重磅！日前， 南海區出臺《佛山市南海區農村宅基地管理規定》（下稱《規定》）， 並印發了《佛山市南海區在建宅基地分類處置工作方案》（下稱《方案》）。
《規定》在宅基地的規劃與管控、宅基地資格准入與審批、針對宅基地歷史遺留問題的處理方案、宅基地流轉等方面作出明確規定；《方案》明確了“兩違”宅基地類型及處置方式， 給南海人如何依法建設宅基地提供明確指引！事不宜遲， 我們馬上看重點！
劃定宅基地禁建區、限建區、可建區
《規定》要求， 各鎮人民政府（街道辦事處）負責對轄區內農村居民點合理劃定宅基地禁建區、限建區、可建區。
一旦被劃為禁建區， 將停止新增單家獨院類型的宅基地審批；而在可建區內， 將按照“一戶一宅， 面積不超80平方米”的規定進行新增單家獨院類型的宅基地審批。
各鎮街區域劃定後， 應報區規劃、國土部門備案， 並及時向社會公佈。
禁建區包括各鎮（街道）已納入舊村改造片區、已立項或實施村居社區公寓建設的農村集體經濟組織以及各鎮（街道）列入禁建的其它區域。 禁建區停止新增單家獨院類型的宅基地審批， 禁止農村住宅改建、擴建、遷建， 大力推進舊村改造和村居社區公寓建設。 經鑒定為危房的農村住宅， 可允許其在不超過原有批准面積的情況下進行改建。
限建區包括各鎮（街道）中心城區、城鄉結合處以及各鎮（街道）列入限建的其它區域。
可建區指各鎮（街道）除禁建區和限建區以外的其它區域。 可建區允許單家獨院建設， 按照“一戶一宅， 面積不超80平方米”的規定進行新增單家獨院類型的宅基地審批， 允許農村住宅改建、擴建、遷建， 鼓勵推進村居社區公寓建設。
兩違宅基地堅決遏制
分批處置在建宅基地
《方案》中明確指出， 在建宅基地， 是指在2018年2月26日前地塊已動工建設但工程尚未完工的宅基地。 對於違法新建、搶建宅基地的行為， 南海將堅決遏制；同時， 南海將以尊重歷史為前提， 按照分類處置、高效處理的原則，
（一）有土地證、有報建手續的在建宅基地
1．在建宅基地占地面積未超出證載面積， 且按報建要求建設的， 允許恢復建設。
2．在建宅基地占地面積未超出證載面積， 但未按報建要求建設的， 須按報建要求整改到位後， 允許恢復建設。
3．在建宅基地占地面積超出證載面積， 但建築高度未超出所在鎮（街道）規定限高的， 須按規定繳納宅基地超標使用費， 並重新辦理用地手續和報建手續後， 允許恢復建設。
若在建宅基地占地面積超過150平方米， 須整改退縮至150平方米以下後， 方可按本條規定重新辦理用地手續。 若證載面積超過150平方米， 須先退縮至證載面積範圍內後， 方可按本條規定重新辦理用地手續。
4．在建宅基地占地面積超出證載面積且建築高度超出所在鎮（街道）規定限高的， 須先自行拆除超高部分， 同時按上述第3類情形進行處置， 並重新辦理用地手續和報建手續後， 允許恢復建設。
5．上述情形未按要求落實整改的， 由各鎮（街道）登記造冊， 並進行後續監管， 納入網格化管理， 不允許恢復建設。
（二）有土地證、無報建手續的在建宅基地
1．在建宅基地占地面積未超出證載面積， 且建築高度未超出所在鎮（街道）規定限高的， 須先補辦報建手續後， 允許恢復建設。
2．在建宅基地占地面積未超出證載面積， 但建築高度超出所在鎮（街道）規定限高的， 須自行拆除超高部分， 並補辦報建手續後， 允許恢復建設。
3．在建宅基地占地面積超出證載面積的，
4．上述情形未按要求落實整改的， 由各鎮（街道）登記造冊， 並進行後續監管， 納入網格化管理， 不允許恢復建設。
（三）無土地證、無報建手續的在建宅基地
1．在建宅基地行為人符合《管理規定》中“一戶一宅”條件， 宅基地面積低於150平方米且符合土地利用總體規劃和城鄉規劃（控規或村莊規劃）的， 分以下四種情況處置：
