2018-04-20 17:34 | 浙江新聞用戶端 記者 陳行利
近年來， 閩系房企在杭州樓市中可謂勢不可擋。 特別是2017年上半年， 杭州土地市場成交金額榜單中， 閩系房企幾乎佔據了前十中的半壁江山， 在許多熱門板塊和高價地塊當中， 也都能看到閩系房企的身影。
其中， 2016年年底進入杭州的金輝集團， 表現尤為耀眼。 短短9個月， 金輝入杭連下五子， 先後佈局未來科技城南、三墩北、臨平新城等多個熱門的潛力板塊， 成為2017年杭城土拍市場前3季度拿地可建面積TOP3、拿地金額TOP5， 一舉完成了許多普通房企需要多年才能完成的城市佈局。
近期，
金輝杭州項目分佈圖
Part 1
以財務安全為底線
這家閩系房企更“務實”
主持人：杭州閩系企業比較多的， 相較於其它閩系房企， 金輝進入杭州並不是很早， 杭州購房者，
嘉賓：閩系房企業給人初步印象是決心比較大、來勢洶洶。 因為福建缺少一些優質資源， 造就了閩商有愛闖蕩、敢闖蕩的精神。
金輝作為一家閩系企業， 有相同之處， 但也有差異之處。 相同之處在於， 認定了一個城市， 會花很大氣力研究這個城市， 並且找到合適時間進入， 在這個城市裡尋求更好的發展。 這個決心一旦下定， 就是一往無前。
差異的地方在於， 相比其它閩系企業在整個資金運作、以及他們在與外部資金獲取和杠杆加倍的基調， 金輝的財務整體而言是比較健康的， 財務邏輯是比較合理的。 金輝始終以財務安全作為底線， 不斷提升產品和對行業標準的認知，
金輝集團被評為2018年中國房企36名
主持人：2016年12月26日， 金輝集團首次進入杭州， 未來科技城地塊溢價率拍出了120%， 當時這個舉動也是引起了業內非常的廣泛關注， 為什麼選擇這個時間節點進入杭州？對杭州有什麼認識？
嘉賓：一家開發商進入一個城市既有戰略上的思考， 也有一定偶然性。 金輝早在7、8年前就有了進入杭州這座城市的思考。 但由於企業發展階段、城市聚焦的邏輯因素， 金輝錯過了更早和杭州接觸的機會。
雖然進入杭州的時機有點晚， 但我們也不後悔這個“晚”。 金輝認為， 如果你真心願意去做一些好產品， 給這個城市留下一些好東西， 什麼時候都不晚。
對杭州的認識， 感覺杭州綜合條件很不錯。 既有從自然山水當中獲取的樂趣， 也有深刻的人文沉澱， 又有讓人非常愉悅的現代商業文明。 在產業不斷變革和升級過程中， 我們能夠看到未來杭州發展的空間和縱深。
金輝比較敬畏杭州房地產行業的發展水準。 這個發展水準，
未來， 金輝在杭州肯定是重倉發展。 金輝希望能夠用自己的產品和服務， 與杭州共同成長。
賢林信步鳥瞰圖
Part 2
深耕杭州已進入區域
積極關注合作和並購土地
主持人：從你的介紹當中能感受到金輝集團要在杭州深耕的決心。我們知道，很多外來房企進入杭州有一些敬畏之心，因為進入杭州只是第一步，只是品牌進入，但真正品牌落地還是要看產品。據我瞭解，金輝閑林項目已經進入市場，目前市場反應度如何？
嘉賓：反應度，通過兩個表現可以看出：一個是在展示過程中，項目還沒開始銷售，就得到了行業內、本地消費群體的高度評價。
雖然金輝是一個新入杭房企，並且金輝·賢林信步地上建築面積只有5.7萬方，在周邊動輒五六十萬方到七八十萬方量級的項目中，項目的體量是非常較小的。這一點而言，至少不佔優勢。但金輝用相對比較符合當地審美需求、功能需求的產品，獲得了比較積極的回應和熱切的關注。
第二，從銷售角度而言，金輝·賢林信步首次開盤推出了322套房源，當天就全部售謦，且銷售價格高出了市場預期。目前周邊在售樓盤毛坯均價在15000元/平米左右，但賢林信步精裝修售價在21000元/平米左右，我想，這個差價不完全是靠精裝備案價來拉動的。
從以上兩個表現而言，金輝·賢林信步基本還是贏得了市場比較好的反響。
賢林信步樣板房
主持人：應該說這也是比較好的開端。現在臨平新城這2個專案規劃公示了，能不能簡單介紹一下？
