豔姐說
這兩天， 碧桂園被“高周轉”拖入了巨大的輿論漩渦。
不管是要求“設計院接到行銷戶型配置及設計要求後， 當天內出圖（通宵）”，
這種玩命幹的精神， 讓不少業內外人士直呼“這工作強度， 以後誰還敢去碧桂園啊。 ”“這真是一家讓你深刻領會什麼叫活著的意義就是工作的公司。 ”
有“業界良心”獵頭更是呼籲， “為了這些項目總的健康和長壽考慮， 有責任和義務多為他們找些更人性化的平臺。 ”
換句話說， 能不去碧桂園咱就別去了， 真的熬不起。
不過豔姐倒是覺得， 大家多慮了。 首先， “高周轉”在行業內並不是什麼新鮮事， 很多房企都是這麼幹的， 只不過沒有被這麼赤裸裸的文字表達， 你敢說你老闆開會時， 沒有口頭提過？
其次， 除了“高周轉”外， 碧桂園能做成宇宙級房企，
再說了， 能當上高管的都是人中龍鳳， 人家那智商情商， 能傻到明知道是“火坑”還往裡跳？更何況， 碧桂園的薪酬在行業內也是很可觀的。
所以， 聰明的人不會揪著“高周轉”不放， 只要你能力過硬， 恰好又崗位合適， 該去咱還得去。
1
藍光張強加盟碧桂園
近日， 豔姐從業內知情人處獲悉， 藍光地產總裁助理、藍光文旅集團總裁張強已跳槽碧桂園， 新抬頭為：碧桂園集團助理總裁兼商管中心總經理。
在4月10-12日的“第13屆商業地產節”上， 張強就以這個新身份亮相， 並作了觀點分享。 看來這事已經板上釘釘了。
據知情人士透露，
聽到這個原因， 豔姐本是不怎麼信的。 要知道， 藍光是以商業地產起家， 特別是在成都， 說起金荷花、香檳廣場、幸福耍街這些商業項目時， 地道的成都本地人幾乎無人不知。
不過， 該知情人士表示， 藍光近年來確實在各個城市公司壓縮商業比例， 今年確定八成專案招商人員全在場。 如果這個消息確切， 那麼去年藍光把張強總調到文旅集團做總裁， 今年張強總又選擇離職， 好像邏輯確實是順的。
當然， 離職原因什麼的都是過去式， 當下大家最關心的是張強總能不能適應碧桂園的快節奏。 如果你有這樣的疑慮， 那恐怕是你沒聽過“藍光速度”。
不少業內人士都知道藍光有個“3461”模式：一個項目拿地三個月開工，
比如， 在天津， 藍光僅用兩個月的時間， 就完成了進駐天津後首個產品的問世， 專案開盤3小時就去化9成。
所以， 人家高管自己都不擔心累著， 旁人就不要操這無謂的心了。
再插一個有意思的事。 在2017年12月26日， 碧桂園商管中心前策產品部總經理招錫祥、租售管理部片區總經理陸展江曾帶領團隊千里迢迢跑到四川成都， 與藍光集團商業管理公司進行深度交流與探討。
由此可見， 碧桂園對於藍光的商業模式還是很認可的， 也有學習之意， 此次直接挖走藍光商業集團的一把手， 估計碧桂園的心裡已是樂開了花。
2
碧桂園的商業步伐
事實上， 碧桂園的商業步伐並不算早。
2013年時候， 碧桂園才成立碧桂園集團商業管理公司， 吹響其進軍商業地產號角。
此番張強總的加盟， 應該會對碧桂園在商業地產領域的發展有不小的助力。 不過， 豔姐對此有兩個疑問。
一、從拿地到項目， 不難發現， 碧桂園商業項目主要以常規社區商業為主， 購物中心很少。 比如隨州碧桂園鳳凰商業廣場、長沙碧桂園威尼斯城、鎮江句容碧桂園鳳凰城等， 幾乎都是社區商業或城市綜合體。
而藍光的商業項目也烙有明顯的社區商業痕跡， 植根于社區， 服務於周邊5公里範圍內的人群。
其實說到底， 碧桂園、藍光、金科、恒大等招商部屬於一個類型， 主要階段性持有第一， 去化銷售為主， 零星有一些購物中心。不知道張強總加盟碧桂園之後，是會延續這一局面，還是會有所改變。
二、碧桂園的商業部門原屬總部直轄派遣，去年併入區域。比如一線城市中發展迅速較快的上海區域，就增設了長租公寓和產城事業部、商業管理部等，加碼在上海的佈局並開展多元化的業務。
碧桂園集團上海區域總裁高斌曾表示，長租公寓管理部、產城發展部、商業管理部的組織架構已開始搭建，相關人員的招聘已經籌備中。
單獨設置專業職能的部門，可見碧桂園對區域深耕的決心。不知道張強總加入後，這種架構會不會有所調整。
