本報記者 陳小瑛 于玉金 深圳報導
日前， 中央決定在海南全島建設自由貿易試驗區， 支持海南逐步探索穩步推進中國特色自由貿易港建設，
同時， 從今年5月1日起， 在海南省實施59國人員入境旅遊免簽政策， 進一步支持海南全面深化改革開放。
對海南而言， 這當然又是一個巨大的利好， 堪比2010年1月海南國際旅遊島批復， 而最令投資客興奮的是， 又有炒作概念了。
但從去年12月中央痛批海南鼓了錢袋， 毀了生態， 到海南3月31日出臺有史以來最嚴的房地產調控， 越來越多跡象表明， 海南要徹底告別房地產產業， 海南業內人士認為， 有了自貿區和旅遊產業後， 將逐漸替代投資， 成為海南經濟的支柱， 海南拋棄房地產也更有保障和底氣了， 海南房價只要被爆炒， 等待投資客的將是更為嚴厲的調控。
服務業替代房地產
自貿區並不新鮮， 最早是2013年在上海成立了自貿區， 就是實現貿易自由化便利化， 在自貿區買進出口商品稅收更優惠、更便宜， 海南是我國第12個自貿區。
但就目前已有的自貿區實施效果來看， 由於減稅品種有限， 效果還不是很明顯， 海南自貿區的建設， 未來還有賴於中國貿易關稅減稅步伐。
海南自貿港是自貿區的升級版， 通常被視為開放程度最高的自貿區， 根據當前有關方面透露的資訊， 自貿港還在探索階段， 推出來的具體時間未定。
中國(海南)改革發展研究院副院長夏鋒說， 去年海南服務業占GDP比重55.7%， 高出全國平均水準4.1個百分點， 對經濟增長的貢獻率達70%以上。 隨著自貿區的建立， 現代服務業在海南的經濟比重將會進一步提升，
在這一次宣佈自貿區之前， 海南當地的資深房地產業內人士告訴記者， 海南已經下決心要徹底告別房地產了， 而決心一方面來自中央的壓力， 另一方面， 也是來源於中央給與的政策紅利。
調控之嚴厲， 前所未有， 這相當於自斷房地產後路。
而事情源於去年12月中央環保組的督查結果。 海口、三亞、文昌、瓊海、儋州、萬寧、臨高等多個市縣， 都被嚴厲批評， 稱一些市縣重經濟、輕環保， 鼓了錢袋， 毀了生態， 財政過分依賴房地產， 房地產企業指到哪裡， 政府規劃就跟到哪裡。
回饋報告下發後的第三天，
2017年海南GDP為4460億， 全年海南固定資產投資完成4125.40億元。 其中， 房地產開發完成投資2053.11億元， 占了一半， 房地產對海南經濟的貢獻不言而喻。
但是， 房地產很容易帶來財政稅收， 對拉動經濟增長也是立竿見影的。 沒有了房地產， 海南靠什麼發展呢？
2017年， 海南旅遊人數和旅遊收入均超額完成任務。 全年接待遊客6745萬人次， 同比增長12％， 實現旅遊收入812億元， 同比增長20.8％。
本來每年去海南旅遊的人就很多， 以後有了自貿區， 關稅少了， 順便在那購物也方便， 同時， 國家放開59個國家的入境免簽， 也是支持海南旅遊， 消費多了自然就可以作為拉動經濟增長的重要一極。
投資炒房的教訓
海南的調控政策升級， 首付70%， 影響倒是不大， 因為外地人去海南買房， 本來貸款的也不多， 但社保要求5年卻將很多購房者拒之門外。
在自貿區政策出來後， 有全國各地的多名投資客向記者諮詢， 要不要趕快去海南不限購的區域搶一套房等待升值。
上述海南業內人士認為， 海南有了自貿區， 以後靠旅遊業立市後， 反而是走上了良性可持續發展的道路， 房價的基石會更安全， 但並不代表適合投資者炒房， 因為政府會調控。
“2010年那一輪來海南買房的人都是來投資的，後來跌的很慘，大家教訓深刻，那些人肯定不會再來投資，這幾年很多是買來養老度假的，尤其是北方人，東北人比較多，也算是剛需，所以泡沫逐漸吸收了。”該業內人士說。
上一次2010年炒作國際旅遊島，幾個月就翻了三四倍，有的甚至是五六倍，炒作過頭，旅遊島並非一年兩年就能建起來，房價卻透支了十年。結果是海南2011到2015年直接腰斬。2016年回暖，有的房價至今都未回到2010年的價格，比如有名的鳳凰島，最高炒到8萬/平米，現在也就五六萬。
但由於時代的不同，財富積累的實力差異，2011-2015年海南樓市腰斬，也未出現1991年海南樓市泡沫破滅後的一地雞毛，市場的需求也逐漸從純投資，過度到養老度假的真實剛性需求。所以海南樓市的泡沫也在逐漸縮水，經過幾輪調控擠壓後，會更加健康。
而且這一次因為調控及時，所以海口和三亞，以及其他已經調控的城市泡沫，不如上一次2010那麼大，現在的價格也就是回到2010年的價格。
“2010年那一輪來海南買房的人都是來投資的，後來跌的很慘，大家教訓深刻，那些人肯定不會再來投資，這幾年很多是買來養老度假的，尤其是北方人，東北人比較多，也算是剛需，所以泡沫逐漸吸收了。”該業內人士說。
上一次2010年炒作國際旅遊島，幾個月就翻了三四倍，有的甚至是五六倍，炒作過頭，旅遊島並非一年兩年就能建起來，房價卻透支了十年。結果是海南2011到2015年直接腰斬。2016年回暖，有的房價至今都未回到2010年的價格，比如有名的鳳凰島，最高炒到8萬/平米，現在也就五六萬。
但由於時代的不同，財富積累的實力差異，2011-2015年海南樓市腰斬，也未出現1991年海南樓市泡沫破滅後的一地雞毛，市場的需求也逐漸從純投資，過度到養老度假的真實剛性需求。所以海南樓市的泡沫也在逐漸縮水，經過幾輪調控擠壓後，會更加健康。
而且這一次因為調控及時，所以海口和三亞，以及其他已經調控的城市泡沫，不如上一次2010那麼大，現在的價格也就是回到2010年的價格。