（1）在建宅基地占地面積未超80平方米， 且建築高度未超出所在鎮（街道）規定限高的， 須按規定補辦用地手續、報建手續後， 允許恢復建設。
（2）在建宅基地占地面積未超80平方米， 但建築高度超出所在鎮（街道）規定限高的， 須自行拆除超高部分,並完成補辦用地手續、報建手續後，允許恢復建設。
（3）在建宅基地占地面積超出80平方米，但建築高度未超出所在鎮（街道）規定限高的，須按規定繳納宅基地超標使用費，並完成補辦用地手續和報建手續後，允許恢復建設。
（4）在建宅基地占地面積超出80平方米且建築高度超出所在鎮（街道）規定限高的，須先自行拆除超高部分，並按規定繳納宅基地超標使用費，完成補辦用地手續和報建手續後，允許恢復建設。
2．上述情形未按要求落實整改的，或涉及行為人不符合《管理規定》中 “一戶一宅”條件、行為人為非本集體經濟組織成員、在建宅基地占地面積大於150平方米、宅基地不符合土地利用總體規劃和城鄉規劃（控規或村莊規劃）等情形之一的，由各鎮（街道）登記造冊，並進行後續監管，納入網格化管理，不允許恢復建設。各鎮人民政府（街道辦事處）負責對納入監管的在建宅基地採取相關措施確保安全，對於不聽勸阻擅自恢復建設的，有權組織相關部門逕行拆除。
（四）未經農村集體經濟組織同意，違法霸地建房
未經農村集體經濟組織同意，違法霸地建房的，責令其自行整改、拆除，逾期未整改、拆除的，由鎮人民政府（街道辦事處）組織相關部門逕行拆除。
《方案》對分工提出要求：
1.6月30日前，各鎮（街道）以現有法律法規為基礎，用地手續、報建手續的操作指引，對符合要求的在建宅基地，加快辦理用地手續和報建手續等工作。
2.8月31日前，各鎮（街道）對於不按《方案》要求落實整改，或者因處置難度較大、存在較大爭議等暫時無法處置的在建宅基地，通過登記造冊的形式予以嚴格管控，後續再結合宅基地制度改革工作的相關政策措施，逐步予以理順。
在建宅基地如何補辦用地手續？
《方案》指出，符合條件的在建宅基地補辦用地手續後，允許恢復建設。
步驟一：申請補辦用地手續。申請人填寫《南海區在建宅基地補辦用地手續申請表》，並根據《南海區在建宅基地補辦用地手續操作指引》要求提交相關材料，向所在鎮（街道）國土部門申請補辦用地手續。
步驟二：申請規劃報批。取得用地手續後，申請人按《南海區在建宅基地規劃報批操作指引》要求提交相關材料，向所在鎮（街道）規劃部門申請辦理規劃報批。
步驟三：申請施工報備。規劃報批審核通過後，申請人填寫《南海區在建宅基地施工報備申請表》，同時按《南海區在建宅基地施工報備操作指引》要求，提交有關材料向所在鎮（街道）建設部門申請辦理施工報備手續。
關於補辦手續詳細流程，市民可以到各鎮（街道）國土部門瞭解。
宅基地歷史遺留問題
能否辦理不動產證？
沒有合法用地手續就建起來的宅基地、報50㎡建80㎡的能否辦理不動產證？《規定》中也有明確，將宅基地歷史遺留問題按不同時間階段不同類型劃分為三類：
( 一）歷史建成：1986年12月31日前已建成房屋，房屋至今無改建、擴建，未辦理合法用地手續的宅基地。
對於此類宅基地，可按歷史遺留宅基地確權方式經農村集體經濟組織和村（居）委會初審、鎮（街道）國土部門複審並報鎮人民政府（街道辦事處）核准後辦理土地不動產登記。
但如有下列情形之一的，宅基地確權申請不予核准：
（一）申請地塊權屬不清晰或存在爭議的；
（二）申請地塊不符合土地利用總體規劃的；
（三）在水利用地或水利防護地範圍內且水利部門不同意辦理的；
（四）其他不符合批准的情形。
（二）未批先建：1987年1月1日至檔印發之日期間未辦理合法用地手續但已建成房屋的宅基地；
（三）批少用多：1987年1月1日至文件印發之日期間只辦理部分土地合法用地手續但已建成房屋的宅基地。
以上兩種宅基地可按有關規定申請補辦用地手續和房屋規劃施工驗收備案。
