京政農函〔2018〕13號
各有關區人民政府：
為深入貫徹落實中央農村工作會議和2018年中央一號檔精神， 規範引導盤活利用農民閒置房屋工作，
北京市農村工作委員會
北京市規劃和國土資源管理委員會
北京市住房和城鄉建設委員會
北京市發展和改革委員會
北京市民政局
北京市旅遊發展委員會
北京市工商行政管理局
2018年3月26日
關於規範引導盤活利用農民閒置房屋增加農民財產性收入的指導意見
近年來， 郊區農民群眾積極創新資產經營方式， 不斷加快探索農民閒置房屋盤活利用的有效形式。 為深入貫徹落實中央農村工作會議和2018年中央一號檔精神， 規範引導盤活利用農民閒置房屋工作， 有組織地將農民閒置房屋資源經營起來，
一、合理確定盤活利用農民閒置房屋範圍， 堅持正確導向
各區開展盤活利用農民閒置房屋工作應符合《北京城市總體規劃(2016年—2035年)》， 要與本地區鄉村規劃和美麗鄉村建設相結合， 做到統籌協調、規範引導、健康發展。
盤活利用農民閒置房屋應在農民合法宅基地上的房屋進行， 原則上應以農戶現有集體建設用地(宅基地)使用權證或相關規劃、建設部門核發的建房手續作為權利證明依據。 此項工作要在規劃保留的村莊內開展， 房屋應符合本市城市總體規劃和土地利用總體規劃(以下簡稱“兩規”)、產權歸屬清晰、處於閒置狀態和可安全使用等要求，
此項工作應堅持“一戶一宅”原則， 要優先保障農民的居住權。 要結合探索宅基地退出機制， 將閒置宅基地優先用於保障本村村民居住需求。 本村村民住宅需求不能妥善安排的， 不應開展盤活利用農民閒置房屋工作。
二、充分尊重農民意願， 兼顧各方合法權益
按照落實宅基地集體所有權， 保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權， 適度放活宅基地和農民房屋使用權， 不得違規違法買賣宅基地的要求， 以農村集體土地所有權、農民宅基地使用權和房屋所有權不變為前提， 充分尊重當地農民意願，
三、堅持集體統一組織運營， 提高農民組織化程度
村集體經濟組織作為農村宅基地所有權主體代表， 必須發揮組織和引導作用。 該項工作要由閒置房屋所在地的村集體經濟組織統一組織進行， 提高農民的組織化程度， 有效防止一家一戶未經本集體經濟組織同意擅自與社會資本開展合作經營產生各類矛盾糾紛。
在經營方式上， 村集體經濟組織可以採取作價回購、統一租賃或者農戶入股股份合作等多種方式整合本村農民閒置房屋資源， 選擇適合本村特點的產業， 進行自主經營或對外合作；也可以由村集體經濟組織牽頭組建農民住宅專業合作社， 進行自主經營或對外合作。 村集體經濟組織可以通過統一組織經營管理、提供公共設施和服務等， 獲取合理的經營收益和管理費用， 並嚴格納入集體資產進行管理、分配和使用。
四、加強統籌安排， 依法合規原貌利用
各區要在做好農民閒置房屋的合法性核查， 認真核實房屋閒置狀態和農民住房真實情況的基礎上， 根據實際情況統籌安排， 加強指導， 切實做到風險可控。 該項工作應在農民已有穩定住所、原有房屋閒置率較高且易於集中開發的村莊進行。 要堅持依法合規，嚴格實行土地用途管制和節約集約利用土地，原貌利用。在傳統村落開展此項工作，必須符合傳統村落保護發展規劃有關要求，進行傳統建築保護修繕。裝修改造要在原有房屋基礎上進行，不得超出原住房面積進行改建和擴建。嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館，堅決防止以盤活利用農民閒置房屋的名義進行各類違法建設；嚴格禁止採取以租代售的方式經營農民閒置房屋，堅決杜絕變相發展小產權房；嚴格禁止在集體經營性建設用地及其房屋上開展盤活利用農民閒置房屋工作；嚴格禁止以各種名目開展不符合本市政策的相關工作。
五、堅持因村制宜，發展特色融合產業
要本著有利於產業發展、有利於改善農村生態環境、有利於農民和集體增收的方向，防止人口無序增加、資源浪費、環境污染等，實施可持續發展。要統籌考慮村莊的區位條件、資源稟賦、市政交通、環境容量和產業發展基礎，發展符合首都功能定位要求的特色產業。現階段，重點發展與鄉村旅遊相結合的多種形式的融合性產業，加快打造一批較高水準的鄉村民宿，促進休閒農業與鄉村旅遊提檔升級。在具備條件且符合社會養老政策的前提下，鼓勵探索發展城鄉居民養老產業。鼓勵發展文化創意產業等環境友好型產業。利用農民閒置房屋作為住所(經營場所)開展經營活動的，應符合本市住所(經營場所)登記的有關法律法規和政策規定。
