春節臨近， 歲末年初， 彙報、總結、考核、計畫、安排、部署是大多數體制人的關鍵字， 窮人年終的日子不好過， 土豪賈躍亭的日子也不好過， 未來日子可能好過一點的是農民， 準確地說是城市附近區域宅基地閒置面積較大的村民。
在1月17日全國國土資源工作會議上， 國土資源部部長姜大明表示：
我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”， 落實宅基地集體所有權， 保障宅基地農戶資格權， 適度放活宅基地使用權。 但城裡人到農村買宅基地口子不開， 嚴禁下鄉利用宅基地建別墅大院、私人會館。
這次釋放改革紅利， 農民笑了， 有機會做地主了；企業笑了， 有管道拿地了；啤酒肚也笑了， 土地財政還是保障的。
試點
探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”， 並不是2018年的新政， 三權分置的理論研究在好幾年前就展開了， 《農村土地三權分置的法律制度建構》就曾被評選為2016年度學術研究的十大熱點，
這次依然是試點工作， 大面積在全國推廣時間軸很難把握， 取決於這次試點中適度放活農村宅基地使用權的實踐探索。
國家層面對農村問題非常重視也相當謹慎， 農民就像是未成年的孩子， 哪些地方照顧不周就有可能發生的問題， 這是我們思考農村工作問題的傳統思維模式。 當然謹慎是沒有打錯的， 畢竟吃飯問題不是兒戲， 特別是擁有12.86億人口的大國。
2015年年初試點的時候選擇了33個縣， 大多都是中東部地區的縣區， 還包括一些城市下轄區。 三年試點改革原本於去年底結束， 但是考慮到有些問題需要通過進一步深化試點解決， 全國人大決定將試點期限延長一年， 也就是2018年年底。
國家試圖通過改革打破房地產捆綁經濟發展的模式， 探索建立多管道的租賃住房制度， 這次改革就明確提出， 研究制定權屬不變、符合規劃條件下， 非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，
除此之外的大動作就是鄉村振興。 鄉村走向何處向何處去也是近年來學術界、體制內和我們這些一代進城人的憂慮。 那麼， 能不能結合發展鄉村旅遊、返鄉下鄉人員創新創業等先行先試， 探索盤活利用農村閒置農房和宅基地、增加農民財產性收入、促進鄉村振興呢。 這值得探索。
新一輪的試點區域處省級行政區的北京、上海、重慶3個直轄市外， 大部分地區依然是中東部的城市區域， 西北西南地區列入試點的區域很少， 包括成都、宜賓、六盤水、昆明、曲靖、西安、延安、平涼等區域。
甘肅的平涼也納入了宅基地三權分置改革試點工作市， 城市化程度相對較高的嘉峪關和僅有一個縣轄區的金昌市不知道為何沒有被納入。
按照部統一部署， 2018年1月， 全面啟動試點工作；2018年10月， 完成規劃成果編制， 形成規劃資料庫和資訊平臺；2018年12月， 完成試點成果上報、論證、審查及總結提煉工作。
宅基地
理想是豐滿的， 現實是骨感的。
宅基地在農村的現狀太複雜了，管地不管天、管批不管建、管增不管減，這還是近幾年情況改善後的現狀，之前的管理更亂，因為也確實難管，也不好管理。
宅基地制度改革的主要目標有三個，一是讓農民“居有其屋”，二是實現農民的土地財產權，三是騰退多餘宅基地。“居有其屋”是宅基地改革最基本的前提，“耕者有其田，居者有其屋”，這是農村最基本制度安排和社會保障。
中國農村實行“一戶一宅”制度，作為村社集體的成員，所有農戶都有從村社集體免費獲得、無償使用宅基地的權利。這是政策法律層面的宅基地。
最近因為工作的關係，我們到甘肅徽縣山區的部分農村，對農民佔有宅基地情況進行統計，發現很多自建房並不是在國土部門批准的宅基地上，而是在荒地或者是好的耕地上，這樣的問題不是個案，已經成為一個普遍性的問題。
處理的方式也顯得很無奈，或是揚湯止沸，無非是罰罰款，讓你別建了，結果是屢禁不止。因此，在做統計層面的工作時，我們只能默認農民修建的房子在非法的宅基地上，雖然這樣的工作時知法違法。
這就是現實的無奈，拆掉房子是正道，但是會產生大量的成本，這些拆除的成本誰來承擔，誰來為農民買單。如果心理層面不默認，又怎麼來統計閒置的宅基地面積。
