➤2014年10月， 南京市民王某發現其位於鳳凰西街188號房屋的客廳、臥室天花板、牆壁以及屋外公用樓道出現漏水現象， 導致天花板、牆面、地板等損壞。
➤王某與樓下103室業主於某溝通後， 於某表示， 自家的天花板、牆壁等也出現了漏水現象。
➤2014年11月， 社區物業服務公司工作人員對103室和203室漏水及受損情況進行檢查， 發現103室的客廳、兩間臥室屋頂、牆面多處滲漏水， 多處牆面、地板、屋頂因長時間滲水而損毀。 將203室衛生間頂部扣板取下一塊查看， 未發現有供水管道， 排除了203室供水管道漏水的可能， 但發現其衛生間頂部有滲水現象。
➤物業公司工作人員到樓上303室查看， 發現其衛生間牆面滲水。
➤2014年12月， 王某將303室業主張某訴至法院， 要求張某排除漏水妨礙， 並恢復原狀。 法院經審理後同意了王某的訴請。 張某對漏水部位進行了維修， 203室不再漏水。
之後， 103室房屋也不再漏水了。 103室業主於某就先前漏水問題找303室業主張某溝通解決， 要求進行賠償， 雙方協商未果。 於某訴至法院， 要求判如所請。
法院判決及理由
於某、張某房屋雖不毗鄰， 但系樓上下的關係， 雙方均未舉證事發時出現下雨等其他情況， 因此排除因雨水等其他原因導致的漏水。 從生效判決認定的事實來看， 203室房屋客廳、臥室頂部（天花板）、牆面及客廳地板、廚房頂部存在滲水情況， 水自上而下滲漏；同時203室頂部滲漏處沒有發現水源；社區物業服務公司經過現場查驗後發現303室上水管局部滲漏， 水通過牆體滲漏至203室， 造成203室頂部滲水， 因此可以認定103室房屋滲漏水是由303室水管發生滲漏後水向下滲透所致， 故張某房屋漏水與於某房屋漏水存在因果關係。
於某房屋漏水是由於張某房屋漏水導致， 張某未盡到相鄰不動產權利人應盡的損害防免義務， 應承擔因其侵權帶來的後果， 根據損失評估鑒定公司出具的評估報告， 103室房屋因漏水造成的財產損失價值為8136元， 對此法院予以支持。
律師提醒
不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則， 正確處理相鄰關係；應當儘量避免對相鄰的不動產權利人造成損害， 造成損害的， 應當給予賠償；同一幢樓房的建築物區分所有權人， 對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利， 但在行使權利時， 不得危及建築物的安全， 損害其他業主的合法權益。
本案的爭議焦點為103室房屋滲水與303室房屋漏水是否存在因果關係。 庭審中， 303室業主張某雖不願配合鑒定機構對漏水原因進行鑒定， 導致鑒定未能進行， 但由於之前對於王某的判決已生效， 法院在王某的案件中已經查明的事實可以直接作為本案的審理依據。 本案中，
作者單位：江蘇誠達律師事務所（蘇州市工業園區蘇茜路99號）
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原文刊載於《中國建築防水·悅居》2018年第1期
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