庫存與出清週期
2017年成都市中心城區銷售面積前十項目：
大盤多集中於雙流、郫都、溫江、成華區域
2017年成都市中心城區銷售套數前十項目：
萬科第五城銷售套數領先
2017年成都市中心城區銷售金額前十項目：
萬科表現搶眼
● 中心城區商業市場
① 供應面積持續下降，2017年同比降幅超三成
2015年以來成都市中心城區商業供應持續下降，2017年全年商業供應面積為216.9萬平方米，同比下降31%，降幅較大。
▲ 2012-2017年中心城區商業供應面積及同比增長率
② 五年來首次出現成交面積同比上升，增幅達54.9%
2017年成都市中心城區商業市場成交面積為189.0萬平方米，同比增長54.9%。
▲ 2012-2017年中心城區商業成交面積及同比增長率
③ 龍泉驛、新都、武侯成交面積同比增長最為顯著
2017年中心城區各區商業成交均同比增長，其中，新都區交易量最大（28.8萬㎡），其次為高新區（27.4萬㎡）。同比增長最快的區域為龍泉驛區（102.7%），其次為武侯區（87.4%）。
▲ 2016-2017年各區商業成交面積及同比增長率
● 中心城區辦公市場
① 中心城區供應大幅上升，達2014年以來最高
2017年中心城區供應量達337.6萬平方米，同比增長63.7%。
▲ 2012-2017年中心城區辦公供應面積及同比增長率
② 成交面積同比上升超七成
中心城區辦公市場成交量持續上升，2017年成交量達345.5萬㎡，為2012年以來的最高值，同比上升72.7%。
▲ 2012-2017年中心城區辦公成交面積及同比增長率
③ 高新區為辦公市場成交最主力區域，金牛、成華及天府新區同比增幅顯著
中心城區辦公成交仍集中于高新區；錦江、成華、金牛和天府新區為今年熱點區域。中心城區辦公市場成交除溫江外均同比增長。其中，高新區交易量最大（101.8萬㎡），其次為金牛區（51.9%）。增速方面，金牛區同比增幅最高（223.9%），其次為成華區（185.5%）。
▲ 2016-2017年各區辦公成交面積及同比增長率
土地市場
● 供應：受土地政策影響，住宅供應量持續下降，商辦用地增加
2017年成都市中心城區住宅用地總計供應543.05萬㎡（建設用地面積），同比下降7.1%。2017年成都市中心城區商辦用地總計供應273.53萬㎡（建設用地面積），同比上升109.1%。
▲ 2012-2017年住宅用地、商辦用地供應面積（建設用地面積）及同比增長率
● 成交：住宅用地成交面積同比上升11%，商辦用地同比上升124.8%
2017年成都市中心城區住宅用地成交501.26萬㎡（建設用地面積），同比上升11.0%。2017年成都市中心城區商辦用地成交230.69萬㎡（建設用地面積），同比上升124.8%。
▲ 2012-2017年住宅用地、商辦用地成交面積（建設用地面積）及同比增長率
① 天府新區住宅用地成交量仍居首，龍泉驛、青白江成熱點
天府新區住宅用地成交面積78.1萬㎡，為中心城區最高，占中心城區成交總量的16%，但降幅較大，同比下降37.1%。中心城區中青白江和龍泉驛增長最快，同比增速分別達到571.7%和200.9%。
▲ 2017年住宅用地成交面積（建設用地面積）區域分佈及同比增長率
② 商辦用地成交集中於天府新區、青白江區和雙流區
中心城區商辦用地成交仍集中於天府新區，2017年成交量達85.9萬㎡，占中心城區總成交量的37%，同比增長達到212%。
此外，青白江區2017年成交量達51.9萬㎡，淨增48.3萬㎡，同比增長1358.4%，成交量和淨增量僅次於天府新區，成商辦用地新熱點。
▲ 2017年商辦用地成交面積（建設用地面積）區域分佈