但是：
對於“未批先建”的宅基地，有下列情形之一的，補辦申請不予批准：
（一）申請人（或其配偶）名下已有宅基地，或自2008年4月30日之後出賣、贈與或者以其他形式轉讓宅基地、其地上建築物或社區公寓，或將宅基地改為經營場所等非生活居住用途的；
（二）申請人或其配偶已申購社區公寓不退出的；
（三）征地拆遷時已有住宅安置或承諾放棄宅基地安排的；
（四）申請地塊存在權屬爭議或面積超過150平方米的；
（五）申請地塊不符合土地利用總體規劃、城鄉規劃或控制性詳細規劃（或村莊規劃）等法定規劃情形的；
（六）申請地塊上建築物超過鎮人民政府（街道辦事處）規定的建設高度控制指標的或存在安全隱患的；
（七）其他不符合批准的情形。
對於 “批少用多”的宅基地，有下列情形之一的，補辦申請不予批准：
（一）申請地塊存在權屬爭議或面積超過150平方米的；
（二）申請地塊不符合土地利用總體規劃、城鄉規劃或控制性詳細規劃（或村莊規劃）等法定規劃情形的；
（三）申請地塊上建築物超過鎮人民政府（街道辦事處）規定的建設高度控制指標的或存在安全隱患的；
（四）其他不符合批准的情形。
此外，屬於“未批先建”宗地面積超過80平方米的土地,以及屬於“批少用多”宗地面積超過80平方米且超過原批准面積的土地，須按照《宅基地超標使用費繳納計算標準》向所在村（居）委會繳納宅基地超標使用費。
費用標準如下：
（點擊可查看大圖）
而在不動產登記方面，對屬於“未批先建”和“批少用多”歷史遺留問題類型的宅基地和地上房屋，申請人可憑補發的《農村住宅建設用地許可證》、《農村居民自建住宅規劃施工驗收備案意見表》以及相關材料辦理土地和房屋的不動產統一登記。
但《規定》同時提出，自規定印發之日起，對農村居民未取得規劃報建手續進行建設或未按規劃報建要求擅自加建、擴建、改建的，將由鎮人民政府（街道辦事處）下發停工通知書，責令自行拆除、整改；未自行拆除、整改的，由鎮人民政府（街道辦事處）對違法建設部分逕行拆除。
須自行拆除超高部分,並完成補辦用地手續、報建手續後，允許恢復建設。（3）在建宅基地占地面積超出80平方米，但建築高度未超出所在鎮（街道）規定限高的，須按規定繳納宅基地超標使用費，並完成補辦用地手續和報建手續後，允許恢復建設。
（4）在建宅基地占地面積超出80平方米且建築高度超出所在鎮（街道）規定限高的，須先自行拆除超高部分，並按規定繳納宅基地超標使用費，完成補辦用地手續和報建手續後，允許恢復建設。
2．上述情形未按要求落實整改的，或涉及行為人不符合《管理規定》中 “一戶一宅”條件、行為人為非本集體經濟組織成員、在建宅基地占地面積大於150平方米、宅基地不符合土地利用總體規劃和城鄉規劃（控規或村莊規劃）等情形之一的，由各鎮（街道）登記造冊，並進行後續監管，納入網格化管理，不允許恢復建設。各鎮人民政府（街道辦事處）負責對納入監管的在建宅基地採取相關措施確保安全，對於不聽勸阻擅自恢復建設的，有權組織相關部門逕行拆除。
（四）未經農村集體經濟組織同意，違法霸地建房
未經農村集體經濟組織同意，違法霸地建房的，責令其自行整改、拆除，逾期未整改、拆除的，由鎮人民政府（街道辦事處）組織相關部門逕行拆除。
《方案》對分工提出要求：
1.6月30日前，各鎮（街道）以現有法律法規為基礎，用地手續、報建手續的操作指引，對符合要求的在建宅基地，加快辦理用地手續和報建手續等工作。
2.8月31日前，各鎮（街道）對於不按《方案》要求落實整改，或者因處置難度較大、存在較大爭議等暫時無法處置的在建宅基地，通過登記造冊的形式予以嚴格管控，後續再結合宅基地制度改革工作的相關政策措施，逐步予以理順。
在建宅基地如何補辦用地手續？
《方案》指出，符合條件的在建宅基地補辦用地手續後，允許恢復建設。
