資料圖:圖為一在建樓盤 中新社記者 駱雲飛 攝
調控讓環京樓市迅速由熱轉冷,嚴格的限購和對預期的看衰也讓環京專案很是難受,紛紛尋找出路。
環京開發商為了銷售各出奇招
從去年底開始,環京開發商使出了各種辦法進行刺激性銷售。
像位於固安的某專案從去年開始就實施了降價分期,目前售價從預期的2萬元/平方米,下調至1.6萬元/平方米左右。
不僅是首付分期,一些環京項目還公開做出了更名承諾。 固安、大廠、永清等地的項目都推出了三年更名的承諾。
北京青年報記者在上週末探訪了某知名環京樓盤的售樓處,銷售人員表示,2010年樓市調控時,開發商曾經允許一年內更名,最後市場熱度回升,很多購房人都獲利數十萬元。 現在這個更名時間長達三年,完全可以等到市場熱度回升,而且還可以採用首付分期,只需要20萬元,就能占一個名額,三年內把房子溢價交易出去,收益少說也有幾十萬元。
除了更名和降價外,北青報記者瞭解到,曾經作為漲價條件,捆綁銷售的精裝修、車位、花園,如今也都加入促銷套餐,買房就能贈送。 大廠某項目甚至還出現了員工內部價,向員工銷售住宅項目,售價1.7萬-1.8萬元,全款可分期。
對此,業內人士認為,長時間的交易凍結,導致環京開發商的資金流受到了很大打擊,為了緩解資金壓力,紛紛開始使出各種辦法刺激銷售,達成回款目的。
上述的促銷還是打擦邊球,而有的項目甚至為了賣房不惜違規操作,聲稱6萬元可辦理環京買房資格。
北青報記者瞭解到,部分房企為了快速回籠資金,甚至和一些公司合作,在銷售時採用幫客戶繳社保,或先簽約、後網簽的辦法,曲線規避限購。
香河某專案一位銷售人士對來訪的北青報記者表示,雖然外地戶籍人士要滿足當地三年社保或納稅規定,但如果不具備購房資格,可以花6萬代辦到購房資格,畢竟現在降價了,想抄底還是很合適的。
該銷售解釋道,其實辦理購房資格就是協助買房人與合作公司簽約,合作公司幫助買房人繳納社保或個稅,一年8000元到一萬元,三年總計不到3萬元,另外加3萬元的仲介費,總計6萬元就能獲得購房資格。
對於買房可更名和協助獲得購房資格,在地產行銷人創始人韓樂看來,都是變相的促銷手段,也許短時間內會起到作用,但在客戶充分瞭解細節後,會更加審慎,而且長期來看,風險很大。
韓樂表示,開發商類似的促銷手法,看似是購房人占了便宜,實際最大獲益者還是開發商自身,既解決了資金問題,又把風險轉嫁給了購房人。
思源地產北京區域公司總經理李昕煒也提醒購房人,主要風險就是升值空間能否滿足投資回報的要求,而且這個方式明顯是沒有退出機制的。 還有就是這種屬於政策“擦邊球”的行為,本身就是一種風險,且隨時可能被叫停。
降價接近穀底 業內稱政策可能微調
與新房想盡各種辦法促銷不同,環京尤其是燕郊的二手房市場是最先大幅降價的,如今則出現了價格企穩的情況。
北青報記者從鏈家燕郊門店瞭解到,與北京二手房成交觸底回暖類似,近期燕郊仲介的帶看量也明顯增加,燕順路兩側的部分二手房業主甚至有嘗試上調價格的。比如被視作燕郊二手房風向標的首爾甜城,價格有了輕微的回檔。
鏈家資料顯示,2017年12月,首爾甜城的參考均價為22473萬/平方米。而查看現在首爾甜城的成交資料可以發現,在今年1月份第一周就成交了4套房源,其中3套的單價都高於2.3萬元,其中甚至有一套的成交價已經超過了2.5萬。
燕郊另一個二手房社區天洋城,也有業主上調了價格,鏈家仲介告訴北青報記者,去年一套三居室房源的報價大概在2.3萬元/平方米左右,如今由於帶看量增加,房主將價格調整為2.5萬元/平方米,整個社區也在2.3萬-2.5萬元的價格區間企穩,止住了跌勢。
韓樂認為,經過調控擠水分後,燕郊等環京區域樓市迅速被冰凍,部分二手房價格出現30%甚至50%幅度的巨震。而這次多個二手房社區房源價格的回檔,也代表著環京二手房價格接近穀底。
“我預計最快兩會以後,燕郊及環京就會出現一些限購政策的微調。”韓樂表示,長期以來環京樓市的主要買家都是京城購房人,占比在八成以上,但環京各個城市先行的政策都是嚴厲的三年社保要求,這等於把大部分需求擋在了門外,環京樓市也因此冰封,完全沒有交易量。他認為,環京的限購可能會有所調整,並不是放開限購,而是微調,比如允許北京三年以上社保在環京買房,比如人才引進政策放開等,只是為了恢復交易量,讓市場始終處於政府可控的範圍內。
一位來自環京大型房企的行銷負責人也表示,“2018年環京區域的房價取決於政策導向,個人認為,在不違反當前限購政策的前提下,有可能當地政府會釋放一些有利於樓市的其他政策。”
