為提升利潤不惜違規 中海地產一專案涉嫌虛假銷售
中海地產(00688.HK)在行業內利潤總額排名一直靠前， 從而被冠以“最賺錢”房企的名號，
3月5日， 中海旗下專案多位元業主向記者提供的檔顯示， 北京大興區住建委於近期認定中信逸海園在銷售中存在違規行為， 給予限制網上簽約的行政處罰。
而中信逸海園項目在2016年被中海地產並購， 購房者在同年11月與中海地產簽署了預售合同， 未曾料到， 銷售人員承諾的庫房贈送面積在合同中一併計入了住宅面積， 並與住宅同價銷售， 與同期銷售的其他戶型地下室相比， 售價相差了近20倍。
“專案領導曾在協商過程中表達過， 此前因交房延期問題向一期業主賠付了總計約8000萬元，
資料顯示， 2017年中海地產的銷售規模由第六降至第七位， 2017年上半年股東應占利潤水準不及恒大， 丟掉了利潤總額第一的位置。
雙合同背後：庫房與住宅同價
據瞭解， 2016年11月份， 中海地產並購中信逸海園項目後開盤， 銷售的樓盤為並購前中信地產未售出的二期35號樓， 戶型為上下疊拼(共8套下疊戶型， 8套上疊戶型)。
此前， 中海地產已在同年9月份將平層和聯排別墅銷售。 據中海地產已經離職的銷售人員證實， 疊拼戶型因為要修改一些合同， 所以才推遲開盤。 該專案開盤時，
上述已離職的銷售人員表示， “與2016年2月中信地產銷售時對比， 中海地產對同社區同戶型在銷售合同、售樓書對地下室(戊類庫房)的說明上做了有意掩飾。 中信地產的合同除了在第三條商品房用途裡標注了戊類庫房之外， 在合同的附件一， 房屋平面圖中， 明確指出戊類庫房的位置位於地下一層;而中海地產的預售合同中， 附件一的房屋平面圖裡， 刪除了所有的房屋用途標注。 ”
業主向財聯社記者出示了與專案簽署的認購合同， 以及中海地產從北京市住建委系統下載的官方網簽合同。 兩份合同上， 房屋建築面積相同， 但前者在商品房用途一項中僅填寫了“住宅”， 而官方合同上標注的則是“住宅、戊類庫房”。
就此， 業主向大興區住建委投訴中海地產虛假銷售， 大興區住建委進行了調查並根據《關於加強本市商品房交易市場動態監管的通知》， 於今年2月11日對開發商的程式違法行為給予了限制網上簽約的行政處罰。
多位元業主均向記者表示， 當時銷售人員向他們承諾， 在住宅建築面積之外， 還會贈送約70平米的地下室， 也就是上述戊類庫房， 但隨後進行合同對比時才發現， 所謂贈送的地下室面積， 計入了住宅面積， 等於零贈送。
據上述業主回饋， 上疊的地下室面積比下疊少一半左右， 位置位於下疊戶型的北側， 作為戊類庫房出售面積， 30平米的銷售總價為8萬元， 銷售單價僅2600元/平米左右， 而下疊戶型的地下室與住宅同價，
利潤“保衛戰”
上述接近中海地產的知情人士透露， 中海地產在接盤中信逸海園項目後， 由於交房延期， 向一期業主總計賠付了約8000萬元違約金。
上述人士還表示， 中海地產對專案利潤有較嚴格的把控， 出現賠付違約金的情況， 會想辦法要彌補這部分虧損， 而通過調整疊拼戶型的銷售合同， 變相提高庫房銷售價格， 則可以幫助提升項目整體銷售收入。
財聯社就此事致電中海地產逸海園專案相關負責人， 其表示要向領導彙報， 但截至記者發稿未予回復。
根據北京市規劃局出示的文件， 中信逸海園疊拼戶型的報規中， 包含了戊類庫房建築面積966.01平方米(包含上疊和下疊)， 如果按下疊戶型占70%計算，其銷售金額約為3400萬元。
去年9月，中信逸海園取得的預售證資訊顯示，其住宅樓銷售均價在62400元/平—85400元/平米之間，2016年售價約為50000元/平米，而2016年上半年，該項目還在中信手中時的均價每平米為3萬多元。
值得關注的是，2016年上半年業績發佈會上，中信股份管理層曾表示，其房地產業務當年上半年虧47億元。中信房地產業務由中海地產接手後，也給中海地產造成一定影響。資料顯示，在並購中信地產的2016年，中海地產毛利率與淨利率均有所下滑，中海地產隨後開始提高項目售價、降低成本，才使原中信地產項目的回報水準上升到與中海原有項目接近的水準。
另據瞭解，中海地產在接手中信逸海園項目後，其在園林設計、公共綠地建設、精裝修等方面均出現品質縮水情況，由此引發多次業主維權。而在其他城市，有關中海地產在精裝修方面出現品質問題的報導層出不窮，深圳、濟南、蘇州、呼和浩特、瀋陽等城市均有項目遭曝光。
編輯：張志銘
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如果按下疊戶型占70%計算，其銷售金額約為3400萬元。去年9月，中信逸海園取得的預售證資訊顯示，其住宅樓銷售均價在62400元/平—85400元/平米之間，2016年售價約為50000元/平米，而2016年上半年，該項目還在中信手中時的均價每平米為3萬多元。
值得關注的是，2016年上半年業績發佈會上，中信股份管理層曾表示，其房地產業務當年上半年虧47億元。中信房地產業務由中海地產接手後，也給中海地產造成一定影響。資料顯示，在並購中信地產的2016年，中海地產毛利率與淨利率均有所下滑，中海地產隨後開始提高項目售價、降低成本，才使原中信地產項目的回報水準上升到與中海原有項目接近的水準。
另據瞭解，中海地產在接手中信逸海園項目後，其在園林設計、公共綠地建設、精裝修等方面均出現品質縮水情況，由此引發多次業主維權。而在其他城市，有關中海地產在精裝修方面出現品質問題的報導層出不窮，深圳、濟南、蘇州、呼和浩特、瀋陽等城市均有項目遭曝光。
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