在很多中國家庭中,房產都佔據著絕對的財產比重。 移民意味著更換國籍,常住地址不再是國內的家庭地址。 在這種情況下,出國移民前如何處置境內房產就放在了最重要的議事日程上。 在進行房產處分時,需要對相關文書材料進行公證和認證。 在申請辦理領事公證認證時,根據申請人是否為中國國籍,相應的操作辦法又會有所不同。
1. 首先， 外籍人士是否可以在中國買房？
可以買， 是否限購根據當地購房政策的規定。
2. 外籍人士買賣房產能結匯嗎？
能結匯， 需要持檔申請。
根據《關於規範房地產市場外匯管理有關問題的通知》匯發(2006)47號的規定，
所需檔包括：
1、商品房銷售合同或預售合同；
2、有效護照等身份證明；
3、房地產主管部門出具的該境外個人在所在城市購房的商品房預售合同登記備案等相關證明。
3. 如何賣？人不回國照樣能處分房產。
外籍人在國內賣房可以概括為三個步驟：
第一步：辦理委託書、公證書並進行認證；
第二步：辦理業主本人銀行儲蓄卡；
第三步：辦理過戶手續。
不論是已經取得了外國護照的境外個人， 還是持有永居簽證的中國籍人士，
本文根據中國領事服務網的內容， 對領事服務的公證認證做出如下梳理， 為方便起見， 以美國為例：
對於美籍華人， 在辦理需要送往國內使用的文書時， 應當先在美國當地有資格的公證員處辦理授權委託書的公證， 然後將該文書送往總領事館或者大使館辦理進行領事認證後， 方可在國內進行房產處置。
對於有中國國籍的移民人士， 其申請辦理領事認證的條件和所需材料如下：
申請條件
（1）申請人必須為居住在美國的中國公民。 臨時出國的中國公民申辦公證， 僅限在美國境內處理死亡案件等緊急事項；
（2）申請人應根據本人的居住地， 向相應的使領館提出認證申請；
（3）使領館可以受理的公證種類：委託書；聲明書；文書上印鑒簽名、日期屬實公證；指紋公證；
（4）申請人應當具有完全民事行為能力。 申請人系無民事行為能力人或限制民事行為能力人的， 應由法定代理人代理並陪同申請人本人前來使領館辦理。
申請材料
（1）填妥的《中華人民共和國駐外使領館公證認證申請表》1份（不可提前簽名和填寫日期， 須在領事官員前簽字或捺指印）；
（2）申請人有效中國護照原件及帶照片資料頁影本（或法人資格證明及其法定代表人的身份證明，
（3）申請人有效的在美合法居留證件原件和影本；
（4）根據申請公證種類， 提交其他材料；
（5）涉及重要財產權利轉讓、變更等與申請人有重大利益關係的事項， 應根據領事官員要求談話， 並在《房產事務公證接談筆錄》上簽名或捺指印。 一般公證事項， 需填寫普通《接談筆錄》並簽名；
（6）申請人自行按國內文書使用機構要求， 並參照使領館網站提供的參考模版準備好委託書或聲明書等文本， 不可事先簽名或填寫日期。
房產特殊問題
材料：
（1）委託書文本；
（2）涉及房產轉讓的， 應提交房產證原件或影本；若房產為二人及以上共有，
公證要求：
（1）當事人親自申請並在領事官員面前在委託書簽字；
（2）轉讓房產但沒有房產證的， 可先辦理委託他人領取房產證的公證；
（3）房產證登記為二人及以上共有的， 應當所有產權人共同辦理；不能到場的應有本人簽署的書面意見書。
4. 錢怎麼進出？
房產所得的跨境流轉
根據外匯局的規定， 境外個人出售商品房所得資金， 原則上需要一次性申請， 分步驟匯出， 匯出金額不得超出商品房轉讓金額扣減本次轉讓所包括的稅費後的餘額。
不論是外國籍人出於清盤其在中國境內資產的目的， 還是境內個人移居境外， 意圖將境內資產處置後取得的資金匯出， 都應當持相關材料向外匯局申請購匯匯出。 在外匯局核准後，本人或其受託人應攜帶外匯局核准件、本人有效身份證件、購匯申請書、商品房轉讓合同和房屋權屬轉讓完稅證明文件到銀行辦理。
對於境內個人移居國外的，應當攜以下材料至原戶籍所在地外匯局辦理核准手續：