李昕煒也表示,一直以來都有環京限購政策鬆口的風聲,比如燕郊目前就傳出為了緩解通州副中心搬遷帶來的大量政府職員的居住需求,燕郊放鬆了對該類人員購房的資格等,但這些措施都是有條件的放開,不會再像以往那樣大規模地放鬆調控。
仍會以限制投資為主導 報復反彈很難出現
雖然在業內看來,環京適當微調限制政策是大概率事件,但也都認為,環京區域不會再成為投資需求亂舞的舞臺。
韓樂表示,環京區域除了燕郊大廠具有一定自住需求外,其他區域主要還是投資需求占主導,這個投資比重甚至超過了八成。因此,這次的放鬆一定會伴隨著新的條件才會出現,比如北京社保允許在環京買房了,但很可能未來幾年內不允許賣房,以避免投資炒房。
因此在政策主基調仍是防止炒房的情況下,環京政策的微調將十分有限,而且對於投資需求來說,限制依舊很多,以避免出現報復性反彈。
李昕煒也表示,限購政策是房地產市場去投資化的重要行政干預手段,從資格上限制了投資需求的直接進入,環京市場限購也是因為前面的幾次價格非理性的大幅上漲帶來的。而投資需求的規模實際上由投資門檻和升值空間預期兩方面主要構成的,以現在環京市場的價格投資門檻至少翻了三倍,同時對升值空間預期帶來的紅利已經在之前幾輪釋放差不多了,即使放鬆限購,投資需求也會相對“理智”了,報復性反彈很難再出現。
北青報記者從鏈家燕郊門店瞭解到,與北京二手房成交觸底回暖類似,近期燕郊仲介的帶看量也明顯增加,燕順路兩側的部分二手房業主甚至有嘗試上調價格的。比如被視作燕郊二手房風向標的首爾甜城,價格有了輕微的回檔。
鏈家資料顯示,2017年12月,首爾甜城的參考均價為22473萬/平方米。而查看現在首爾甜城的成交資料可以發現,在今年1月份第一周就成交了4套房源,其中3套的單價都高於2.3萬元,其中甚至有一套的成交價已經超過了2.5萬。
燕郊另一個二手房社區天洋城,也有業主上調了價格,鏈家仲介告訴北青報記者,去年一套三居室房源的報價大概在2.3萬元/平方米左右,如今由於帶看量增加,房主將價格調整為2.5萬元/平方米,整個社區也在2.3萬-2.5萬元的價格區間企穩,止住了跌勢。
韓樂認為,經過調控擠水分後,燕郊等環京區域樓市迅速被冰凍,部分二手房價格出現30%甚至50%幅度的巨震。而這次多個二手房社區房源價格的回檔,也代表著環京二手房價格接近穀底。
“我預計最快兩會以後,燕郊及環京就會出現一些限購政策的微調。”韓樂表示,長期以來環京樓市的主要買家都是京城購房人,占比在八成以上,但環京各個城市先行的政策都是嚴厲的三年社保要求,這等於把大部分需求擋在了門外,環京樓市也因此冰封,完全沒有交易量。他認為,環京的限購可能會有所調整,並不是放開限購,而是微調,比如允許北京三年以上社保在環京買房,比如人才引進政策放開等,只是為了恢復交易量,讓市場始終處於政府可控的範圍內。
一位來自環京大型房企的行銷負責人也表示,“2018年環京區域的房價取決於政策導向,個人認為,在不違反當前限購政策的前提下,有可能當地政府會釋放一些有利於樓市的其他政策。”
李昕煒也表示,一直以來都有環京限購政策鬆口的風聲,比如燕郊目前就傳出為了緩解通州副中心搬遷帶來的大量政府職員的居住需求,燕郊放鬆了對該類人員購房的資格等,但這些措施都是有條件的放開,不會再像以往那樣大規模地放鬆調控。
仍會以限制投資為主導 報復反彈很難出現
雖然在業內看來,環京適當微調限制政策是大概率事件,但也都認為,環京區域不會再成為投資需求亂舞的舞臺。
韓樂表示,環京區域除了燕郊大廠具有一定自住需求外,其他區域主要還是投資需求占主導,這個投資比重甚至超過了八成。因此,這次的放鬆一定會伴隨著新的條件才會出現,比如北京社保允許在環京買房了,但很可能未來幾年內不允許賣房,以避免投資炒房。
因此在政策主基調仍是防止炒房的情況下,環京政策的微調將十分有限,而且對於投資需求來說,限制依舊很多,以避免出現報復性反彈。
李昕煒也表示,限購政策是房地產市場去投資化的重要行政干預手段,從資格上限制了投資需求的直接進入,環京市場限購也是因為前面的幾次價格非理性的大幅上漲帶來的。而投資需求的規模實際上由投資門檻和升值空間預期兩方面主要構成的,以現在環京市場的價格投資門檻至少翻了三倍,同時對升值空間預期帶來的紅利已經在之前幾輪釋放差不多了,即使放鬆限購,投資需求也會相對“理智”了,報復性反彈很難再出現。