觀點地產網 從大寒到立春， 有潛力下雪的城市都下了， 沒潛力下雪的也努力製造了不少驚喜， 但堆滿雪人的朋友圈裡， 唯獨少了北京人的作品。
北京的陽光仍然燦爛， 在地鐵7號線與14號線的交匯處， 無論從哪個出口出來， 不消一分鐘， 就能碰見一個巨大的橢圓型盒子——朝陽合生匯。
這個剛剛於2017年底正式營業的購物中心， 也是合生商業集團旗下城市綜合體品牌合生匯在北京的第一個專案。
“捨得”也許是你進入這座商場的第一感受， 在商業面積18萬平方米的大型盒子裡， 裡裡外外的廊道都非常寬敞， 合生商業甚至還拿出了5000平方米來做一個共用空間， 並打造了亞洲最大的室內主題街區21區BLOCK， 這在一些商業地產操盤手的眼裡是難以想像的。
下午二時已非人流高峰期， 商場仍有小部分店鋪在裝修， 但人潮仍舊。 走遍書店、咖啡店， 終於在一處飲品店尋覓到位置，
商管團隊：多元基因
相比起國內其他大型商業地產運營商， 從成立時間來看， 合生商業這個平臺相當年輕。
2015年， 來自合生創展及珠江投資兩大集團商業事業部的人馬組建了合生商管的團隊， 並開始負責管理上述兩個體系裡的自持商業物業。
組建前後， 來自凱德、萬達、恒隆等知名商業地產商的管理者與操盤手受邀開始加入這個新的平臺， 為合生商管注入不同的商業基因。
“恒隆的人比較善於做招商運營， 萬達的流程管控是業內共識， 凱德則講究精細化與投資回報， 對資料也比較的敏感……”
王海燕這番分析也許相當一部分與她的商業職場經驗有關， 在加入合生商業之前， 王海燕曾在凱德商用、金融街商管、世茂商管及萬達商管等知名商管公司任職。
得益於集團的早早佈局， 合生商業甫一成立便如“含著金鑰匙出生”， 在北京、上海、廣州、深圳及成都等城市運營管理70餘個商業地產專案， 在營商業面積超過了360萬平方米。
王海燕透露， 合生商業集團業務板塊分為四大事業部， 管理著五大主要業態， 其所在的商業事業一部主要負責的是綜合體及大型購物中心， 另外三個事業部分別為寫字樓、酒管與公寓及產業園事業部。 其中， 酒管事業部負責掌管酒店、公寓及養老等業務， 產業園板塊則包括了產業小鎮、產業綜合體及產業新城。
至今， 合生商業已開業專案在40家， 其中綜合體和購物中心已開業八家。 王海燕稱， 未來3-5年， 合生商業預計將新開業30個專案， 包括城市綜合體及購物中心為12-15個。 其中三大重磅產品——位於北京城市副中心的通州合生匯、上海的靜安合生匯及蘇河灣合生匯將於2019年至2020年開業。
不過， 以受託管理合生創展、珠江投資等集團商業項目為初衷的合生商業並不僅限於運營管理這些專案。 隨著整個商業管理平臺體系的搭建與完善， 合生商業也將尋找新的物業， 收購新專案或者輕資產輸出等。
但同時， 對於輕資產模式， 合生商業方面認為， 在擁有合生系下的土地儲備作為支撐， 以及集團雄厚的資本及合理的現金流作為保障之下，
營收目標：5年100億”
問及在兩大集團外拓展新專案的情況， 王海燕回應稱， 之所以在拓展上動作不大， 一方面是目前整個商管平臺成立時間僅三年左右， 而管理的面積已經足夠龐大。
而且， 相比起快速做大規模， 王海燕認為目前國內商業地產行業已經開始出現分水嶺， 獲取更高投資回報更加重要。
確實， 經過幾年的快速發展， 合生商業已經有了清晰的產品線和一套以投資回報為評判標準的自持商業利潤體系。
“按照行業標準， 如果投資回報能夠達到6%就可以賣給基金了， 而我們的投資回報肯定都不會低於6%。 ”王海燕稱， 合生商業平均投資回報高出平均水準近5個百分點。 不過，這一部分原因也得歸於部分專案獲取時間較早且處於一二線核心位置，這在一定程度降低了投資成本。
據悉，合生商業2017年在營商業項目的收入突破30億元，並且制定了未來5年100億元收入的目標。
王海燕表示，隨著整個運營管理系統的成熟，新的商業專案開業速度便自然而然會加快。但相比起規模，合生商業認為提高運營能力才是當下更為重要的事情。未來商業地產將逐漸出現分化、整合，運營管理能力也將成為核心競爭力。
事實上，北京不缺乏曇花一現的商場、也不乏充滿懷舊的老式商超，但真正能跟上消費者腳步、曆舊彌新的專案則需要在運營上下功夫，升級改造是一家購物中心保持年輕與競爭力都要面臨的階段。
王海燕表達了這種在激烈市場競爭中未雨綢繆的緊迫感，“項目優化升級的需求、可能面臨的市場競爭與危機，一直都是購物中心從業人員非常緊繃的弦兒。”
她稱，購物中心更新升級、優化調整是一個常年要做的事情，開業後項目便一直處於不斷提升、完善與優化的過程中。“任何一個購物中心，如果進入了一個良性的運營軌道，優化就是永久的話題，而不是到了五年、十年後再去優化，這樣很容易遭到淘汰。”
“不會關閉任何大門”
當過去被實體商業視為勁敵的電商進入紅海，線下商超又反過來成為電商巨頭們搶灘的市場；當“新零售”一朝興起，“人貨場”成為各類論壇上企業家開口就提的行業術語，即便他們對新零售的界定甚是模糊；當AI、VR等概念席捲而來，玩還是不玩，已不只是一方能夠左右……