(1)申請人或代理人簽名的《個人財產轉移業務申請表》；
(2)申請人身份證明檔，如居住國有效身份證明、中國駐外使領館出具的定居證明、港澳(永久)居民身份證、臺灣地區居民身份證等;
(3)申請人收入來源證明以及財產權利證明文件，如薪酬所得、經營收入、資本變現等，但擬移民財產轉移在等值50萬美元以下的，無需提交以上收入來源證明以及財產權利證明，只需聲明來源;
(4)主管稅務部門出具的稅務證明原件(按規定無需提交的除外);
(5)委託他人辦理的，應提交委託代理協定和代理人身份證明。
房產所有人即使國籍身份改變，也並不會因此而影響所有權人在房產上的物權。換句話說，即使所有權人移民境外，也不會影響其對房產的佔有、收益和處分的權利。
5. 保險金怎麼辦？
外籍受益人是可以通過外匯途徑領取中國境內的保險金的，但是在提取的步驟上需要向外匯局證明該筆保險金是其在境內的合法收入（如完稅證明等），在外匯局審核批准之後，經由指定銀行匯出境外。
如果是通過移民財產轉移的方式一次性清盤外籍人在國內的財產，則需要遵守一次性申請、分步驟匯出的規定。若在一次性申請中並未囊括所有合法財產，意圖再次追加的，根據現行法規，外匯局原則上不會准予辦理。
個人辦理資金出境時，應當合規處理，避免因為無知或輕率的違規行為引發不利後果，此種不利後果不僅來自於境內的追究，還可能會受到境外的反洗錢合規質詢。
案例引導
01 個人外匯業務
在現行法律框架下，保險公司是不能直接付匯至外國公民的境外帳戶進行理賠的，因此當出現案例中的情形，保險公司通常會將保險金理賠至外國公民的境內帳戶，再由外國公民憑藉保險賠償的相關材料辦理超額購匯業務，經外匯部門的核准之後將保險金轉移出境外。
根據《個人外匯管理辦法》的規定，個人外匯業務根據交易性質的不同，分為經常項目個人外匯業務和資本項目個人外匯業務。
那麼中國保險金的跨境流轉應當屬於哪一種呢？
法律明確規定了境外個人出售房產所得的購匯屬於資本項目下的個人外匯業務，但對保險理賠金卻未明確作出規定。
筆者通過查詢外匯管理部門網站、保險業務相關的外匯指引以及國際收支的理論認為對於案例中的大額理賠，應當推定認為屬於《個人外匯管理辦法》第二十六條規定的“境外個人在境內的合法財產對外轉移”,屬於資本項目下的個人外匯業務。
因此在案例中，小A作為受益人獲取的保險賠償金屬於合法財產，是可以向外匯管理部門申請轉移的。
02 個人財產對外轉移
根據《個人財產對外轉移售付匯管理暫行辦法》，我國對於個人財產對外轉移，規定了“移民財產轉移”和“繼承財產轉移”兩種方式。
針對上述案例，小A是不能適用繼承財產轉移的，因為保險金只有在沒有指定受益人、受益人先于被保險人死亡或者受益人喪失、放棄受益權，且沒有其他受益人的情況下，才可以作為被保險人的遺產。
由於小A是保單受益人，因此該筆保險金不屬於被保險人的遺產，故小A領取保險金並不能適用繼承轉移的情形。
那麼小A是否能夠通過“移民財產轉移”的方式拿到保險金呢？
所謂移民財產轉移，實際上是境外個人對其在中國境內資產的一次性清盤的財產轉移，採用移民財產轉移的，必須一次性申請擬轉移出境的全部財產金額，分步匯出。
申請人資格
雖然暫行辦法規定了移民財產轉移轉移的是“取得移民身份之前的合法財產”，但根據《關於印發《〈個人財產對外轉移售付匯管理暫行辦法〉操作指引（試行）》的通知》匯發〔2004〕118號 的規定，移民轉移申請人資格分為三種：
1、從中國內地移居外國並取得現居住國永久居留權，或已取得該居住國國籍的自然人；
2、從內地赴香港特別行政區、澳門特別行政區定居並取得特區永久居留權的自然人；
3、從中國大陸赴臺灣地區定居的自然人。
因此，小A作為已經取得了境外護照的自然人，是具有移民財產轉移的申請人資格的。
申請所需文件
1、書面申請材料。包括：申請人基本情況介紹，申請移民轉移的原因，財產或收入來源及變現詳細說明等；
