以案說法|租賃房屋被拆遷後，如何維權？

案情介紹：

劉某與房東李某簽訂了租期為3年的房屋租賃合同。 後因房屋拆遷， 劉某找到李某協商租房後續事宜。 房屋被拆後劉某不知道去哪兒住， 於是要求李某繼續履行房屋租賃合同， 為其和家人安置。 李某認為房屋拆遷屬於政府行為， 現在房屋要被拆， 雙方的租賃合同也應該終止。 協商未果， 劉某來到昌平區霍營法律援助工作站進行諮詢， 房屋拆遷後， 原有租賃合同是否還有效力？劉某是否能夠要求李某繼續履行租賃合同或者給予賠償？

法律分析：

（一）租賃房屋被拆遷後， 原有的租賃合同是否還有效力？

《中華人民共和國合同法》第229條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的， 不影響租賃合同的效力。 也就是說無論採取什麼方式引起房屋所有權發生變動， 均不影響租賃合同的效力。 所以， 拆遷人或者徵收人通過補償方式獲得租賃房屋的所有權並不影響租賃合同的效力。 因此， 李某的房屋拆遷後， 李某與劉某簽訂的房屋租賃合同仍然有效， 雙方的房屋租賃關係仍然存在。

（二）租賃房屋被拆遷後， 房屋出租方是否應該繼續履行租賃合同？

因為劉某與李某原有的租賃合同仍然有效， 因此當事人雙方應當繼續履行原租賃合同。 本案中， 劉某和李某沒有解除租賃關係， 李某在得到相應的補償金後， 也沒有對劉某進行安置，

這顯然是一種違法行為。 如果劉某與李某對解除該房屋的租賃關係達不成協議時， 由拆遷人出面為李某調換房屋。 調換後的房屋繼續由劉某承租， 雙方之間的原有租賃合同繼續有效， 所以李某說的拆遷是政府行為， 以拆遷為理由直接終止租賃合同是沒有法律依據的。

（三）房屋出租方不能或者不願繼續履行合同， 承租人是否可以獲得賠償？

拆遷、徵收不同於買賣、轉讓等物權變動行為， 而是通過補償的方式達到拆除、徵收房屋的目的， 租賃合同的繼續履行不利於拆遷、徵收工作的進行， 且承租人的使用權的確因拆遷、徵收受到影響， 為保障拆遷、徵收工作的順利進行及保障承租人利益， 應給予承租人補償，

承租人系補償權益人。 本案中， 在劉某以前所租住的房屋被拆除後， 劉某可以住在提供給房東李某的補償安置房內。 如果補償安置的房屋與以前的房屋條件存在差異， 雙方可以根據實際情況調整租金。 如果與原有用途不符或者李某不願意或不能繼續履行合同， 劉某可以解除租賃合同， 並要求李某給予適當補償。

最終雙方達成一致意見：李某願意另外租賃一處房屋， 給劉某及其家人住， 此房屋的租金由李某支付。 劉某表示會儘快搬離被拆遷的房屋。