蘿蔔點評， 萬事通說房事！
拆遷， 這個國人熟悉的詞， 往往意味著一夜暴富， 一步登天。 尤其是在北上廣深 ， 那更是不得了。 從2017年開始， 拆遷的風潮吹到了新加坡， 它換了一個名字， 叫整體收購。 短短的一年半時間， 已經有超過40個公寓完成了整體收購， 超過5000個業主一夜暴富。
這一輪整體收購的背景是什麼， 被整體收購的公寓需要滿足哪些條件？今天蘿蔔就來說一說， 新加坡大拆遷！
1什麼驅動了這一輪整體收購
用兩個字回答， 就是“利益”。
我們先來看一下一組資料。 第一個是2017年三月以來， 一年的私宅價格指數。 從168點， 上漲到183.5點， 至於新加坡房價上漲背景， 我在別的文章談過多次， 這裡就不細說。 一年間， 價格實打實的上漲了10%， 預算這一個週期的開始。 2018年， 我對房價的預期是上漲10% 到 15%。 對於發展商來說， 房子更好賣了， 也可以賣更高的價格了。 如果這時候發展商有地可以建房，
我們來看第二張圖， 未來幾年的房產供應情況。 用四個字來說， 不容樂觀。 新加坡抑制土地供應的政策見效了。 未來幾年的公寓公寓驟減 60%。
一邊是紅火的房產市場， 一邊是自己見底的土地庫存， 眼見大好的肥肉在眼前自己卻要錯過了， 你說發展商急不急？換你你也急。
在新加坡， 發展商的土地來源有兩個：1）政府售地；2）整體收購。
政府售地已經被卡緊， 想依靠政府售地補充庫存是水中撈月。 於是乎， 發展商紛紛轉向整體收購。
2什麼樣的公寓會受到發展商的青睞？
有些人會說， 舊公寓， 老公寓；有人會說， 永久地契公寓；有人會說， 戶數比較少的公寓。
這些都不確切， 是停留在現象外表的觀察。 而不是本質。
什麼樣的公寓會受到發展商的青睞: 答案是 – 讓發展商整體收購後有利可圖的公寓。
老公寓， 舊公寓， 隨著時間的流逝， 新加坡政府調整了所處地段了建房容積率， 原來只可以建5層的， 現在可以建20層；原來只可以建10層， 現在可以建30層。 這類公寓對發展商有吸引力。 反之， 老而舊的公寓， 幾十年過去了， 容積率沒有提高， 發展商沒興趣。 所以這是第一個條件：容積率有比較大的釋放空間。
為什麼新公寓很少被整體收購呢？因為新公寓一般都已經充分利用了容積率。
地點是第二個非常重要的條件。在40個被整體收購的公寓裡，有超過一半在中心區，比如第9，第10，第11區。如果加個東海岸這種傳統的優質住宅區，那麼就占了總數的70%。其餘的30%即使不在中心區，也是靠著地鐵商場，生活方便的地點。這說明發展商對地點的要求是很高的。
第三個是價格。這永遠是個重要條件，發展商在收購重建以後，也要有利可圖。如果要價太高，業主吃肉，發展商連湯都沒得喝，比如Dairy farm estate, 個人判斷是很難被整體收購的。
第四個，就是地契。永久地契對買家有吸引力，對發展商同樣有很大的吸引力。發展商整體收購一個永久地契的公寓，後續省去了太多的麻煩，新公寓也有大賣點。
3被整體收購的公寓需要滿足哪些條件？
除了剛才說的那些，一個公寓要被整體收購，還有一個非常重要的條件，就是必須得到80%同意。而這有的時候卻是不可逾越的阻礙，讓部分業主在整體收購的大潮中望洋興嘆。
舉個例子，比如Simon plaza, 因為是商住兩用的公寓，商鋪業主占了總數的30%以上。而商鋪因面積普遍比公寓來的小，業主得到的款項也就比較少，所以很難得到80%的同意率。
相信這個是許多讀者最關心一個問題。
蘿蔔覺得這不是一個好的投資選擇。當一個投資已經炙手可熱的時候才進入的，往往會燒到手。比如比特幣，如果在去年底最熱的時候進場，那麼至少虧損了50%。
1. 有整體收購潛質的公寓很少有業主出售了，即使有，價格也已經遠高於市價，已經折入了整體收購的一部分甚至是大部分收益。
2. 新加坡的賣家印花稅，對整體收購同樣有效，也就是說，新的業主，要把收益的一大部分，交給政府。比如買到一年內就成功整體收購的公寓，房款300萬新幣，但需要交36萬新幣的賣家印花稅。
3. 如果整體收購沒有成功呢？要看到，現在雖然是整體收購的熱潮期，成功整體收購的公寓，占符合條件的公寓總數，不到5%。也就是說，絕大部分的公寓，是不會被整體收購的。有必要把幾百萬的投資交給5%的運氣嗎？
5這波浪潮對目前房產的影響？
感謝關注蘿蔔點評系列。
為什麼新公寓很少被整體收購呢？因為新公寓一般都已經充分利用了容積率。
地點是第二個非常重要的條件。在40個被整體收購的公寓裡，有超過一半在中心區，比如第9，第10，第11區。如果加個東海岸這種傳統的優質住宅區，那麼就占了總數的70%。其餘的30%即使不在中心區，也是靠著地鐵商場，生活方便的地點。這說明發展商對地點的要求是很高的。
第三個是價格。這永遠是個重要條件，發展商在收購重建以後，也要有利可圖。如果要價太高，業主吃肉，發展商連湯都沒得喝，比如Dairy farm estate, 個人判斷是很難被整體收購的。
第四個，就是地契。永久地契對買家有吸引力，對發展商同樣有很大的吸引力。發展商整體收購一個永久地契的公寓，後續省去了太多的麻煩，新公寓也有大賣點。
3被整體收購的公寓需要滿足哪些條件？
除了剛才說的那些，一個公寓要被整體收購，還有一個非常重要的條件，就是必須得到80%同意。而這有的時候卻是不可逾越的阻礙，讓部分業主在整體收購的大潮中望洋興嘆。
舉個例子，比如Simon plaza, 因為是商住兩用的公寓，商鋪業主占了總數的30%以上。而商鋪因面積普遍比公寓來的小，業主得到的款項也就比較少，所以很難得到80%的同意率。
相信這個是許多讀者最關心一個問題。
蘿蔔覺得這不是一個好的投資選擇。當一個投資已經炙手可熱的時候才進入的，往往會燒到手。比如比特幣，如果在去年底最熱的時候進場，那麼至少虧損了50%。
1. 有整體收購潛質的公寓很少有業主出售了，即使有，價格也已經遠高於市價，已經折入了整體收購的一部分甚至是大部分收益。
2. 新加坡的賣家印花稅，對整體收購同樣有效，也就是說，新的業主，要把收益的一大部分，交給政府。比如買到一年內就成功整體收購的公寓，房款300萬新幣，但需要交36萬新幣的賣家印花稅。
3. 如果整體收購沒有成功呢？要看到，現在雖然是整體收購的熱潮期，成功整體收購的公寓，占符合條件的公寓總數，不到5%。也就是說，絕大部分的公寓，是不會被整體收購的。有必要把幾百萬的投資交給5%的運氣嗎？
5這波浪潮對目前房產的影響？
感謝關注蘿蔔點評系列。