六、規範簽訂房屋利用合同，依法確定租賃期限
要嚴格遵守《中華人民共和國合同法》的有關規定，由鄉鎮政府指導村集體經濟組織簽訂規範的農民閒置房屋租賃合同。合同中應當明確約定產權歸屬和各項權利義務，特別是對合同到期後的房屋及配套設施設備歸屬作出明確約定。按照《合同法》的規定，租賃合同的期限不得超過20年，結合《北京城市總體規劃(2016年—2035年)》要求，合同期限截止日期原則上應不超過規劃期2035年，具體時間由各區根據本區情況確定。在合理確定租賃期限的基礎上，結合經濟社會發展趨勢，建立租金動態調整機制。合同一經簽訂，合同當事人要認真履行。合同期滿後，可以依據國家屆時的法律規定，按照依法、自願、有償的原則終止或者續簽租賃合同。規劃期後如需續簽合同，應確保項目用地仍符合“兩規”要求。
七、加強規範管理，確保安全運營
嚴格禁止在地質災害易發區等存在安全隱患的村莊開展盤活利用農民閒置房屋工作。已經列入山區搬遷計畫和擬拆遷騰退的村莊、已經享受過政策性搬遷的舊村址以及已納入城市開發邊界內的村莊不得開展盤活利用農民閒置房屋工作。盤活利用農民閒置房屋發展相關產業，應對閒置房屋進行房屋安全和抗震鑒定，不滿足安全、抗震要求的房屋不得使用和租賃。在房屋裝修改造和經營過程中，要高度重視安全生產工作，特別是要高度重視消防安全工作，加強從業人員的安全培訓工作，防止各類安全事故發生，確保廣大人民群眾生命財產安全。同時，村集體經濟組織要認真做好農戶的組織協調工作，減少矛盾糾紛，維護農村社會和諧穩定，確保安全穩定運營。
八、切實加強農房出租管理，建立健全登記制度
各區要結合全市“疏解整治促提升”和美麗鄉村建設的總體部署和工作要求，強化屬地管理，嚴格按照《北京市房屋租賃管理若干規定》(北京市人民政府令第231號)的要求，切實加強農村宅基地以及出租房屋的管理，防止無序改建、擴建和任意出租房屋。特別是要將城鄉結合部地區等租住農房的大量人口聚集區域作為重點，採取有力措施加大管理力度。要組織鄉鎮政府和村委會加快建立健全村級房屋出租管理服務站，由村級服務站對本村農戶出租用於居住的房屋進行統一登記，隨時瞭解房屋出租、居住人員情況及安全管理等動態，並做好出租住房的日常檢查工作，發現違法違規行為及時向本區有關部門報告，有效防止農村出租房屋呈現梯度外移的無序狀態，確保安全。
九、進一步明確責任，加強指導和服務
按照屬地管理的原則，層層落實盤活利用農民閒置房屋工作的指導、服務和監管職責，確保持續健康發展。
各區要認真做好農民閒置房屋現狀的調查工作，包括閒置房屋的數量、面積，同步完成農民宅基地缺口資料的摸底、調查和統計工作。要建立盤活利用農民閒置房屋工作部門聯動機制，按照本意見的要求，加強對該項工作的規範引導。同時，要加強開展盤活利用農民閒置房屋地區的配套基礎設施建設，完善公共服務設施，整合社會各界力量，營造良好的外部環境。
各鄉鎮政府是盤活利用農民閒置房屋工作的管理和服務責任主體，要嚴格把控開展盤活利用農民閒置房屋地區的市場准入，負責農民閒置房屋的合法性審核，強化農村宅基地審批、管控，確保閒置房屋的產權無異議、無糾紛。
村委會是農村房屋建設和出租監督管理的責任主體，要切實加強指導、監管和服務。村集體經濟組織是盤活利用農民閒置房屋經營工作的實施主體，應發揮引領、組織、統籌和管理作用，切實保護好村集體和廣大農戶的切身利益。
要堅持依法合規，嚴格實行土地用途管制和節約集約利用土地，原貌利用。在傳統村落開展此項工作，必須符合傳統村落保護發展規劃有關要求，進行傳統建築保護修繕。裝修改造要在原有房屋基礎上進行，不得超出原住房面積進行改建和擴建。嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館，堅決防止以盤活利用農民閒置房屋的名義進行各類違法建設；嚴格禁止採取以租代售的方式經營農民閒置房屋，堅決杜絕變相發展小產權房；嚴格禁止在集體經營性建設用地及其房屋上開展盤活利用農民閒置房屋工作；嚴格禁止以各種名目開展不符合本市政策的相關工作。五、堅持因村制宜，發展特色融合產業
