來源:《瞭望》新聞週刊
日前， 包括全域限購在內的房地產調控全面升級， 讓持續火熱的海南房地產市場溫度驟降。 《瞭望》新聞週刊記者在限購之後走訪海南部分市縣樓盤發現， 與幾日前的火爆程度相比， 用“冰火兩重天”形容並不為過。
下一步， 調控政策如何確保海南房地產市場的平穩健康運行？海南的調控新政會給全國的房地產市場調控帶來怎樣的影響？對此， 本刊記者採訪的多位元專家均認為， 此舉有利於解決長期困擾海南的“一房獨大”問題， 也有利於推動調整優化房地產結構， 保持房地產市場平穩健康發展，
在受訪專家看來， 海南房地產調控也具有“風向標”意義， 從政策出臺到執行， 到後續租賃市場的培育， 都會為中國房地產市場調控提供積極的經驗借鑒。
調控前所未有地嚴厲
在澄邁縣老城經濟開發區一家樓盤， 《瞭望》新聞週刊記者發現一上午進出售樓中心的人寥寥無幾。 而一周前， 這裡排隊都搶不到房子。
海南現代管理研究院院長王毅武表示， 上述因素疊加之後， “原來持有者還可以樂觀地認為遲早都可以賣， 不就等個幾年嗎？現在不行了， 即使過了5年期限， 只要此項政策長期執行， 也鮮有符合購房資格的接盤者”。
為了防止政策走樣， 海南省住建廳先後在4月23日、24日對全域限購政策做出了補充和解釋。
“細則的出臺徹底打消了‘鑽空子’的想法， 進一步確保政策執行到位。 ”某大型房地產公司銷售負責人告訴本刊記者， 這足以看出海南對於此次全域限購政策的重視程度， 以及穩定房地產市場的決心。
以中央支持政策為後盾
空前嚴厲的房地產調控為什麼會在此時落地海南？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進等研究者認為，
近年來， 海南房地產持續升溫。 據海南省統計局統計， 今年一季度， 海南省房屋銷售額767億元， 房屋銷售面積517萬平方米， 銷售均價為14800元。 2017年房屋銷售額為2713.7億元， 2016年為1490.2億元， 2015年僅為983億元……從銷售額的快速增長足以看出海南房地產市場火爆程度。
海南省2018年一季度經濟運行資料顯示， 房地產開發投資占固定資產投資比重為48.1％， 比重依然偏高。
此次幾近達到頂配的限購政策出臺， 最直接的推動因素來自中央支持海南全面深化改革開放的一系列政策發佈。 在海南建省辦經濟特區30周年之際，
《中共中央國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》明確提出， “建立和完善房地產長效機制， 防止房價大起大落”， “要制定預案， 穩定市場預期， 堅決防範炒房炒地投機行為。 ”
“海南此次實施全域限購符合中央政策與海南實際， 是最合適的措施。 ”王毅武表示， 這也打破“政策首先利好房地產”的投機預期。 海南必須儘快讓經濟發展回歸合理軌道， 尋找新的經濟增長點， 擺脫經濟發展對房地產的依賴。
“如此嚴厲的調控政策下， 房地產在海南發展史上勢必要有重大改變。
“去房地產”政策清晰
在海口一家大型樓盤的售樓中心， 《瞭望》新聞週刊記者看到， 售樓人員不停地在接打電話， 解答購房者的疑問。 此前由於土地證、預售證等環節問題， 這家樓盤遲遲未開盤， 計畫月底或者下月初迎五一假期開盤， 而“全域限購令”給忙得不可開交的銷售人員澆了一盆冷水， 現在最重要的任務是對不具備購房資格的意向購房者進行退款。
“公司高層已經開始制定新的融資方案， 包括人員編制的裁減等。 ”全域限購之後， 海南當地一家房地產公司一位負責人表示， “以我們盤為例， 之前的意向客戶大多都是島外的， 意向客戶流失， 資金回籠會有一定困難”。
新政策發佈之後， 有人擔心在海南“一房獨大”的局面尚未出現較大改觀時，海南經濟運行會不會受影響。
對於市場可能出現的情況，海南省相關部門做出了明確的應對。“近期經濟要受一定影響，但是值得！海南遲早都要下這個決心，還不如早點下，否則來海南只想做房地產。”海南省政府一位人士表示，海南接下來必須要承受住“斷腕”的陣痛，並且對社會上的不同意見進行合理疏解，保持政策的延續性。
海南島外購房者占比將近八成，此次全域限購會對海南的房地產去庫存帶來影響嗎？海南省住建廳相關工作人員告訴《瞭望》新聞週刊記者，截至去年底，海南商品住宅庫存去化期約11個月，比上年末減少12個月。海南不擔心庫存問題。
霍巨燃表示，海南會研究出臺具體措施，鼓勵和指導已出讓尚未開發的商品住宅用地轉型用於發展其他產業或共有產權住房、限售商品住房、租賃住房等。
針對在海南擁有多套房的房主而言，進行租賃業務或是一個不錯的選擇。業內人士分析，這也契合海南省加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度的初衷。
霍巨燃說，此次新政出臺的目標是很明確的，為了堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，回歸房子的居住屬性，調整優化房地產區域結構、產品結構、租售結構，保持房地產市場平穩健康發展，推動自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港建設。
