房屋抵押預告登記權利人是否享有優先受償權

【案 情】

2016年2月至10月間， 王某怠於還款構成違約， 原告依照合同約定宣佈提前收回貸款並訴至法院， 要求判令被告王某償還借款本息並對涉案房屋主張優先受償權。

【分歧】

案件審理過程中， 針對原告能否享有涉案房屋的優先受償權， 存在兩種意見：

第一種意見認為， 被告王某為貸款辦理抵押權預告登記事實明確， 雖尚未辦理正式抵押登記， 但抵押預告登記也應具備抵押權登記的相應效力， 故原告對系爭房屋享有優先受償權；

第二種意見認為， 抵押權預告登記並不具有抵押權成立的效力， 故原告不能基於抵押權預告登記享有涉案房屋的優先受償權。

【評析】

筆者同意第二種意見， 原告某銀行對涉案房屋不享有優先受償權， 理由如下：

第一， 從抵押權的設立分析。 該案原、被告以涉案在建房屋為抵押物簽訂了抵押合同， 但是抵押權的設立與抵押合同是兩個不同的法律概念。 抵押合同是抵押權人與抵押人簽訂的擔保性質的合同， 抵押人以一定的財物向抵押權人設定抵押擔保， 當債務人不能履行債務時， 抵押權人可以依法處分抵押物並對所得價款優先受償。 《中華人民共和國物權法》(下稱《物權法》)增加了將在建建築物作為抵押物的規定， 本案中的涉案房產符合設置抵押權的條件， 雙方簽訂了抵押合同，

但抵押權是否設立還應該看權利的設定是否符合《物權法》規定的條件。 《物權法》第一百八十七條明確規定， 以正在建造的建築物抵押的， 應當辦理抵押登記， 抵押權自登記時設立。 可見， 以在建建築物為抵押物設置抵押權的， 也必須進行抵押登記， 抵押權才能成立。

第二， 從抵押預告登記設立的目的分析。 抵押預告登記作為一種臨時性登記行為， 其設立的目的在於平衡不動產交易中各方利益， 維護交易安全。 進行預告登記後， 不動產的所有人違背預告登記所為的變更及處分不動產的行為無效， 預告登記的目的就會實現。 預告登記雖然具有重大的意義和效力， 但不是正式登記， 實踐中應當及時辦理正式登記， 才能真正保障自己的權益。

因為我國《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅， 經依法登記， 發生效力；未經登記， 不發生效力， 但法律另有規定的除外”， 所以預告登記並不直接產生物權設立、變更、轉讓和消滅的效力， 只有正式登記才可以產生物權效力。 本案中， 僅對涉案房屋辦理了預告登記， 未辦理正式登記， 銀行依據預告登記主張抵押房屋的優先受償權無法得到支持。

第三， 從抵押預告登記的效力分析。 期房買賣中， 債權行為的成立和不動產的轉移登記之間常常因房屋建造等各種原因而導致相當長的時間間隔。 《物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協定， 為保障將來實現物權，

按照約定可以向登記機構申請預告登記。 預告登記後， 未經預告登記的權利人同意， 處分該不動產的， 不發生物權效力。 預告登記後， 債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的， 預告登記失效。 ”因此， 原告某銀行作為系爭房屋抵押權預告登記的權利人， 在未辦理房屋抵押權設立登記之前， 其享有的是當抵押登記條件成就或約定期限屆滿時對系爭房屋辦理抵押權登記的請求權， 並可排他性地對抗他人針對系爭房屋的處分， 但並非對系爭房屋享有現實抵押權。

綜上， 抵押預告登記與抵押權設立登記具有不同的法律性質和法律效力， 抵押預告登記中不動產物權尚未成立， 不具備法定的抵押登記條件，

故原告雖然就涉案房屋進行了抵押預告登記， 但是不產生優先受償的法律效力。