春節的腳步正在走進， 獅城吳洲在此提前恭祝大家新春快樂， 心想事成。 在步入狗年之際， 沉思良久回憶去年的房產走勢， 平靜之中略有驚喜， 展望2018年， 似乎忽如一夜春風來， 又似乎春風得意馬蹄疾， 開發商對市場情緒漸趨樂觀， 房產市場投資者也是蠢蠢欲動。
總體而言， 2017年房地產市場走勢基本延續了前兩年的趨勢， 年中媒體專家對政府解除房產降溫措施的過度解讀成為了市場走勢的一段小插曲， 並沒有影響市場最根本的供求關係。 如果對新加坡政府政策有所瞭解的投資者應該知道降溫措施的解除不是一朝一夕之內可以預見的。
去年經濟的不溫不火對房產市場的發展也沒有起到積極的作用， 尤其對租房市場的影響尤其明顯。 每每油氣市場、或者金融市場不景氣， 新加坡房產市場的屋主們往往也會受到負面影響， 所有說良好的經濟走勢是房地產市場穩定發展的必要條件。 下面吳洲就為大家總結幾點2018年房產市場的發展趨勢：
房價觸底反彈，
上漲的量級預計8%-10%
2017年10月底新加坡建屋局（URA）發佈了房地產市場， 新加坡房地產市場終於在2017年的第三季度收漲0.7%， 為新加坡房地產市場連續15季度下跌以來的首次季度性上漲。 對於房地產市場而言， 告別了枯燥乏味的4年持續性下跌， 終於迎來了令市場重新興奮消息。
但是作為個人投資者而言， 是否現在就急於入場， 抓住市場上升趨勢， 還是不願意承擔風險， 放棄這一次的上漲週期？當然這是縈繞在每一個投資者腦海中猶豫不決的百萬級的投資。 相信， 對於大多是投資者而言， 他們堅信的是市場經歷了15的季度的連續下跌， 市場是時候反彈一下了， 不是現在也不會遠了。 因此， 吳洲在這裡總結一下新加坡房產市場四次下跌歷史資料， 以供大家決策使用：
顯而易見的是， 2013年這一次新加坡房產降溫措施的實行已經達到了歷史最高的15個季度， 堪比2000年的互聯網泡沫， 但是同比之前的危機時房價下降的幅度， 這一次12%的降幅相對較小。 降幅小的主要原因可以理解為是政府調控，
整體出售潮在2018年將延續
相信關注新加坡房市的投資者們一定熟悉整體出售這個2017年的關鍵字， 整體出售的火爆在一定程度上推升了房地產市場的價格。 2017年年底的Amber Park的整體出售， 刷新最高成交紀錄 – $9億新幣， 屋主會收到$430至$830萬新幣不等的回報。
2017年是整體出售流行的一年， 據粗略統計， 開發商共支出超過$50億新幣收購集體出售樓盤專案， 因此這樣一件促進經濟， 改善生活又不額外徵用政府土地資源的行為， 受到業界和政府機構的一致好評， 可以遇見的是整體出售依然就是2018年房產市場的關鍵字之一。
供需平衡短期不會被打破
供大於需， 出現價格下跌的現象， 在可預見的短期內尚不必憂慮， 歸功於政府計畫項目（Government Land Sales Program）在土地資源批放上的管控。 然而一些市場人士發聲， 擔憂過火的整體出售在一定程度上會造成短期內的過度供給，
吳洲覺得儘管言之有理， 但考慮到開發商的建設週期和銷售週期， 2017年回收的專案， 因考慮到集體出售專案的產權交易是個複雜的耗時的交易過程， 大部分要在2019年左右才會重新投入市場， 對市場的供給產生實際的影響。
同時， 讓我們換一個角度來看待這個問題， 2014年至2016年， 新加坡市場年均可銷售成交住房量為13,000套至19,000套， 即使考慮到整體出售房產的交付， 略超11,000個單元的交付仍然在市場承受範圍之內， 事實上新加坡開發商在2017年售出的公寓單位同比上漲32.5% 。
而3000多戶受益於整體出售的業主也會需求購置新房，帶來3000多住宅單元的淨需求，即使少數業主會考慮降低居住條件，但對房產市場的淨需求量在短期內對價格造成溢出效應。
新加坡房產市場的今天，有30,000套左右的未售房產單元，空置率在8%左右，相比2011年的歷史最高的40,000戶，可以說完全在市場的調控範圍之內，出現供需不平衡的情況很難出現。
但是另一方面，市場很難去預測政府HDB（組屋）的供給量，不得不承認市場很難去量化HDB市場對私人公寓市場供需兩端的影響，但是我們也無需過於擔心，因為一部分HDB的屋主也一直在考慮升級至私人公寓。因此二者的影響在一定程度上會項目抵消，稀釋。
開發商拿地成本升高
雖然近年來房價已經持平15個季度連續下跌的記錄，但是引人注意的是開放商拿地的成本在不斷升高，從開發商的角度來看，似乎有點抄底房產市場的感覺。隨著建設和銷售週期之後，如果開放商想維持合理的利潤，房價的上漲則不可避免。