合生商業也在不斷地嘗試與探索新的可能性，並在大資料、智慧化等創新運營手段上略有成果。
據王海燕介紹，上海五角場合生匯開業時便推出了連通線上線下社交平臺“合生樹（Social Tree）”，顧客可以通過合生樹來完成刷臉、玩遊戲、訂餐、交友等體驗。
與此同時，合生商業還將於2018年初推出合生通APP，結合會員、Social Tree、大資料、新技術以探索創新運營及搭建線上線下打通的智能化場景。合生通將覆蓋合生商業旗下所有開業的商場，並與兩大集團推出的業主APP合生活打通。合生通APP有兩個維度，維度一幫助顧客實現商場消費中的常規功能如線上訂餐、排隊、買單、停車繳費、導航等，同時為顧客打造線上消費場景；維度二是面向租戶的，合生通將能夠給租戶提供在運營上的基礎資料以及相關的分析報告，實現精細化運營。
技術的運用在提高購物中心運營效率與消費者舒適度與便捷度之時，最直接的貢獻將是人流與營業額的提升。隨著專案運營進入平穩發展的成熟階段，管理者思考得更多的或許便是資本上的問題了。
過去一年，深圳益田假日廣場一筆53億的ABS產品攪動了市場的想像力，印力、雲南城投、勒泰商業等企業亦以商業或酒店物業進行證券化的方式，讓市場一睹這些持有型物業潛在價值的迸發。
對於是否有考慮過運用證券化方式融資或實現退出，合生商業表示，證券化的前提是實現將專案運營成熟，租金收入不斷提升，物業不斷增值，投資回報率持續提升。至於何時考慮退出或證券化，合生商業將全盤考慮，具體問題具體分析。
王海燕稱：“對於合生商業，不管是上市還是利用證券化手段融資，一切皆有可能，我們從來沒有關閉過任何的的大門。 ”
觀點面對面：近距離接觸和交流，呈現鮮活思維與商業邏輯背後的解讀。
不過，這一部分原因也得歸於部分專案獲取時間較早且處於一二線核心位置，這在一定程度降低了投資成本。據悉，合生商業2017年在營商業項目的收入突破30億元，並且制定了未來5年100億元收入的目標。
王海燕表示，隨著整個運營管理系統的成熟，新的商業專案開業速度便自然而然會加快。但相比起規模，合生商業認為提高運營能力才是當下更為重要的事情。未來商業地產將逐漸出現分化、整合，運營管理能力也將成為核心競爭力。
事實上，北京不缺乏曇花一現的商場、也不乏充滿懷舊的老式商超，但真正能跟上消費者腳步、曆舊彌新的專案則需要在運營上下功夫，升級改造是一家購物中心保持年輕與競爭力都要面臨的階段。
王海燕表達了這種在激烈市場競爭中未雨綢繆的緊迫感，“項目優化升級的需求、可能面臨的市場競爭與危機，一直都是購物中心從業人員非常緊繃的弦兒。”
她稱，購物中心更新升級、優化調整是一個常年要做的事情，開業後項目便一直處於不斷提升、完善與優化的過程中。“任何一個購物中心，如果進入了一個良性的運營軌道，優化就是永久的話題，而不是到了五年、十年後再去優化，這樣很容易遭到淘汰。”
“不會關閉任何大門”
當過去被實體商業視為勁敵的電商進入紅海，線下商超又反過來成為電商巨頭們搶灘的市場；當“新零售”一朝興起，“人貨場”成為各類論壇上企業家開口就提的行業術語，即便他們對新零售的界定甚是模糊；當AI、VR等概念席捲而來，玩還是不玩，已不只是一方能夠左右……
合生商業也在不斷地嘗試與探索新的可能性，並在大資料、智慧化等創新運營手段上略有成果。
據王海燕介紹，上海五角場合生匯開業時便推出了連通線上線下社交平臺“合生樹（Social Tree）”，顧客可以通過合生樹來完成刷臉、玩遊戲、訂餐、交友等體驗。
與此同時，合生商業還將於2018年初推出合生通APP，結合會員、Social Tree、大資料、新技術以探索創新運營及搭建線上線下打通的智能化場景。合生通將覆蓋合生商業旗下所有開業的商場，並與兩大集團推出的業主APP合生活打通。合生通APP有兩個維度，維度一幫助顧客實現商場消費中的常規功能如線上訂餐、排隊、買單、停車繳費、導航等，同時為顧客打造線上消費場景；維度二是面向租戶的，合生通將能夠給租戶提供在運營上的基礎資料以及相關的分析報告，實現精細化運營。
技術的運用在提高購物中心運營效率與消費者舒適度與便捷度之時，最直接的貢獻將是人流與營業額的提升。隨著專案運營進入平穩發展的成熟階段，管理者思考得更多的或許便是資本上的問題了。
過去一年，深圳益田假日廣場一筆53億的ABS產品攪動了市場的想像力，印力、雲南城投、勒泰商業等企業亦以商業或酒店物業進行證券化的方式，讓市場一睹這些持有型物業潛在價值的迸發。
對於是否有考慮過運用證券化方式融資或實現退出，合生商業表示，證券化的前提是實現將專案運營成熟，租金收入不斷提升，物業不斷增值，投資回報率持續提升。至於何時考慮退出或證券化，合生商業將全盤考慮，具體問題具體分析。
王海燕稱：“對於合生商業，不管是上市還是利用證券化手段融資，一切皆有可能，我們從來沒有關閉過任何的的大門。 ”
觀點面對面：近距離接觸和交流，呈現鮮活思維與商業邏輯背後的解讀。