2、《移民財產對外轉移申請人情況表》（本人簽名）；
3、《個人財產對外轉移外匯業務申請表》（本人簽名或代理人簽名）；
4、申請人身份證明文件
申請人居住國居民身份證或其他有效身份證明（如護照）；
中國駐外使領館認證的申請人在國外定居證明；
公安機關出具的中國戶籍註銷證明。
（此項在實操中，可能會有爭議，因為根據《資本專案外匯操作指引》中關於移民財產轉移中“審核材料”的規定，並未要求申請人出具戶籍註銷證明。）
5、申請人收入來源證明以及財產權利證明文件；
6、申請轉移財產所在地或收入來源地主管稅務機關出具的完稅證明；（詳見後文）
7、委託他人辦理的應提供經公證的委託代理協定和經公證的代理人身份證明；
8、 其他文件。
操作步驟
移民轉移必須一次性申請擬轉移出境的全部財產金額，分步匯出 。首次可匯出金額不得超過全部申請轉移財產的一半；自首次匯出滿一年後，可匯出不超過剩餘財產的一半；自首次匯出滿兩年後，可匯出全部剩餘財產。
關於完稅證明
根據《關於個人財產對外轉移提交稅收證明或者完稅憑證有關問題的通知》國稅發(2005)13號的規定，申請人擬轉移的財產總價值在人民幣15萬元以下的，可不需向稅務機關申請稅收證明。
1. 所需材料
申請人向稅務機關申請稅收證明時，應當提交的資料分別為：代扣代繳單位報送的含有申請人明細資料的《扣繳個人所得稅報告表》影本，《個體工商戶所得稅年度申報表》、《個人承包承租經營所得稅年度申報表》原件，有關合同、協定原件，取得有關所得的憑證，以及稅務機關要求報送的其他有關資料。
2. 申領程式
（一）申請人提交相關資料，按財產類別和來源地，分別向國稅局、地稅局申請開具稅收證明。開具稅收證明的稅務機關為縣級或者縣級以上國家稅務局、地方稅務局。
（二）申請人資料齊全的，稅務機關應當在15日內開具稅收證明；申請人提供資料不全的，可要求其補正，待補正後開具。
（三）申請人有未完稅事項的，允許補辦申報納稅後開具稅收證明。
（四）稅務機關有根據認為申請人有偷稅、騙稅等情形，需要立案稽查的，在稽查結案並完稅後可開具稅收證明。
3. 若申請人與納稅人不一致
申請人與納稅人姓名、名稱不一致的，稅務機關只對納稅人出具證明，申請人應向外匯管理部門提供其與納稅人關係的證明。
03 其他“快速通道”？
首先，外國籍人士購匯結匯是受到5萬美元的便利額度限制的。
根據現行法規，對於外籍人士在中國境內辦理個人購匯結匯業務，可以按照在境內居留的時間不同分為長期和短期兩種。
對於來華旅遊，或者短期居住的外籍人士，通常可以便利換匯的額度在500美元至1000美元不等，具體情形應當參考《個人外匯管理辦法》和《個人外匯管理辦法實施細則》的相關規定。
對於長期在華居住的外籍人士，根據《國家外匯管理局綜合司關於外籍人員持外國人永久居留身份證辦理結售匯業務有關事宜的通知》（匯綜發〔2017〕59號），持外國人永久居留身份證的外籍人員適用結匯和購匯等值5萬美元的年度便利化額度的限制。
其次，網上流傳的螞蟻搬家、地下錢莊、虛構貿易的辦法通通屬於違規操作，相關參與者不但會被行政罰款，情節嚴重構成犯罪的還將承擔刑事責任。
《國家外匯管理局關於進一步完善個人結售匯業務管理的通知》（匯發〔2009〕56號）和《國家外匯管理局關於進一步完善個人外匯管理有關問題的通知》（“匯發[2015]49號”）除了對螞蟻搬家式的分拆購匯行為做出了認定之外，對於觸線的個人，還會其列入“關注名單”。
被列入“關注名單”的個人，不但會在此後兩年都被取消5萬購匯額度，還可能面臨逃匯金額30%左右罰款以及5萬元以下罰款，甚至會被進行反洗錢合規調查。
本文由 王峰授權發表，並經中國記錄編輯。 轉載此文章須經作者同意，並請附上出處及本頁連結。
在外匯局核准後，本人或其受託人應攜帶外匯局核准件、本人有效身份證件、購匯申請書、商品房轉讓合同和房屋權屬轉讓完稅證明文件到銀行辦理。對於境內個人移居國外的，應當攜以下材料至原戶籍所在地外匯局辦理核准手續：