③ 樓面價與溢價率：住宅用地樓面價增加，商辦用地溢價有限
住宅用地樓面地價7823元/㎡，溢價率48.34%。商辦用地樓面地價1941元/㎡，溢價率12.07%。
▲ 2012-2017年住宅用地、商辦用地成交價格及溢價率
● 出讓金：住宅用地出讓金翻倍，商辦用地出讓金增長
住宅用地成交價格上漲，達1032.4億元。商辦用地出讓面積與樓面價均有所增加，出讓金達到139.8億元。
▲ 2017年住宅用地、商辦用地出讓金及同比增長率
● 2017年中心城區成交總價前十地塊：中海成交總價排首位，天府新區為熱點地塊集中區域
2018年 展望
● 全國市場趨勢
① 經濟貨幣環境：2018年經濟運行良好，增速平穩放緩
央行在三季度貨幣政策報告中指出堅決落實好十九大精神和全國工作會議部署，關注點將更多集中於經濟結構的優化和品質效益的提高，宏觀政策保持連續性穩定性，貨幣政策將與宏觀審慎政策相互配合，為供給側結構性改革營造中性適度的貨幣金融環境。
展望2018年，經濟增長向好趨勢不變，就業情況保持良好，同時金融嚴監管、去杠杆政策延續，物價存一定上漲壓力，週邊貨幣環境變化對人民幣匯率的影響仍未消除，內外因素共同決定短期內貨幣政策不存在放鬆的基礎，而適度的中性調控更符合國內經濟結構調整的需要。
② 房地產政策：長效機制建設迎關鍵期，市場中長期運行環境逐步確立，短期調控不放鬆穩預期
未來樓市政策仍會延續“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的主線，堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，保持調控政策的連續性穩定性，把穩定房地產市場、化解泡沫風險作為重中之重，引導好市場預期。長效機制繼續深化促發展。
年末中央政治局會議分析研究2018年經濟工作指出，2018年要引導和穩定預期，加強和改善民生，要加快住房制度改革和長效機制建設。明年將是長效機制與短期調控結合的轉捩點，將進一步加快相關長效機制政策的落實和細化。
③ 房地產發展階段：經濟增速與人口紅利仍是我國優勢，房地產市場規模將維持相對高位
我國的經濟發展速度和人口數量紅利仍是優勢。一方面，與相應時期的發達經濟體相比，我國經濟增速突出，目前的經濟增速仍處高位。另一方面，我國人口數量紅利仍有一定釋放空間，品質紅利提升助力經濟結構優化。
與發達國家相比，我國的撫養比明顯較低，具備一定的人口紅利優勢。隨著我國樓市長效機制落地，住房保障等政策調控會更為長期化，租購並舉會成為新時代背景下的新格局，新房市場規模仍會處於相對高位。
④ 租賃市場：主要市場集中在重點城市群，核心城市中高端租賃發展空間大
隨著新型城鎮化的推進，大量農業人口轉移到中小城鎮中落戶定居，然而這些城鎮不能提供足夠的就業機會，更多的就業機會仍集中在特大城市及周邊的城市群內，未來仍將有大量人口向城市群內移動。若大城市及周邊城市群能夠提供相應的住房租賃保護機制及一定的教育、醫療配套，這些城市的住房租賃市場才能持續健康發展。
● 成都市場趨勢
① 房地產發展階段：人口紅利尚未完全釋放
成都市目前職場中堅層級年齡段人口增長快，人才政策實施後未來青年人口占比將提升，人口紅利明顯。從撫養人口占總人口比例看，成都為 28.7％，低於全國平均水準8個百分點，低於其他38個重點城市平均水準1個百分點，撫養老人小孩的壓力相對全國及其他城市來說較小。
人口年齡結構尚在較為年輕的階段，人口紅利還可繼續獲取，總體住房需求規模將上升，房地產市場的進一步發展具備支撐。
② 租賃市場：租賃市場迎來快速發展期
