後城市化時代， 以現代服務業為核心的樓宇經濟， 在世界各國發展得如日中天。 這不是偶然的， 而是整個世界經濟飛速發展和城市化推動下的必然結果。 從美國紐約曼哈頓到香港銅鑼灣、從倫敦金融城到上海靜安區、深圳羅湖區等， 這一系列鮮活的例子， 無不在說明樓宇經濟已逐漸成為城市經濟發展的必備經濟形態。
圖為 香港銅鑼灣
所謂樓宇經濟， 其基本內涵為：以商務、商貿樓為載體， 以現代服務業為核心， 從事商務活動產生經濟效益的一種新型經濟形態。 近年， 樓宇經濟以其強大的引稅、吸引就業、輻射區域發展等功能， 日益引起人們的高度重視， 從而成為全國183個城市意欲建設成為“國際大都市”的過程中必備的經濟增長極。
縱觀國內， 北京、上海、深圳等一線城市的樓宇經濟已發展純熟， 而放眼西北地方， 其樓宇經濟的發展雖不及以上城市，
城關區作為蘭州市的政治、經濟、文化、商貿中心， 是蘭州人流量最大、最繁榮的區域。 該區域內商業發展成熟， 蘭州典型的西關商圈、東方紅廣場商圈、東部商圈都佈局於此。 此外， 金融配套設施也尤其豐富。 如甘肅省財政廳、中國銀行、光大銀行、中國人民銀行、華龍證券等集聚， 形成了城關區的商務金融中心， 同時也帶動了該區域寫字樓市場的發展。
圖為 蘭州城關區萬達寫字樓
目前， 一方面基於政府作用， 另一方面基於城關區優越的區位條件， 該區已投入運營、地標性的寫字樓有萬達寫字樓、國芳寫字樓、甘肅省文化大廈、盛達金融大廈等。 另外， 在建及在售的易大天地寫字樓、鴻運金茂、亞歐國際、天星科技大廈、金凱瑞大廈、華鼎中央都會、名城廣場、良志蘭州之窗等項目也都聚集於此。
圖為 蘭州城關區名城廣場寫字樓實拍圖
然而，
這樣一來， 由寫字樓項目帶來的預期收益就會變得遙遙無期。 預期收益告緊， 開發商對這種專案的熱情自然降低， 從而使得蘭州城區的樓宇經濟卡入瓶頸， 變得低迷。 那這種矛盾緣何呢？其實， 這要歸結于開發商對市場調研沒有做到位， 導致對市場把握不准、對其產品定位不明，只是盲目跟風建設寫字樓專案，甚至是綜合體專案。在此場景中，專案前期的策劃不力，導致在後續工作中專案無法發揮出其應有的潛能。而從更深層面來說，想要做好寫字樓項目，不僅要從前期策劃一方面去著手，更為重要的是從策劃、招租、銷售和運營整個鏈條去思考，從各個動作環節去著力，這才是發展樓宇經濟的應有之道。具體怎麼做呢？本文總結如下：
策劃——精准定位，決策先行
由上述問題可以看出，精准定位的重要性是不言而喻的。如何才能精准定位呢？市場調研是最直接的辦法。從市場上去主動獲取待建項目周圍的商業環境、客戶特徵和需求、以及競爭對手等資訊，只有將這些資訊考究清楚，在專案決策、構建產品形態時才能胸有成竹。從宏觀方面來講，寫字樓專案的決策環節包括選址、建築物形態、產品定位、交通系統等。微觀而言，寫字樓的產品構建需要考慮到諸多的指標體系。如標準層形狀、大堂、核心筒、候梯廳、空間單位、衛生間、停車場、幕牆、電梯、空調等。一個優質的寫字樓項目，除了前期的精准定位外，其產品設計的精細化更是在硬體上顯示了整體形象。
精准定位能夠使項目在市場上拔得頭籌，在後續招租、銷售和運營的環節也才能遊刃有餘，其樓宇產品也更能符合客戶的個性化需求，達到雙贏。緊接著，在招商環節也是萬萬不可放鬆的。
招租——目標明確，策略推進
在招租執行環節，寫字樓項目常會出現這樣一種現象：為追求滿租或高租金，而囫圇使格調完全不同、不搭的企業肆意入駐，背棄前期的產品定位，從某種程度上來說，這是專案招租目標不明確的表現。當專案有明確的招租目標時，圍繞目標確定招租策略，並分階段強化招租力度就會變得容易起來。