任何時候保障農村集體對宅基地的所有權和農民在宅基地上修建房子的資格權非常重要，任何時候都要確保農民不會失去宅基地，目前的基本做法是增人不增地，宅基地只在村集體中流轉。
土地仍然是農民的基本保障，農村仍然是農民可能的歸宿。因為年輕子女進城務工了，年老父母仍然留村務農；農民通常年輕時進城務工經商，年老時返鄉務農退養；即使全家進城農戶也會在年節時返鄉，以及他們可能進城失敗而返回家鄉。
本來，農民宅基地是免費獲得無償使用的，農戶只有使用權，不過，當前學界傾向將農民宅基地使用權當作用益物權，這個用益物權不僅具有佔有、使用權限，而且應當有處分、收益權。
這次的精髓仍然是適度放活，適度是一個什麼樣的度，在理論層面、政策層面、法理層面、操作層面的適度是否一致呢；放活，放到什麼程度，如何控制放活的節奏、方式和內容。這就是筆桿子的高明之處，也是產生問題的缺口，當然迴旋的餘地非常大，解釋的自由度也很大。
如果讓農民經營宅基地，也能增收。比如出租，在城中村、城鄉結構部以及沿海發達地區農村，農民通過出租住房以及將住宅用於經營性目的而有了相當不菲的收入。
關鍵是有獲得這個收益機會的最多也只是城中村、城鄉結合部以及少數沿海發達地區農村，這部分村莊，農民人口比較少，佔用宅基地也比較少。
而廣大的中西部農村，農村人口大量流出，宅基地沒有人要，無論如何賦予宅基地收益權能，宅基地也不可能憑空為農民增加財產性收入。
如果發展鄉村集體經濟能落到實處，如果貴州、甘肅實踐的農村三變改革能落到實處，如果西部山區農村的合作社能切實發揮帶動效應，偏遠山區的閒置宅基地也許會產生它的經濟效應。
宅基地就是普普通通的土地，不要以城市建設用地的價值來想像農村宅基地。城市建設用地的價值來自城市聚集效應。
宅基地的管理創新，試點探索的結果是選擇總量管控與村民自治相結合，縣政府只管控總量，審批權下放到鄉鎮，村內實現自治管理。
總量管控實現了耕地不被佔用的問題；鎮級審批可以防止村莊部分人亂占亂建，關鍵是村內通過自治約束農戶蓋房行為，形成三方發揮各自的功能，保障各方的目標實現。
期待
根據法律法規規定，農民宅基地使用權的權利內涵為：
一、是宅基地使用權人對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
二、是一戶只能擁有一處宅基地，必須符合鄉鎮土地利用總體規劃，農村村民住宅用地，要經鄉鎮政府審核，由縣級人民政府批准，如涉及佔用農用地的要辦理審批手續。
三、是農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
四、是宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。
從正規法律規則來看，宅基地使用權只有佔有權和使用權，沒有收益權和轉讓權，更沒有抵押權，也即只有居住權沒有財產權，不得轉讓、抵押、收益。
普遍存在的現象是，農民在從集體得到宅基地以後，他就開始自由支配和使用這塊地了。他利用這塊地在上面蓋房子，至於蓋多大、蓋幾層，是他自己的事；他將多餘的房子出租，或者不在的時候允許鄰里、親戚有償或無償居住，也是他自己的事。
大多數村莊一級根本無法制定和實施規劃，處於無序狀態；宅基地審批變成事實上的村幹部控制，導致以權謀私和分配不公；農民蓋房無法獲得宅基地指標，助長違法和違規蓋房用地。
我們對宅基地三權分置充滿了期待，特別是：行使、規範、放活。行使好宅基地所有權，規範宅基地資格權，放活宅基地使用權。
同時我們期待農民在法律政策允許的範圍內，充分進行宅基地的實踐創新，真正實現閒置宅基地的財產權和收益權。政府部門不再像對待未成年人一樣，總是對農民不放心，搞好服務的基礎上做好監管保障也許會更好。
現實是骨感的。宅基地在農村的現狀太複雜了，管地不管天、管批不管建、管增不管減，這還是近幾年情況改善後的現狀，之前的管理更亂，因為也確實難管，也不好管理。
宅基地制度改革的主要目標有三個，一是讓農民“居有其屋”，二是實現農民的土地財產權，三是騰退多餘宅基地。“居有其屋”是宅基地改革最基本的前提，“耕者有其田，居者有其屋”，這是農村最基本制度安排和社會保障。
中國農村實行“一戶一宅”制度，作為村社集體的成員，所有農戶都有從村社集體免費獲得、無償使用宅基地的權利。這是政策法律層面的宅基地。