人才新政的實施帶來大量的人口流入，更多的人口將在市場釋放需求。而隨著房地產政策逐步收緊，租賃新政的逐步落地，成都市的租賃市場將迎來快速發展期。
③ 住宅市場：政策調控持續收緊，市場進一步回歸理性，整體趨勢“量跌價穩”
從2016年10月成都開始限購到2017年12月公佈搖號規則，成都市房地產調控政策體系已趨於完善。隨著2018年調控政策的持續發力，長效機制穩步推進，預計2018年商品住宅成交量將小幅下跌，價格或將保持平穩，整體趨勢“量跌價穩”。
- END -
美編：Amy
主編： Comet
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受調控政策影響，2017年成都市中心城區成交量大幅下降。中心城區全年成交達2144.02萬㎡，同比下降25.4%。
▲ 2012-2017年中心城區商品住宅成交面積及同比增長率
③ 高新、天府新區成交量跌幅超六成，僅郫都、青白江、武侯同比增長
2017年中心城區各區成交面積普遍下降，高新區、天府新區降幅超60%，僅武侯區、郫都區、青白江區同比增長。
成交量最大的是龍泉驛區（335萬㎡），同比減少3.7%。增幅最高的是青白江區（85萬㎡），同比增長46.2%；降幅最大的是天府新區（119萬㎡），同比減少61.6%。
▲ 2016-2017年各區商品住宅成交面積及同比增長率
④ 隨政策收緊，年內成交面積持續走低，“金九銀十”表現慘澹
4月以來，受地方調控政策影響，商品住宅成交量開始出現下降；下半年，限購限貸限售限價多重調控政策加碼，中心城區成交量進一步回落，至年末略有回升。中心城區城區月均成交量178.7萬㎡，4月達到峰值235.1萬㎡。
▲ 2016-2017年中心城區各月商品住宅成交面積走勢
⑤ 年內區域熱度變化明顯，雙流、成華有所降溫
從年內各區成交量的變化來看，一圈層成華區及錦江區出現一定程度的降溫，其餘各區的成交表現則較為穩定。二圈層龍泉驛區、郫都區、溫江區成交變化較為穩定，新都區、天府新區及青白江區在年末成交量有所上漲，而雙流區在上半年成交量較為穩定的情況下，下半年出現了較明顯的下滑。
▲ 2017年一圈層各區商品住宅市場年內成交變化（萬㎡）
▲ 2017年二圈層各區商品住宅市場年內成交變化（萬㎡）
⑥ 改善需求持續發力，90-110㎡產品占比首次超越70-90㎡產品
從成交面積段分佈來看，90-110㎡戶型成為成交新主力，90㎡以下戶型占比繼續縮小趨勢，110㎡以上戶型占比上升明顯，市場改善需求持續發力。
▲ 2016-2017年中心城區成交面積段分佈對比
⑦ 受供應影響，庫存持續減少，中心城區出清週期縮短至8個月內
截至12月，中心城區商品住宅庫存面積1294.6萬㎡，出清週期降至7.90個月。從區域上來看，天府新區商品住宅庫存面積與出清週期均為最高，庫存面積為212.2萬㎡，占比16.4%。各區域出清週期均普遍低於12個月。
▲ 2017年商品住宅庫存面積及去化週期
▲ 2017年底中心城區各區庫存與出清週期
2017年成都市中心城區銷售面積前十項目：
大盤多集中於雙流、郫都、溫江、成華區域
2017年成都市中心城區銷售套數前十項目：
萬科第五城銷售套數領先
2017年成都市中心城區銷售金額前十項目：
萬科表現搶眼
● 中心城區商業市場
① 供應面積持續下降，2017年同比降幅超三成
2015年以來成都市中心城區商業供應持續下降，2017年全年商業供應面積為216.9萬平方米，同比下降31%，降幅較大。
▲ 2012-2017年中心城區商業供應面積及同比增長率
② 五年來首次出現成交面積同比上升，增幅達54.9%
2017年成都市中心城區商業市場成交面積為189.0萬平方米，同比增長54.9%。