為達到招租目標，基於前期專案定位的招租策略，是寫字樓吸引大品牌企業進入的關鍵一步。在招租策略上，開發商需要加快推進主力企業先入，制定主力企業的租賃政策，包括：佈局、優惠條件、面積等。這樣，由主力企業先行入駐可以吸引、帶動次主力企業、小企業入駐，提升項目招租率。此外，招租還需要遵循先難後易、先高後低等原則，這樣才能使整體租金保持平衡、為優質客戶預留優質辦公區域。
圖為 良志·蘭州之窗寫字樓項目效果圖
銷售——“營、銷”雙管齊下
所謂“營”，意味行銷。在行銷的過程中，專案需要找准自身的定位和價值點，這樣在依靠各種管道進行推廣時才能更具針對性。在找准項目價值點的基礎上做出相應的行銷策劃和包裝，是行銷環節的必要操作。例如蘭州東甌世貿廣場項目主打高端格調，地處蘭州城東活力中心，無論從交通或是區位條件來說都處於優勢地位，所以它在活動推廣時選擇與瑪莎拉蒂、路虎和捷豹等豪車品牌合作，這與其自身定位是分不開的。
目前，蘭州寫字樓專案的出售模式大概分三種：只售不租、只租不售和有租有售。在出售的過程中，當目標客戶與初期定位的企業相吻合時，這是最理想的情況；此外，當客戶是中間商時，其轉租或轉售辦公空間時會存在諸多亂象：如以短期利益為導向對入駐企業把關不嚴或挪為他用、胡亂定價等。這些問題都會實實在在地影響樓宇的預期收益和整體形象。因此，在出售環節，科學定價和針對不同的租售模式行使不同的策略就顯得尤為重要。
運營——積極運營，分板塊管理
任何商業專案，銷售出去並不是其最終的節點，通往成功的路上需要將“策、招、售、營”一體化，而很多人是忽略這一點的，認為將樓宇銷售出去就萬事大吉，因此對待租戶回饋的問題通常也會採取消極的態度應對，這是完全錯誤的做法。運營和管理之於商業專案的意義同策劃、招商、銷售一樣重要。寫字樓作為商業項目的一部分，道理同樣適用。寫字樓項目的運營管理要圍繞最初設定的產品目標來進行，主要分這樣幾部分：如業態組合管理、日常租戶管理、環境管理等。
其中，業態組合指結合前期樓宇定位，而不單純以滿租和短期高收益為招租導向，在後期企業入駐時合理分配各種業態的佈局比例。這可以在整體上提升樓宇形象，並起到凝聚優質品牌商家資源和輻射周邊商務空間的作用；日常租戶管理是指催繳租金、合同的簽約與續約、裝修、解決租戶提出的各種問題等；環境管理則包括寫字樓裡各種硬體配套（如電梯、休息區、衛生間等）的日常維護和管理。如蘭州國芳商務寫字樓項目，雖地理位置優越，但因其物業陳舊，停車位元不足，硬體配套不完善等問題，導致整個項目出租率低，達不到預期收益。
雖然，從世界範圍來看，樓宇經濟在後現代大放異彩。但目前來說，蘭州樓宇經濟發展空間並不如預期的明媚。這中間當然存在著各種可控和不可控的因素。但是，蘭州作為甘肅的省會城市，意欲激發城市活力，比肩甚至超越成都、西安、昆明等其他西北省會城市時，發展樓宇經濟是其必選項。這樣，在上述提到的可控因素內積極地尋求樓宇經濟的發展之道，才是走出現階段蘭州樓宇經濟瓶頸期的正解。
導致對市場把握不准、對其產品定位不明，只是盲目跟風建設寫字樓專案，甚至是綜合體專案。在此場景中，專案前期的策劃不力，導致在後續工作中專案無法發揮出其應有的潛能。而從更深層面來說，想要做好寫字樓項目，不僅要從前期策劃一方面去著手，更為重要的是從策劃、招租、銷售和運營整個鏈條去思考，從各個動作環節去著力，這才是發展樓宇經濟的應有之道。具體怎麼做呢？本文總結如下：策劃——精准定位，決策先行
由上述問題可以看出，精准定位的重要性是不言而喻的。如何才能精准定位呢？市場調研是最直接的辦法。從市場上去主動獲取待建項目周圍的商業環境、客戶特徵和需求、以及競爭對手等資訊，只有將這些資訊考究清楚，在專案決策、構建產品形態時才能胸有成竹。從宏觀方面來講，寫字樓專案的決策環節包括選址、建築物形態、產品定位、交通系統等。微觀而言，寫字樓的產品構建需要考慮到諸多的指標體系。如標準層形狀、大堂、核心筒、候梯廳、空間單位、衛生間、停車場、幕牆、電梯、空調等。一個優質的寫字樓項目，除了前期的精准定位外，其產品設計的精細化更是在硬體上顯示了整體形象。