對於這兩點，目前答案還不得而知。
不過關於碧桂園商業在未來的發展，張強總在“第13屆商業地產節”會上做了透露，碧桂園未來以“長租”方向來涉獵商業地產，並通過商業配套與酒店、共用辦公形成全閉環的連結。
其中對於零售行業上，未來碧桂園將回歸消費本質，關注親子、家庭等消費群體，佈局線下的實體店，讓消費需求有更多的跨度需求。
3
黃金時代光環褪去
如果豔姐沒記錯，商業地產最火的時候，應該是在2010年左右，增速達到30%，而在此之前，這一數字只有15%。
一方面，傳統住宅受到調控政策的層層加碼；另一方面，房地產行業規模競賽加深，單一的開發模式不能滿足規模的高速增長，於是更多的資本選擇進入商業地產，搶灘佈局。
當然，還有一個原因，就是“萬達模式”的成功，讓很多企業垂涎欲滴。
於是，不僅傳統的開發商把商業地產作為轉型的“救命稻草”，雨潤、美的、娃哈哈、蘇寧這些其他行業巨頭也紛紛開始自己的商業佈局。
比如，娃哈哈就曾在五六年前宣佈，將正式進軍商業地產，並計畫在未來5年籌建100座商業綜合體，名字蠻有意思的，叫“娃歐商場”。這個速度，與萬達打造萬達廣場的速度幾乎不相上下。可惜，如今位於杭州的首家娃歐商場已經快堅持不下去了。
為什麼短短幾年，商業地產就從黃金時代褪去了光環？為什麼商業地產這幾年遠不如純住宅好做？
原因說起來也簡單。
1、燒錢
住宅地產講求短平快，拿地，建房，出售，幾乎不存在後期運營。比如某些做產業地產的企業，就會用住宅地產來輸血其他產業。
商業地產不一樣。它涵蓋了開發、招商、運營等全生命週期，不僅前期的投資總額大，後期的經營週期長，運營成本高，而且不好去化，回報週期非常漫長。
尤其是自持租賃模式。如果只靠收租金，按照目前國內平均的租金水準，恐怕連貸款利息都抵不了。所以，做商業地產非常非常非常燒錢。
這也是為什麼中國專注做商業地產的房企不多，而是把大多商業物業作為住宅附屬品的原因。
總而言之，做商業地產就一句話，如果你有足夠多的錢可以墊在裡面；如果你能做好三五年不賺錢，默默培養人氣的準備；那麼，你就去做。如果沒有，那麼，你還需要好好考慮考慮。
2、資源飽和
在商業地產紅火的那幾年，各家開發商紛紛殺入，各種同質化的商業專案拔地而起。
但是，任何東西過剩了都是一種災難，地產也是如此。一個城市，就那麼幾個商圈，每個商圈內就那麼些客流量，成群結隊的商業專案紮堆，結果必然是“餡餅”變成了“陷阱”。
特別是二三線城市，很多商場的店鋪空置率驚人，客流量也是少的可憐。
3、專業性強
豔姐一直覺得，住宅地產和商業地產雖然都叫地產，但基本可以算作是兩個行業。甚至可以說，商業地產的綜合度是住宅地產的倍數概念。
不同於住宅房地產，只要有錢有地就能做出來，然後也能賣出去。商業地產涉及的環節要多得多，尤其是招商、運營，費時費力，遠不是一錘子買賣。
這也導致即使房企高薪挖來大量貨真價實的人才，但真正具備商業地產運營經驗的人士並不多。商業地產快速開發和專業人才稀缺的供需矛盾，又進一步持續加速企業高層換血。
4
商業地產下半場怎麼玩？
從碧桂園“挖角”張強總這樣的商業地產高手來看，碧桂園今年及未來在商業地產上的“野心”還是不小的。
不過，以商業地產目前的情況來看，傳統“短平快”的開發銷售模式已經不可持續。要想真正在這一領域分一杯羹，還需要一些新鮮的嘗試，比如，體驗式商業。
拿北京僑福芳草地來說，這個被業界視為體驗式商業最具代表性的項目之一，從拿地到開發完成，歷時20年的精工細作，藝術氛圍濃郁到走在裡面，已經感覺不像是一個商場了。
這種體驗式商業地產對消費者，尤其是年輕消費者的吸引力很強，聚客能力驚人。而對於商業地產來說，一旦“人”的問題解決了，很多問題也就迎刃而解了，比如商場盈利、新項目宣傳培育等，算得上是一舉多得。
長租公寓和聯合辦公空間也是近年來很熱門的新業態。前面我們也說了，碧桂園未來會以“長租”方向來涉獵商業地產。
有資料顯示，2017年，長租公寓市場規模將突破4000億元，聯合辦公的潛在市場規模也將在3萬億以上。目前，全國約有2300家聯合辦公企業，平均每天就有3家企業誕生。