▲ 2012-2017年中心城區商業成交面積及同比增長率
③ 龍泉驛、新都、武侯成交面積同比增長最為顯著
2017年中心城區各區商業成交均同比增長，其中，新都區交易量最大（28.8萬㎡），其次為高新區（27.4萬㎡）。同比增長最快的區域為龍泉驛區（102.7%），其次為武侯區（87.4%）。
▲ 2016-2017年各區商業成交面積及同比增長率
● 中心城區辦公市場
① 中心城區供應大幅上升，達2014年以來最高
2017年中心城區供應量達337.6萬平方米，同比增長63.7%。
▲ 2012-2017年中心城區辦公供應面積及同比增長率
② 成交面積同比上升超七成
中心城區辦公市場成交量持續上升，2017年成交量達345.5萬㎡，為2012年以來的最高值，同比上升72.7%。
▲ 2012-2017年中心城區辦公成交面積及同比增長率
③ 高新區為辦公市場成交最主力區域，金牛、成華及天府新區同比增幅顯著
中心城區辦公成交仍集中于高新區；錦江、成華、金牛和天府新區為今年熱點區域。中心城區辦公市場成交除溫江外均同比增長。其中，高新區交易量最大（101.8萬㎡），其次為金牛區（51.9%）。增速方面，金牛區同比增幅最高（223.9%），其次為成華區（185.5%）。
▲ 2016-2017年各區辦公成交面積及同比增長率
土地市場
● 供應：受土地政策影響，住宅供應量持續下降，商辦用地增加
2017年成都市中心城區住宅用地總計供應543.05萬㎡（建設用地面積），同比下降7.1%。2017年成都市中心城區商辦用地總計供應273.53萬㎡（建設用地面積），同比上升109.1%。
▲ 2012-2017年住宅用地、商辦用地供應面積（建設用地面積）及同比增長率
● 成交：住宅用地成交面積同比上升11%，商辦用地同比上升124.8%
2017年成都市中心城區住宅用地成交501.26萬㎡（建設用地面積），同比上升11.0%。2017年成都市中心城區商辦用地成交230.69萬㎡（建設用地面積），同比上升124.8%。
▲ 2012-2017年住宅用地、商辦用地成交面積（建設用地面積）及同比增長率
① 天府新區住宅用地成交量仍居首，龍泉驛、青白江成熱點
天府新區住宅用地成交面積78.1萬㎡，為中心城區最高，占中心城區成交總量的16%，但降幅較大，同比下降37.1%。中心城區中青白江和龍泉驛增長最快，同比增速分別達到571.7%和200.9%。
▲ 2017年住宅用地成交面積（建設用地面積）區域分佈及同比增長率
② 商辦用地成交集中於天府新區、青白江區和雙流區
中心城區商辦用地成交仍集中於天府新區，2017年成交量達85.9萬㎡，占中心城區總成交量的37%，同比增長達到212%。
此外，青白江區2017年成交量達51.9萬㎡，淨增48.3萬㎡，同比增長1358.4%，成交量和淨增量僅次於天府新區，成商辦用地新熱點。
▲ 2017年商辦用地成交面積（建設用地面積）區域分佈
③ 樓面價與溢價率：住宅用地樓面價增加，商辦用地溢價有限
住宅用地樓面地價7823元/㎡，溢價率48.34%。商辦用地樓面地價1941元/㎡，溢價率12.07%。
▲ 2012-2017年住宅用地、商辦用地成交價格及溢價率
● 出讓金：住宅用地出讓金翻倍，商辦用地出讓金增長
住宅用地成交價格上漲，達1032.4億元。商辦用地出讓面積與樓面價均有所增加，出讓金達到139.8億元。
▲ 2017年住宅用地、商辦用地出讓金及同比增長率
● 2017年中心城區成交總價前十地塊：中海成交總價排首位，天府新區為熱點地塊集中區域
2018年 展望
● 全國市場趨勢