精准定位能夠使項目在市場上拔得頭籌，在後續招租、銷售和運營的環節也才能遊刃有餘，其樓宇產品也更能符合客戶的個性化需求，達到雙贏。緊接著，在招商環節也是萬萬不可放鬆的。
招租——目標明確，策略推進
在招租執行環節，寫字樓項目常會出現這樣一種現象：為追求滿租或高租金，而囫圇使格調完全不同、不搭的企業肆意入駐，背棄前期的產品定位，從某種程度上來說，這是專案招租目標不明確的表現。當專案有明確的招租目標時，圍繞目標確定招租策略，並分階段強化招租力度就會變得容易起來。
為達到招租目標，基於前期專案定位的招租策略，是寫字樓吸引大品牌企業進入的關鍵一步。在招租策略上，開發商需要加快推進主力企業先入，制定主力企業的租賃政策，包括：佈局、優惠條件、面積等。這樣，由主力企業先行入駐可以吸引、帶動次主力企業、小企業入駐，提升項目招租率。此外，招租還需要遵循先難後易、先高後低等原則，這樣才能使整體租金保持平衡、為優質客戶預留優質辦公區域。
圖為 良志·蘭州之窗寫字樓項目效果圖
銷售——“營、銷”雙管齊下
所謂“營”，意味行銷。在行銷的過程中，專案需要找准自身的定位和價值點，這樣在依靠各種管道進行推廣時才能更具針對性。在找准項目價值點的基礎上做出相應的行銷策劃和包裝，是行銷環節的必要操作。例如蘭州東甌世貿廣場項目主打高端格調，地處蘭州城東活力中心，無論從交通或是區位條件來說都處於優勢地位，所以它在活動推廣時選擇與瑪莎拉蒂、路虎和捷豹等豪車品牌合作，這與其自身定位是分不開的。
目前，蘭州寫字樓專案的出售模式大概分三種：只售不租、只租不售和有租有售。在出售的過程中，當目標客戶與初期定位的企業相吻合時，這是最理想的情況；此外，當客戶是中間商時，其轉租或轉售辦公空間時會存在諸多亂象：如以短期利益為導向對入駐企業把關不嚴或挪為他用、胡亂定價等。這些問題都會實實在在地影響樓宇的預期收益和整體形象。因此，在出售環節，科學定價和針對不同的租售模式行使不同的策略就顯得尤為重要。
運營——積極運營，分板塊管理
任何商業專案，銷售出去並不是其最終的節點，通往成功的路上需要將“策、招、售、營”一體化，而很多人是忽略這一點的，認為將樓宇銷售出去就萬事大吉，因此對待租戶回饋的問題通常也會採取消極的態度應對，這是完全錯誤的做法。運營和管理之於商業專案的意義同策劃、招商、銷售一樣重要。寫字樓作為商業項目的一部分，道理同樣適用。寫字樓項目的運營管理要圍繞最初設定的產品目標來進行，主要分這樣幾部分：如業態組合管理、日常租戶管理、環境管理等。
其中，業態組合指結合前期樓宇定位，而不單純以滿租和短期高收益為招租導向，在後期企業入駐時合理分配各種業態的佈局比例。這可以在整體上提升樓宇形象，並起到凝聚優質品牌商家資源和輻射周邊商務空間的作用；日常租戶管理是指催繳租金、合同的簽約與續約、裝修、解決租戶提出的各種問題等；環境管理則包括寫字樓裡各種硬體配套（如電梯、休息區、衛生間等）的日常維護和管理。如蘭州國芳商務寫字樓項目，雖地理位置優越，但因其物業陳舊，停車位元不足，硬體配套不完善等問題，導致整個項目出租率低，達不到預期收益。
雖然，從世界範圍來看，樓宇經濟在後現代大放異彩。但目前來說，蘭州樓宇經濟發展空間並不如預期的明媚。這中間當然存在著各種可控和不可控的因素。但是，蘭州作為甘肅的省會城市，意欲激發城市活力，比肩甚至超越成都、西安、昆明等其他西北省會城市時，發展樓宇經濟是其必選項。這樣，在上述提到的可控因素內積極地尋求樓宇經濟的發展之道，才是走出現階段蘭州樓宇經濟瓶頸期的正解。