(1)申請人或代理人簽名的《個人財產轉移業務申請表》；
(2)申請人身份證明檔，如居住國有效身份證明、中國駐外使領館出具的定居證明、港澳(永久)居民身份證、臺灣地區居民身份證等;
(3)申請人收入來源證明以及財產權利證明文件，如薪酬所得、經營收入、資本變現等，但擬移民財產轉移在等值50萬美元以下的，無需提交以上收入來源證明以及財產權利證明，只需聲明來源;
(4)主管稅務部門出具的稅務證明原件(按規定無需提交的除外);
(5)委託他人辦理的，應提交委託代理協定和代理人身份證明。
房產所有人即使國籍身份改變，也並不會因此而影響所有權人在房產上的物權。換句話說，即使所有權人移民境外，也不會影響其對房產的佔有、收益和處分的權利。
5. 保險金怎麼辦？
外籍受益人是可以通過外匯途徑領取中國境內的保險金的，但是在提取的步驟上需要向外匯局證明該筆保險金是其在境內的合法收入（如完稅證明等），在外匯局審核批准之後，經由指定銀行匯出境外。
如果是通過移民財產轉移的方式一次性清盤外籍人在國內的財產，則需要遵守一次性申請、分步驟匯出的規定。若在一次性申請中並未囊括所有合法財產，意圖再次追加的，根據現行法規，外匯局原則上不會准予辦理。
個人辦理資金出境時，應當合規處理，避免因為無知或輕率的違規行為引發不利後果，此種不利後果不僅來自於境內的追究，還可能會受到境外的反洗錢合規質詢。
案例引導
01 個人外匯業務
在現行法律框架下，保險公司是不能直接付匯至外國公民的境外帳戶進行理賠的，因此當出現案例中的情形，保險公司通常會將保險金理賠至外國公民的境內帳戶，再由外國公民憑藉保險賠償的相關材料辦理超額購匯業務，經外匯部門的核准之後將保險金轉移出境外。
根據《個人外匯管理辦法》的規定，個人外匯業務根據交易性質的不同，分為經常項目個人外匯業務和資本項目個人外匯業務。
那麼中國保險金的跨境流轉應當屬於哪一種呢？
法律明確規定了境外個人出售房產所得的購匯屬於資本項目下的個人外匯業務，但對保險理賠金卻未明確作出規定。
筆者通過查詢外匯管理部門網站、保險業務相關的外匯指引以及國際收支的理論認為對於案例中的大額理賠，應當推定認為屬於《個人外匯管理辦法》第二十六條規定的“境外個人在境內的合法財產對外轉移”,屬於資本項目下的個人外匯業務。
因此在案例中，小A作為受益人獲取的保險賠償金屬於合法財產，是可以向外匯管理部門申請轉移的。
02 個人財產對外轉移
根據《個人財產對外轉移售付匯管理暫行辦法》，我國對於個人財產對外轉移，規定了“移民財產轉移”和“繼承財產轉移”兩種方式。
針對上述案例，小A是不能適用繼承財產轉移的，因為保險金只有在沒有指定受益人、受益人先于被保險人死亡或者受益人喪失、放棄受益權，且沒有其他受益人的情況下，才可以作為被保險人的遺產。
由於小A是保單受益人，因此該筆保險金不屬於被保險人的遺產，故小A領取保險金並不能適用繼承轉移的情形。
那麼小A是否能夠通過“移民財產轉移”的方式拿到保險金呢？
所謂移民財產轉移，實際上是境外個人對其在中國境內資產的一次性清盤的財產轉移，採用移民財產轉移的，必須一次性申請擬轉移出境的全部財產金額，分步匯出。
申請人資格
雖然暫行辦法規定了移民財產轉移轉移的是“取得移民身份之前的合法財產”，但根據《關於印發《〈個人財產對外轉移售付匯管理暫行辦法〉操作指引（試行）》的通知》匯發〔2004〕118號 的規定，移民轉移申請人資格分為三種：
1、從中國內地移居外國並取得現居住國永久居留權，或已取得該居住國國籍的自然人；
2、從內地赴香港特別行政區、澳門特別行政區定居並取得特區永久居留權的自然人；
3、從中國大陸赴臺灣地區定居的自然人。
因此，小A作為已經取得了境外護照的自然人，是具有移民財產轉移的申請人資格的。