① 經濟貨幣環境：2018年經濟運行良好，增速平穩放緩
央行在三季度貨幣政策報告中指出堅決落實好十九大精神和全國工作會議部署，關注點將更多集中於經濟結構的優化和品質效益的提高，宏觀政策保持連續性穩定性，貨幣政策將與宏觀審慎政策相互配合，為供給側結構性改革營造中性適度的貨幣金融環境。
展望2018年，經濟增長向好趨勢不變，就業情況保持良好，同時金融嚴監管、去杠杆政策延續，物價存一定上漲壓力，週邊貨幣環境變化對人民幣匯率的影響仍未消除，內外因素共同決定短期內貨幣政策不存在放鬆的基礎，而適度的中性調控更符合國內經濟結構調整的需要。
② 房地產政策：長效機制建設迎關鍵期，市場中長期運行環境逐步確立，短期調控不放鬆穩預期
未來樓市政策仍會延續“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的主線，堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，保持調控政策的連續性穩定性，把穩定房地產市場、化解泡沫風險作為重中之重，引導好市場預期。長效機制繼續深化促發展。
年末中央政治局會議分析研究2018年經濟工作指出，2018年要引導和穩定預期，加強和改善民生，要加快住房制度改革和長效機制建設。明年將是長效機制與短期調控結合的轉捩點，將進一步加快相關長效機制政策的落實和細化。
③ 房地產發展階段：經濟增速與人口紅利仍是我國優勢，房地產市場規模將維持相對高位
我國的經濟發展速度和人口數量紅利仍是優勢。一方面，與相應時期的發達經濟體相比，我國經濟增速突出，目前的經濟增速仍處高位。另一方面，我國人口數量紅利仍有一定釋放空間，品質紅利提升助力經濟結構優化。
與發達國家相比，我國的撫養比明顯較低，具備一定的人口紅利優勢。隨著我國樓市長效機制落地，住房保障等政策調控會更為長期化，租購並舉會成為新時代背景下的新格局，新房市場規模仍會處於相對高位。
④ 租賃市場：主要市場集中在重點城市群，核心城市中高端租賃發展空間大
隨著新型城鎮化的推進，大量農業人口轉移到中小城鎮中落戶定居，然而這些城鎮不能提供足夠的就業機會，更多的就業機會仍集中在特大城市及周邊的城市群內，未來仍將有大量人口向城市群內移動。若大城市及周邊城市群能夠提供相應的住房租賃保護機制及一定的教育、醫療配套，這些城市的住房租賃市場才能持續健康發展。
● 成都市場趨勢
① 房地產發展階段：人口紅利尚未完全釋放
成都市目前職場中堅層級年齡段人口增長快，人才政策實施後未來青年人口占比將提升，人口紅利明顯。從撫養人口占總人口比例看，成都為 28.7％，低於全國平均水準8個百分點，低於其他38個重點城市平均水準1個百分點，撫養老人小孩的壓力相對全國及其他城市來說較小。
人口年齡結構尚在較為年輕的階段，人口紅利還可繼續獲取，總體住房需求規模將上升，房地產市場的進一步發展具備支撐。
② 租賃市場：租賃市場迎來快速發展期
人才新政的實施帶來大量的人口流入，更多的人口將在市場釋放需求。而隨著房地產政策逐步收緊，租賃新政的逐步落地，成都市的租賃市場將迎來快速發展期。
③ 住宅市場：政策調控持續收緊，市場進一步回歸理性，整體趨勢“量跌價穩”
從2016年10月成都開始限購到2017年12月公佈搖號規則，成都市房地產調控政策體系已趨於完善。隨著2018年調控政策的持續發力，長效機制穩步推進，預計2018年商品住宅成交量將小幅下跌，價格或將保持平穩，整體趨勢“量跌價穩”。
- END -
美編：Amy
主編： Comet
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