嘉賓：金輝一直都認為，杭州這座城市的容量正在不斷擴大，越來越多人口正在進入。而作為城市副中心的臨平，以臨平為中心朝城市原來核心地帶過渡的這些區域，比如星橋、翁梅，這些區域整拆整建之後，未來城市介面會比想像當中要好很多。它整個市政介面都會因為幾個優秀專案和城市配套一起烘托起來。
金輝在星橋和翁梅的這兩個項目，定位上會比金輝·賢林信步高端一些。閑林採用的是金輝產品系中的“優步”系列，這個系列主要還是面對剛需和首置人群；更高一級，面對首置和首改人群的產品系叫“雲著”。星橋和翁梅這兩個專案都會採用“雲著”系列，它會體現在對於整個社區的規劃、整體景觀的營造，對立面整體風格和材質的選擇，以及在精裝修標準上都會在閑林專案基礎上有一個提升。
金輝星橋項目鳥瞰圖
主持人：剛剛說到進入杭州節點比較早是跟著杭州這個城市一起發展，但從金輝佈局選擇的區域來看，現在還是和杭州共同成長。那接下來還會考慮進入杭州哪些區域？
嘉賓：以我個人角度而言，現在儘量在一個區域範圍內有更多的項目，形成一定的合力。不會輕易在整個杭州漫天撒花。
金輝認為，一二季度，強二線城市的土地市場熱度不會完全降溫。這段時間，杭州土拍市場房企的熱情還是比較高的。在這種邏輯下，一二季度金輝還是希望能夠在相對比較合理的價格基礎上，通過合作的方式獲取合理價格的土地。
三四季度，我們的判斷是，土地市場受到銷售市場的影響，可能會有一些降溫的痕跡。那麼，金輝還是會進一步在余杭區、西湖區深耕，繼續尋找一些機會。同時，金輝也會在今年上半年啟動對於環杭州周邊城市的土地獲取可能性，除了招拍掛，也包括收並購土地。
如果今年年底來複盤2018年度金輝在杭州及杭州周邊的土地獲取情況，業界可能會看到和2017年有變化的地方，也許我們不會那麼積極地去拼搶最高舉牌的記錄，可能會多一些合作的土地和收並購的土地。
金輝翁梅項目鳥瞰圖
Part 3
長租自持是行業趨勢
金輝考慮組建專門團隊
主持人：杭州土地市場非常熱，導致去年很多地塊需要自持配置。金輝有3宗地塊有不同程度的自持比例，對於這部分產品今後有什麼樣的規劃和考慮？
嘉賓：自持對於金輝而言，是“被動接納，主動接受”。
從整個經營邏輯來講，最好沒有自持，全部變現，現金流才更好。所以拿到這些自持產品，客觀上有一點被動。
為什麼又說主動接受，兩個原因。第一，從宏觀來看，這在未來一定是一個主導，無論是政策上、消費觀念的改變上，還是開發商從原來增量市場進入到存量環境過程，這是不得不去面對的一個問題，與其晚一點面對，還不如早一點面對。長租自持就變成我們意願主動接納的目標。
作為開發商而言，需要思考的是，以後自持部分產品，是丟給一個管理公司去做，收取服務費用？還是從現在開始，建立這樣一個團隊？金輝面對自持這個產品時，也在很認真思考，要不要給自己一個這樣的團隊，未來去服務長租公寓。
比如三墩北8號地塊項目，現在銷售面對自持時，基本上要到2020年左右。也就是說，我們還有1-2年的時間，可以依照這個行業或者國外的先進經驗，把自己未來長租服務的團隊建立起來。
這個過程中怎麼算帳的問題，和租金之間的關係，和人員工資之間的關係怎麼轉換，怎麼找到一個合理的平衡點，這個我們還有時間，完全有理由相信我們可以把這個事情做好。
金輝三墩北11號地塊效果圖
主持人：從你的介紹當中能感受到金輝集團要在杭州深耕的決心。我們知道，很多外來房企進入杭州有一些敬畏之心，因為進入杭州只是第一步，只是品牌進入，但真正品牌落地還是要看產品。據我瞭解，金輝閑林項目已經進入市場，目前市場反應度如何？
嘉賓：反應度，通過兩個表現可以看出：一個是在展示過程中，項目還沒開始銷售，就得到了行業內、本地消費群體的高度評價。
雖然金輝是一個新入杭房企，並且金輝·賢林信步地上建築面積只有5.7萬方，在周邊動輒五六十萬方到七八十萬方量級的項目中，項目的體量是非常較小的。這一點而言，至少不佔優勢。但金輝用相對比較符合當地審美需求、功能需求的產品，獲得了比較積極的回應和熱切的關注。