這對於房企來說，是一個很大的機會。目前，有不少企業就已經在自持的商業綜合體裡設置了聯合辦公業態。
比如龍湖地產旗下的聯合辦公品牌“一展空間”，已經陸續在北京、成都、上海等城市的天街商業綜合體中亮相。北京的“一展空間”開業不到半個月，出租率和入住率均達到100%，可見這一塊的需求還是很大的。
另外，結合自身商業項目特性打造屬於自己的IP，也是很帶人氣的方法。比如一些商場舉辦的hello kitty展，哆啦A夢展，帶客效果都不錯。
拿大悅城來舉例。去年8月份左右，朝陽大悅城通過眾籌，在商場內建造了一座“仙劍城”，吸引了不少仙劍迷前來。開業首日，入口處就早早排起了長隊。
根據大悅城的資料顯示，“仙劍城”開業前兩天，朝陽大悅城的客流同比增漲了11%，銷售額同比上漲26%，效果非常好。
這種方式不僅增強了商場本身與顧客的聯繫和互動，也解決了商業地產同質化的問題，與此同時，也能夠在城市圈及活動主題圈內產生熱門話題，提高品牌的知名度。
當然，在專注於自身優勢打造的同時，也可以嘗試跨界合作，比如，2017年10月，首旅如家酒店集團就與共用辦公品牌優客工廠舉辦簽約儀式，成為大型連鎖酒店和共用辦公空間組合的全新嘗試。
結語
坦白講，商業地產並不是一個容易生存的行業。在未來，商業地產江湖也不再能一招制勝天下。如何發揮資源的最大優勢，將成為各家房企最需要突破和平衡的關鍵。
當然，做商業地產，更重要的是，要有一顆有情懷的心。
END.
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零星有一些購物中心。不知道張強總加盟碧桂園之後，是會延續這一局面，還是會有所改變。二、碧桂園的商業部門原屬總部直轄派遣，去年併入區域。比如一線城市中發展迅速較快的上海區域，就增設了長租公寓和產城事業部、商業管理部等，加碼在上海的佈局並開展多元化的業務。
碧桂園集團上海區域總裁高斌曾表示，長租公寓管理部、產城發展部、商業管理部的組織架構已開始搭建，相關人員的招聘已經籌備中。
單獨設置專業職能的部門，可見碧桂園對區域深耕的決心。不知道張強總加入後，這種架構會不會有所調整。
對於這兩點，目前答案還不得而知。
不過關於碧桂園商業在未來的發展，張強總在“第13屆商業地產節”會上做了透露，碧桂園未來以“長租”方向來涉獵商業地產，並通過商業配套與酒店、共用辦公形成全閉環的連結。
其中對於零售行業上，未來碧桂園將回歸消費本質，關注親子、家庭等消費群體，佈局線下的實體店，讓消費需求有更多的跨度需求。
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黃金時代光環褪去
如果豔姐沒記錯，商業地產最火的時候，應該是在2010年左右，增速達到30%，而在此之前，這一數字只有15%。
一方面，傳統住宅受到調控政策的層層加碼；另一方面，房地產行業規模競賽加深，單一的開發模式不能滿足規模的高速增長，於是更多的資本選擇進入商業地產，搶灘佈局。
當然，還有一個原因，就是“萬達模式”的成功，讓很多企業垂涎欲滴。
於是，不僅傳統的開發商把商業地產作為轉型的“救命稻草”，雨潤、美的、娃哈哈、蘇寧這些其他行業巨頭也紛紛開始自己的商業佈局。
比如，娃哈哈就曾在五六年前宣佈，將正式進軍商業地產，並計畫在未來5年籌建100座商業綜合體，名字蠻有意思的，叫“娃歐商場”。這個速度，與萬達打造萬達廣場的速度幾乎不相上下。可惜，如今位於杭州的首家娃歐商場已經快堅持不下去了。
為什麼短短幾年，商業地產就從黃金時代褪去了光環？為什麼商業地產這幾年遠不如純住宅好做？
原因說起來也簡單。
1、燒錢
住宅地產講求短平快，拿地，建房，出售，幾乎不存在後期運營。比如某些做產業地產的企業，就會用住宅地產來輸血其他產業。
商業地產不一樣。它涵蓋了開發、招商、運營等全生命週期，不僅前期的投資總額大，後期的經營週期長，運營成本高，而且不好去化，回報週期非常漫長。