申請所需文件
1、書面申請材料。包括：申請人基本情況介紹，申請移民轉移的原因，財產或收入來源及變現詳細說明等；
2、《移民財產對外轉移申請人情況表》（本人簽名）；
3、《個人財產對外轉移外匯業務申請表》（本人簽名或代理人簽名）；
4、申請人身份證明文件
申請人居住國居民身份證或其他有效身份證明（如護照）；
中國駐外使領館認證的申請人在國外定居證明；
公安機關出具的中國戶籍註銷證明。
（此項在實操中，可能會有爭議，因為根據《資本專案外匯操作指引》中關於移民財產轉移中“審核材料”的規定，並未要求申請人出具戶籍註銷證明。）
5、申請人收入來源證明以及財產權利證明文件；
6、申請轉移財產所在地或收入來源地主管稅務機關出具的完稅證明；（詳見後文）
7、委託他人辦理的應提供經公證的委託代理協定和經公證的代理人身份證明；
8、 其他文件。
操作步驟
移民轉移必須一次性申請擬轉移出境的全部財產金額，分步匯出 。首次可匯出金額不得超過全部申請轉移財產的一半；自首次匯出滿一年後，可匯出不超過剩餘財產的一半；自首次匯出滿兩年後，可匯出全部剩餘財產。
關於完稅證明
根據《關於個人財產對外轉移提交稅收證明或者完稅憑證有關問題的通知》國稅發(2005)13號的規定，申請人擬轉移的財產總價值在人民幣15萬元以下的，可不需向稅務機關申請稅收證明。
1. 所需材料
申請人向稅務機關申請稅收證明時，應當提交的資料分別為：代扣代繳單位報送的含有申請人明細資料的《扣繳個人所得稅報告表》影本，《個體工商戶所得稅年度申報表》、《個人承包承租經營所得稅年度申報表》原件，有關合同、協定原件，取得有關所得的憑證，以及稅務機關要求報送的其他有關資料。
2. 申領程式
（一）申請人提交相關資料，按財產類別和來源地，分別向國稅局、地稅局申請開具稅收證明。開具稅收證明的稅務機關為縣級或者縣級以上國家稅務局、地方稅務局。
（二）申請人資料齊全的，稅務機關應當在15日內開具稅收證明；申請人提供資料不全的，可要求其補正，待補正後開具。
（三）申請人有未完稅事項的，允許補辦申報納稅後開具稅收證明。
（四）稅務機關有根據認為申請人有偷稅、騙稅等情形，需要立案稽查的，在稽查結案並完稅後可開具稅收證明。
3. 若申請人與納稅人不一致
申請人與納稅人姓名、名稱不一致的，稅務機關只對納稅人出具證明，申請人應向外匯管理部門提供其與納稅人關係的證明。
03 其他“快速通道”？
首先，外國籍人士購匯結匯是受到5萬美元的便利額度限制的。
根據現行法規，對於外籍人士在中國境內辦理個人購匯結匯業務，可以按照在境內居留的時間不同分為長期和短期兩種。
對於來華旅遊，或者短期居住的外籍人士，通常可以便利換匯的額度在500美元至1000美元不等，具體情形應當參考《個人外匯管理辦法》和《個人外匯管理辦法實施細則》的相關規定。
對於長期在華居住的外籍人士，根據《國家外匯管理局綜合司關於外籍人員持外國人永久居留身份證辦理結售匯業務有關事宜的通知》（匯綜發〔2017〕59號），持外國人永久居留身份證的外籍人員適用結匯和購匯等值5萬美元的年度便利化額度的限制。
其次，網上流傳的螞蟻搬家、地下錢莊、虛構貿易的辦法通通屬於違規操作，相關參與者不但會被行政罰款，情節嚴重構成犯罪的還將承擔刑事責任。
《國家外匯管理局關於進一步完善個人結售匯業務管理的通知》（匯發〔2009〕56號）和《國家外匯管理局關於進一步完善個人外匯管理有關問題的通知》（“匯發[2015]49號”）除了對螞蟻搬家式的分拆購匯行為做出了認定之外，對於觸線的個人，還會其列入“關注名單”。
被列入“關注名單”的個人，不但會在此後兩年都被取消5萬購匯額度，還可能面臨逃匯金額30%左右罰款以及5萬元以下罰款，甚至會被進行反洗錢合規調查。
本文由 王峰授權發表，並經中國記錄編輯。 轉載此文章須經作者同意，並請附上出處及本頁連結。