第二，從銷售角度而言，金輝·賢林信步首次開盤推出了322套房源，當天就全部售謦，且銷售價格高出了市場預期。目前周邊在售樓盤毛坯均價在15000元/平米左右，但賢林信步精裝修售價在21000元/平米左右，我想，這個差價不完全是靠精裝備案價來拉動的。
從以上兩個表現而言，金輝·賢林信步基本還是贏得了市場比較好的反響。
賢林信步樣板房
主持人：應該說這也是比較好的開端。現在臨平新城這2個專案規劃公示了，能不能簡單介紹一下？
嘉賓：金輝一直都認為，杭州這座城市的容量正在不斷擴大，越來越多人口正在進入。而作為城市副中心的臨平，以臨平為中心朝城市原來核心地帶過渡的這些區域，比如星橋、翁梅，這些區域整拆整建之後，未來城市介面會比想像當中要好很多。它整個市政介面都會因為幾個優秀專案和城市配套一起烘托起來。
金輝在星橋和翁梅的這兩個項目，定位上會比金輝·賢林信步高端一些。閑林採用的是金輝產品系中的“優步”系列，這個系列主要還是面對剛需和首置人群；更高一級，面對首置和首改人群的產品系叫“雲著”。星橋和翁梅這兩個專案都會採用“雲著”系列，它會體現在對於整個社區的規劃、整體景觀的營造，對立面整體風格和材質的選擇，以及在精裝修標準上都會在閑林專案基礎上有一個提升。
金輝星橋項目鳥瞰圖
主持人：剛剛說到進入杭州節點比較早是跟著杭州這個城市一起發展，但從金輝佈局選擇的區域來看，現在還是和杭州共同成長。那接下來還會考慮進入杭州哪些區域？
嘉賓：以我個人角度而言，現在儘量在一個區域範圍內有更多的項目，形成一定的合力。不會輕易在整個杭州漫天撒花。
金輝認為，一二季度，強二線城市的土地市場熱度不會完全降溫。這段時間，杭州土拍市場房企的熱情還是比較高的。在這種邏輯下，一二季度金輝還是希望能夠在相對比較合理的價格基礎上，通過合作的方式獲取合理價格的土地。
三四季度，我們的判斷是，土地市場受到銷售市場的影響，可能會有一些降溫的痕跡。那麼，金輝還是會進一步在余杭區、西湖區深耕，繼續尋找一些機會。同時，金輝也會在今年上半年啟動對於環杭州周邊城市的土地獲取可能性，除了招拍掛，也包括收並購土地。
如果今年年底來複盤2018年度金輝在杭州及杭州周邊的土地獲取情況，業界可能會看到和2017年有變化的地方，也許我們不會那麼積極地去拼搶最高舉牌的記錄，可能會多一些合作的土地和收並購的土地。
金輝翁梅項目鳥瞰圖
Part 3
長租自持是行業趨勢
金輝考慮組建專門團隊
主持人：杭州土地市場非常熱，導致去年很多地塊需要自持配置。金輝有3宗地塊有不同程度的自持比例，對於這部分產品今後有什麼樣的規劃和考慮？
嘉賓：自持對於金輝而言，是“被動接納，主動接受”。
從整個經營邏輯來講，最好沒有自持，全部變現，現金流才更好。所以拿到這些自持產品，客觀上有一點被動。
為什麼又說主動接受，兩個原因。第一，從宏觀來看，這在未來一定是一個主導，無論是政策上、消費觀念的改變上，還是開發商從原來增量市場進入到存量環境過程，這是不得不去面對的一個問題，與其晚一點面對，還不如早一點面對。長租自持就變成我們意願主動接納的目標。
作為開發商而言，需要思考的是，以後自持部分產品，是丟給一個管理公司去做，收取服務費用？還是從現在開始，建立這樣一個團隊？金輝面對自持這個產品時，也在很認真思考，要不要給自己一個這樣的團隊，未來去服務長租公寓。
比如三墩北8號地塊項目，現在銷售面對自持時，基本上要到2020年左右。也就是說，我們還有1-2年的時間，可以依照這個行業或者國外的先進經驗，把自己未來長租服務的團隊建立起來。
這個過程中怎麼算帳的問題，和租金之間的關係，和人員工資之間的關係怎麼轉換，怎麼找到一個合理的平衡點，這個我們還有時間，完全有理由相信我們可以把這個事情做好。
金輝三墩北11號地塊效果圖