要本著有利於產業發展、有利於改善農村生態環境、有利於農民和集體增收的方向，防止人口無序增加、資源浪費、環境污染等，實施可持續發展。要統籌考慮村莊的區位條件、資源稟賦、市政交通、環境容量和產業發展基礎，發展符合首都功能定位要求的特色產業。現階段，重點發展與鄉村旅遊相結合的多種形式的融合性產業，加快打造一批較高水準的鄉村民宿，促進休閒農業與鄉村旅遊提檔升級。在具備條件且符合社會養老政策的前提下，鼓勵探索發展城鄉居民養老產業。鼓勵發展文化創意產業等環境友好型產業。利用農民閒置房屋作為住所(經營場所)開展經營活動的，應符合本市住所(經營場所)登記的有關法律法規和政策規定。
六、規範簽訂房屋利用合同，依法確定租賃期限
要嚴格遵守《中華人民共和國合同法》的有關規定，由鄉鎮政府指導村集體經濟組織簽訂規範的農民閒置房屋租賃合同。合同中應當明確約定產權歸屬和各項權利義務，特別是對合同到期後的房屋及配套設施設備歸屬作出明確約定。按照《合同法》的規定，租賃合同的期限不得超過20年，結合《北京城市總體規劃(2016年—2035年)》要求，合同期限截止日期原則上應不超過規劃期2035年，具體時間由各區根據本區情況確定。在合理確定租賃期限的基礎上，結合經濟社會發展趨勢，建立租金動態調整機制。合同一經簽訂，合同當事人要認真履行。合同期滿後，可以依據國家屆時的法律規定，按照依法、自願、有償的原則終止或者續簽租賃合同。規劃期後如需續簽合同，應確保項目用地仍符合“兩規”要求。
七、加強規範管理，確保安全運營
嚴格禁止在地質災害易發區等存在安全隱患的村莊開展盤活利用農民閒置房屋工作。已經列入山區搬遷計畫和擬拆遷騰退的村莊、已經享受過政策性搬遷的舊村址以及已納入城市開發邊界內的村莊不得開展盤活利用農民閒置房屋工作。盤活利用農民閒置房屋發展相關產業，應對閒置房屋進行房屋安全和抗震鑒定，不滿足安全、抗震要求的房屋不得使用和租賃。在房屋裝修改造和經營過程中，要高度重視安全生產工作，特別是要高度重視消防安全工作，加強從業人員的安全培訓工作，防止各類安全事故發生，確保廣大人民群眾生命財產安全。同時，村集體經濟組織要認真做好農戶的組織協調工作，減少矛盾糾紛，維護農村社會和諧穩定，確保安全穩定運營。
八、切實加強農房出租管理，建立健全登記制度
各區要結合全市“疏解整治促提升”和美麗鄉村建設的總體部署和工作要求，強化屬地管理，嚴格按照《北京市房屋租賃管理若干規定》(北京市人民政府令第231號)的要求，切實加強農村宅基地以及出租房屋的管理，防止無序改建、擴建和任意出租房屋。特別是要將城鄉結合部地區等租住農房的大量人口聚集區域作為重點，採取有力措施加大管理力度。要組織鄉鎮政府和村委會加快建立健全村級房屋出租管理服務站，由村級服務站對本村農戶出租用於居住的房屋進行統一登記，隨時瞭解房屋出租、居住人員情況及安全管理等動態，並做好出租住房的日常檢查工作，發現違法違規行為及時向本區有關部門報告，有效防止農村出租房屋呈現梯度外移的無序狀態，確保安全。
九、進一步明確責任，加強指導和服務
按照屬地管理的原則，層層落實盤活利用農民閒置房屋工作的指導、服務和監管職責，確保持續健康發展。
各區要認真做好農民閒置房屋現狀的調查工作，包括閒置房屋的數量、面積，同步完成農民宅基地缺口資料的摸底、調查和統計工作。要建立盤活利用農民閒置房屋工作部門聯動機制，按照本意見的要求，加強對該項工作的規範引導。同時，要加強開展盤活利用農民閒置房屋地區的配套基礎設施建設，完善公共服務設施，整合社會各界力量，營造良好的外部環境。
各鄉鎮政府是盤活利用農民閒置房屋工作的管理和服務責任主體，要嚴格把控開展盤活利用農民閒置房屋地區的市場准入，負責農民閒置房屋的合法性審核，強化農村宅基地審批、管控，確保閒置房屋的產權無異議、無糾紛。
村委會是農村房屋建設和出租監督管理的責任主體，要切實加強指導、監管和服務。村集體經濟組織是盤活利用農民閒置房屋經營工作的實施主體，應發揮引領、組織、統籌和管理作用，切實保護好村集體和廣大農戶的切身利益。