海南省級層面透露出來的種種資訊表明，此次調控政策絕非權宜之計。業內人士指出，對於市場可能出現的各種情況，海南省有充分的準備。從去年底開始，根據中央環保督察和國家海洋督察等回饋意見，海南對多個大型涉房專案進行了“雙暫停”（即暫停銷售暫停建設），這對於當時正異常火爆的房地產市場而言，無異於進行了一次“壓力測試”。
“海南實行最嚴格的生態環境保護制度，保護好海南的綠水青山，堅決不做房地產加工廠，以壯士斷腕的決心降低海南省經濟對房地產的依賴。”霍巨燃表示。
同時，海南將實行最嚴格的節約用地制度，實施建設用地總量和強度雙控行動，確保海南建設用地總量在現有基礎上不增加，建設用地供應向建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港急需的基礎設施、產業發展、社會發展、民生需求等傾斜，大幅減少直至停止供應外銷商品住宅專案用地。
有專家指出，未來海南經濟發展大局就是圍繞《中共中央國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》，有自貿港等利好對沖下行風險，擺脫對房地產的高度依賴時機正合適。而且，隨著自貿港等建設的推進，對於房地產政策鬆動的可能性也會越來越小，無論從政治層面還是經濟發展層面，均不允許海南再次任由房地產無序發展。
採訪中，多位專家對《瞭望》新聞週刊記者表示，當前海南的政策邏輯很清晰，未來有保有壓的政策思路很明顯。為了支援自貿港等建設工作，海南必須承受住外界壓力，引導現有房產持有者進行租賃等，保障本地人居住需求，以此來調整房地產結構，解決“一房獨大”頑疾，實現這一切的前提是必須保持政策定力一以貫之。
有人擔心在海南“一房獨大”的局面尚未出現較大改觀時，海南經濟運行會不會受影響。對於市場可能出現的情況，海南省相關部門做出了明確的應對。“近期經濟要受一定影響，但是值得！海南遲早都要下這個決心，還不如早點下，否則來海南只想做房地產。”海南省政府一位人士表示，海南接下來必須要承受住“斷腕”的陣痛，並且對社會上的不同意見進行合理疏解，保持政策的延續性。
海南島外購房者占比將近八成，此次全域限購會對海南的房地產去庫存帶來影響嗎？海南省住建廳相關工作人員告訴《瞭望》新聞週刊記者，截至去年底，海南商品住宅庫存去化期約11個月，比上年末減少12個月。海南不擔心庫存問題。
霍巨燃表示，海南會研究出臺具體措施，鼓勵和指導已出讓尚未開發的商品住宅用地轉型用於發展其他產業或共有產權住房、限售商品住房、租賃住房等。
針對在海南擁有多套房的房主而言，進行租賃業務或是一個不錯的選擇。業內人士分析，這也契合海南省加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度的初衷。
霍巨燃說，此次新政出臺的目標是很明確的，為了堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，回歸房子的居住屬性，調整優化房地產區域結構、產品結構、租售結構，保持房地產市場平穩健康發展，推動自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港建設。
海南省級層面透露出來的種種資訊表明，此次調控政策絕非權宜之計。業內人士指出，對於市場可能出現的各種情況，海南省有充分的準備。從去年底開始，根據中央環保督察和國家海洋督察等回饋意見，海南對多個大型涉房專案進行了“雙暫停”（即暫停銷售暫停建設），這對於當時正異常火爆的房地產市場而言，無異於進行了一次“壓力測試”。
“海南實行最嚴格的生態環境保護制度，保護好海南的綠水青山，堅決不做房地產加工廠，以壯士斷腕的決心降低海南省經濟對房地產的依賴。”霍巨燃表示。
同時，海南將實行最嚴格的節約用地制度，實施建設用地總量和強度雙控行動，確保海南建設用地總量在現有基礎上不增加，建設用地供應向建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港急需的基礎設施、產業發展、社會發展、民生需求等傾斜，大幅減少直至停止供應外銷商品住宅專案用地。
有專家指出，未來海南經濟發展大局就是圍繞《中共中央國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》，有自貿港等利好對沖下行風險，擺脫對房地產的高度依賴時機正合適。而且，隨著自貿港等建設的推進，對於房地產政策鬆動的可能性也會越來越小，無論從政治層面還是經濟發展層面，均不允許海南再次任由房地產無序發展。
採訪中，多位專家對《瞭望》新聞週刊記者表示，當前海南的政策邏輯很清晰，未來有保有壓的政策思路很明顯。為了支援自貿港等建設工作，海南必須承受住外界壓力，引導現有房產持有者進行租賃等，保障本地人居住需求，以此來調整房地產結構，解決“一房獨大”頑疾，實現這一切的前提是必須保持政策定力一以貫之。