尤其是自持租賃模式。如果只靠收租金，按照目前國內平均的租金水準，恐怕連貸款利息都抵不了。所以，做商業地產非常非常非常燒錢。
這也是為什麼中國專注做商業地產的房企不多，而是把大多商業物業作為住宅附屬品的原因。
總而言之，做商業地產就一句話，如果你有足夠多的錢可以墊在裡面；如果你能做好三五年不賺錢，默默培養人氣的準備；那麼，你就去做。如果沒有，那麼，你還需要好好考慮考慮。
2、資源飽和
在商業地產紅火的那幾年，各家開發商紛紛殺入，各種同質化的商業專案拔地而起。
但是，任何東西過剩了都是一種災難，地產也是如此。一個城市，就那麼幾個商圈，每個商圈內就那麼些客流量，成群結隊的商業專案紮堆，結果必然是“餡餅”變成了“陷阱”。
特別是二三線城市，很多商場的店鋪空置率驚人，客流量也是少的可憐。
3、專業性強
豔姐一直覺得，住宅地產和商業地產雖然都叫地產，但基本可以算作是兩個行業。甚至可以說，商業地產的綜合度是住宅地產的倍數概念。
不同於住宅房地產，只要有錢有地就能做出來，然後也能賣出去。商業地產涉及的環節要多得多，尤其是招商、運營，費時費力，遠不是一錘子買賣。
這也導致即使房企高薪挖來大量貨真價實的人才，但真正具備商業地產運營經驗的人士並不多。商業地產快速開發和專業人才稀缺的供需矛盾，又進一步持續加速企業高層換血。
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商業地產下半場怎麼玩？
從碧桂園“挖角”張強總這樣的商業地產高手來看，碧桂園今年及未來在商業地產上的“野心”還是不小的。
不過，以商業地產目前的情況來看，傳統“短平快”的開發銷售模式已經不可持續。要想真正在這一領域分一杯羹，還需要一些新鮮的嘗試，比如，體驗式商業。
拿北京僑福芳草地來說，這個被業界視為體驗式商業最具代表性的項目之一，從拿地到開發完成，歷時20年的精工細作，藝術氛圍濃郁到走在裡面，已經感覺不像是一個商場了。
這種體驗式商業地產對消費者，尤其是年輕消費者的吸引力很強，聚客能力驚人。而對於商業地產來說，一旦“人”的問題解決了，很多問題也就迎刃而解了，比如商場盈利、新項目宣傳培育等，算得上是一舉多得。
長租公寓和聯合辦公空間也是近年來很熱門的新業態。前面我們也說了，碧桂園未來會以“長租”方向來涉獵商業地產。
有資料顯示，2017年，長租公寓市場規模將突破4000億元，聯合辦公的潛在市場規模也將在3萬億以上。目前，全國約有2300家聯合辦公企業，平均每天就有3家企業誕生。
這對於房企來說，是一個很大的機會。目前，有不少企業就已經在自持的商業綜合體裡設置了聯合辦公業態。
比如龍湖地產旗下的聯合辦公品牌“一展空間”，已經陸續在北京、成都、上海等城市的天街商業綜合體中亮相。北京的“一展空間”開業不到半個月，出租率和入住率均達到100%，可見這一塊的需求還是很大的。
另外，結合自身商業項目特性打造屬於自己的IP，也是很帶人氣的方法。比如一些商場舉辦的hello kitty展，哆啦A夢展，帶客效果都不錯。
拿大悅城來舉例。去年8月份左右，朝陽大悅城通過眾籌，在商場內建造了一座“仙劍城”，吸引了不少仙劍迷前來。開業首日，入口處就早早排起了長隊。
根據大悅城的資料顯示，“仙劍城”開業前兩天，朝陽大悅城的客流同比增漲了11%，銷售額同比上漲26%，效果非常好。
這種方式不僅增強了商場本身與顧客的聯繫和互動，也解決了商業地產同質化的問題，與此同時，也能夠在城市圈及活動主題圈內產生熱門話題，提高品牌的知名度。
當然，在專注於自身優勢打造的同時，也可以嘗試跨界合作，比如，2017年10月，首旅如家酒店集團就與共用辦公品牌優客工廠舉辦簽約儀式，成為大型連鎖酒店和共用辦公空間組合的全新嘗試。
結語
坦白講，商業地產並不是一個容易生存的行業。在未來，商業地產江湖也不再能一招制勝天下。如何發揮資源的最大優勢，將成為各家房企最需要突破和平衡的關鍵。
當然，做商業地產，更重要的是，要有一顆有情懷的心。
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