2017年的土地成本則急速上升，上半年SPH JV以$1181新幣每平方英尺的價格拿下Upper Serangoon的一塊土地，Chip Eng Seng JV則以$1110新幣每平方英尺的價格拿下了Woodleigh處的一塊建設用地；下半年Oxley JV以$835新幣每平方英尺的價格拿下Serangoon Ville，KPLD和Wing Tai JV一同以$965新幣購入Serangoon North的一處土地，SingHaiYi JV分別以以$1325新幣購入Sun Rosier，$1092購入How Sun Park。
UOL在2017年初購入45 Amber Road，每平方英尺價格在$1,063新幣;
Sustained Land在2017年中重新開發了Albracca，每平方英尺價格在$1,409 新幣;
UOL 和Kheng Leong一同開發了Nanak Mansion，每平方英尺價格在$1,427 新幣;
最後CDL & Hong Leong聯手以整體出售的形式收購了Amber Park，每平方英尺價格在$1,515新幣;
同樣的故事也發生在新加坡的各個區域，下面的表格是2017年一些重要的土地成交記錄，資料來源URA。
因此可以預見的是，隨著房產開發商拿地成本的逐步升高，2018年的新加坡房價的走勢不會再延續前15個季度的趨勢。從上游至下游成本轉移，隨著開發商拿地成本的升高，對房價的上升會產生積極的推動最用，加之政府有可能上調政府消費稅GST，這也將進一步提高開發商的成本進而會轉嫁給消費者買單。
公寓面積在不斷縮小
貸款利率的升高，減少了房屋的出租收益
美聯儲計畫在今年推行三至四次加息以促進美國國內經濟的發展，因此與美元緊密連接的新加坡市場也會受到美聯儲加息的影響，Singapore Interbank Offered Rate (SIBOR)和Swap Offer Rate (SOR)會直接體現這一變化，原因在於金管局Monetary Authority of Singapore (MAS)允許新幣在一籃子國外貨幣以不同權重組成的一定的範圍內波動。
因此這一消息對屋主而言，不算是一個好消息，貸款利率的升高意味著成本的升高，也就是說受益率的降低。
讀到這裡，回答讀者們最後一個問題：現在是進入新加坡房產市場的好時機麼？
吳洲的觀點很明確，熟悉前面文章的讀者一定也不陌生以下觀點，我引用自己以前發佈過的文章中的觀點：
“新加坡房價指數雖然持續走低，2017第三季度略有反彈（反彈趨勢尚待確認），但是指數從來都是落後指標，一些房產市場跡象作為領先指標已經逐步顯示市場出現回暖。例如房產成交量增長、開發商市場情緒上升、豪宅市場觸底反轉等等，都在當下低迷的市場中釋放出積極的信號”。
可以預見的是，在經濟發展、人口增長的同時，未來成熟的新加坡房地產市場獲得資產增值的潛力是看好的。過去十輪政府政策調控抑制住了房產價格暴漲，致使價格溫和下跌了12%。但隨著新加坡各項經濟指標看好，以及嗅覺靈敏的投資者再次進入這一市場，買賣成交量快速增長。越來越多的精英階層和富人們正在等待市場反轉更加堅定的信號，而或許現在就是進入市場的良機，有想法置業的朋友，可以多做功課，量力而行，多與行業人士交流，切記眼見為實，耳聽為虛，畢竟最終只有自己能對自己的投資負責。
最後，這也是吳洲春節前發佈的最後一篇文章，忙碌了一年的白天看房，晚上寫作生活，也該小憩一會啦，2018年是狗年，狗天性忠誠，這也是我吳洲個人非常看重的一點，也反應了我從業以來一直的承諾，即成為家人，同事，客戶可信賴的力量源泉，重視忠誠的價值。
記得有這樣一首歌唱到“當你老了，頭髮白了，睡意昏沉，當你老了，走不動了，爐火旁打盹，回憶青春”，作為海外遊子，不論身處何地，在條件允許的情況下，請回家過年，放下手機多多陪伴自己的父母親。
最後借此機會再次祝福新加坡眼的讀者們新春快樂，財源滾滾，感恩一路以來對我吳洲的支持。
聆聽半小時講解，帶您從繁華步入經典,
我辦事，您放心。
---資深經紀人吳洲推介
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關於吳洲：任職於新交所上市企業，新加坡最大的國際性產業集團ERA擔任高級行銷董事，金牌房產經紀人（新加坡IEA房地產經紀協會2013/2014 年度金獎得主），他從業8年，秉承專業誠信，事無巨細的工匠精神從業理念，迄今為止，成交完的產業總市值以數億新幣計算，服務過數百位元中高端客戶投資新加坡產業，獲得客戶滿意好評，服務過的客戶群體有新移民，企業家，藝人，教授學者和房地產開發商等，常年專業提供【新加坡任何公寓樓盤和商業地產以及地皮的買賣投資服務，買私宅無任何經紀費用】，如果您有任何新加坡產業需求，歡迎買家/賣家聯繫我們，常年買賣各類產業，我辦事，您絕對放心。
(圖文由吳洲提供）
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