步驟一：申請補辦用地手續。申請人填寫《南海區在建宅基地補辦用地手續申請表》，並根據《南海區在建宅基地補辦用地手續操作指引》要求提交相關材料，向所在鎮（街道）國土部門申請補辦用地手續。
步驟二：申請規劃報批。取得用地手續後，申請人按《南海區在建宅基地規劃報批操作指引》要求提交相關材料，向所在鎮（街道）規劃部門申請辦理規劃報批。
步驟三：申請施工報備。規劃報批審核通過後，申請人填寫《南海區在建宅基地施工報備申請表》，同時按《南海區在建宅基地施工報備操作指引》要求，提交有關材料向所在鎮（街道）建設部門申請辦理施工報備手續。
關於補辦手續詳細流程，市民可以到各鎮（街道）國土部門瞭解。
宅基地歷史遺留問題
能否辦理不動產證？
沒有合法用地手續就建起來的宅基地、報50㎡建80㎡的能否辦理不動產證？《規定》中也有明確，將宅基地歷史遺留問題按不同時間階段不同類型劃分為三類：
( 一）歷史建成：1986年12月31日前已建成房屋，房屋至今無改建、擴建，未辦理合法用地手續的宅基地。
對於此類宅基地，可按歷史遺留宅基地確權方式經農村集體經濟組織和村（居）委會初審、鎮（街道）國土部門複審並報鎮人民政府（街道辦事處）核准後辦理土地不動產登記。
但如有下列情形之一的，宅基地確權申請不予核准：
（一）申請地塊權屬不清晰或存在爭議的；
（二）申請地塊不符合土地利用總體規劃的；
（三）在水利用地或水利防護地範圍內且水利部門不同意辦理的；
（四）其他不符合批准的情形。
（二）未批先建：1987年1月1日至檔印發之日期間未辦理合法用地手續但已建成房屋的宅基地；
（三）批少用多：1987年1月1日至文件印發之日期間只辦理部分土地合法用地手續但已建成房屋的宅基地。
以上兩種宅基地可按有關規定申請補辦用地手續和房屋規劃施工驗收備案。
但是：
對於“未批先建”的宅基地，有下列情形之一的，補辦申請不予批准：
（一）申請人（或其配偶）名下已有宅基地，或自2008年4月30日之後出賣、贈與或者以其他形式轉讓宅基地、其地上建築物或社區公寓，或將宅基地改為經營場所等非生活居住用途的；
（二）申請人或其配偶已申購社區公寓不退出的；
（三）征地拆遷時已有住宅安置或承諾放棄宅基地安排的；
（四）申請地塊存在權屬爭議或面積超過150平方米的；
（五）申請地塊不符合土地利用總體規劃、城鄉規劃或控制性詳細規劃（或村莊規劃）等法定規劃情形的；
（六）申請地塊上建築物超過鎮人民政府（街道辦事處）規定的建設高度控制指標的或存在安全隱患的；
（七）其他不符合批准的情形。
對於 “批少用多”的宅基地，有下列情形之一的，補辦申請不予批准：
（一）申請地塊存在權屬爭議或面積超過150平方米的；
（二）申請地塊不符合土地利用總體規劃、城鄉規劃或控制性詳細規劃（或村莊規劃）等法定規劃情形的；
（三）申請地塊上建築物超過鎮人民政府（街道辦事處）規定的建設高度控制指標的或存在安全隱患的；
（四）其他不符合批准的情形。
此外，屬於“未批先建”宗地面積超過80平方米的土地,以及屬於“批少用多”宗地面積超過80平方米且超過原批准面積的土地，須按照《宅基地超標使用費繳納計算標準》向所在村（居）委會繳納宅基地超標使用費。
費用標準如下：
（點擊可查看大圖）
而在不動產登記方面，對屬於“未批先建”和“批少用多”歷史遺留問題類型的宅基地和地上房屋，申請人可憑補發的《農村住宅建設用地許可證》、《農村居民自建住宅規劃施工驗收備案意見表》以及相關材料辦理土地和房屋的不動產統一登記。
但《規定》同時提出，自規定印發之日起，對農村居民未取得規劃報建手續進行建設或未按規劃報建要求擅自加建、擴建、改建的，將由鎮人民政府（街道辦事處）下發停工通知書，責令自行拆除、整改；未自行拆除、整改的，由鎮人民政府（街道辦事處）對違法建設部分逕行拆除。