最近因為工作的關係，我們到甘肅徽縣山區的部分農村，對農民佔有宅基地情況進行統計，發現很多自建房並不是在國土部門批准的宅基地上，而是在荒地或者是好的耕地上，這樣的問題不是個案，已經成為一個普遍性的問題。
處理的方式也顯得很無奈，或是揚湯止沸，無非是罰罰款，讓你別建了，結果是屢禁不止。因此，在做統計層面的工作時，我們只能默認農民修建的房子在非法的宅基地上，雖然這樣的工作時知法違法。
這就是現實的無奈，拆掉房子是正道，但是會產生大量的成本，這些拆除的成本誰來承擔，誰來為農民買單。如果心理層面不默認，又怎麼來統計閒置的宅基地面積。
任何時候保障農村集體對宅基地的所有權和農民在宅基地上修建房子的資格權非常重要，任何時候都要確保農民不會失去宅基地，目前的基本做法是增人不增地，宅基地只在村集體中流轉。
土地仍然是農民的基本保障，農村仍然是農民可能的歸宿。因為年輕子女進城務工了，年老父母仍然留村務農；農民通常年輕時進城務工經商，年老時返鄉務農退養；即使全家進城農戶也會在年節時返鄉，以及他們可能進城失敗而返回家鄉。
本來，農民宅基地是免費獲得無償使用的，農戶只有使用權，不過，當前學界傾向將農民宅基地使用權當作用益物權，這個用益物權不僅具有佔有、使用權限，而且應當有處分、收益權。
這次的精髓仍然是適度放活，適度是一個什麼樣的度，在理論層面、政策層面、法理層面、操作層面的適度是否一致呢；放活，放到什麼程度，如何控制放活的節奏、方式和內容。這就是筆桿子的高明之處，也是產生問題的缺口，當然迴旋的餘地非常大，解釋的自由度也很大。
如果讓農民經營宅基地，也能增收。比如出租，在城中村、城鄉結構部以及沿海發達地區農村，農民通過出租住房以及將住宅用於經營性目的而有了相當不菲的收入。
關鍵是有獲得這個收益機會的最多也只是城中村、城鄉結合部以及少數沿海發達地區農村，這部分村莊，農民人口比較少，佔用宅基地也比較少。
而廣大的中西部農村，農村人口大量流出，宅基地沒有人要，無論如何賦予宅基地收益權能，宅基地也不可能憑空為農民增加財產性收入。
如果發展鄉村集體經濟能落到實處，如果貴州、甘肅實踐的農村三變改革能落到實處，如果西部山區農村的合作社能切實發揮帶動效應，偏遠山區的閒置宅基地也許會產生它的經濟效應。
宅基地就是普普通通的土地，不要以城市建設用地的價值來想像農村宅基地。城市建設用地的價值來自城市聚集效應。
宅基地的管理創新，試點探索的結果是選擇總量管控與村民自治相結合，縣政府只管控總量，審批權下放到鄉鎮，村內實現自治管理。
總量管控實現了耕地不被佔用的問題；鎮級審批可以防止村莊部分人亂占亂建，關鍵是村內通過自治約束農戶蓋房行為，形成三方發揮各自的功能，保障各方的目標實現。
期待
根據法律法規規定，農民宅基地使用權的權利內涵為：
一、是宅基地使用權人對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
二、是一戶只能擁有一處宅基地，必須符合鄉鎮土地利用總體規劃，農村村民住宅用地，要經鄉鎮政府審核，由縣級人民政府批准，如涉及佔用農用地的要辦理審批手續。
三、是農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
四、是宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。
從正規法律規則來看，宅基地使用權只有佔有權和使用權，沒有收益權和轉讓權，更沒有抵押權，也即只有居住權沒有財產權，不得轉讓、抵押、收益。
普遍存在的現象是，農民在從集體得到宅基地以後，他就開始自由支配和使用這塊地了。他利用這塊地在上面蓋房子，至於蓋多大、蓋幾層，是他自己的事；他將多餘的房子出租，或者不在的時候允許鄰里、親戚有償或無償居住，也是他自己的事。
大多數村莊一級根本無法制定和實施規劃，處於無序狀態；宅基地審批變成事實上的村幹部控制，導致以權謀私和分配不公；農民蓋房無法獲得宅基地指標，助長違法和違規蓋房用地。
我們對宅基地三權分置充滿了期待，特別是：行使、規範、放活。行使好宅基地所有權，規範宅基地資格權，放活宅基地使用權。
同時我們期待農民在法律政策允許的範圍內，充分進行宅基地的實踐創新，真正實現閒置宅基地的財產權和收益權。政府部門不再像對待未成年人一樣，總是對農民不放心，搞好服務的基礎上做好監管保障也許會更好。